FIGS11: General Shopping Ativo e Renda Vale a Pena?
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FIGS11: General Shopping Ativo e Renda Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário General Shopping Ativo e Renda(FIGS11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 29/10/2020

Cotas do Fundo Imobiliário FIGS11 fecham abril em R$ 59,50

Após o março nefasto, boa parte dos fundos imobiliários encerra abril com relativa estabilidade. 

Mesmo os fundos de shoppings como o FIGS11 – os mais afetados pela crise do coronavírus- demonstram certo equilíbrio durante o mês, ainda que a posição do mercado seja conservadora. 

As cotas do FIGS11 chegaram abaixo dos R$ 50 no auge da queda. Já em abril, a cotação de fechamento foi de R$ 59,50.

Em relação ao início do ano,a cota registrou queda de 33,4%.

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do FIGS11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é FIGS11;
  • Rendimentos do FIGS11;
  • Resumo da Carteira do FIGS11;
  • Liquidez do FIGS11;
  • Principais riscos do FIGS11;
  • Se o FIGS11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário General Shopping Ativo e Renda(FIGS11) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira!

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O que é FIGS11 FII?

A sigla FIGS11 identifica o Fundo Imobiliário General Shopping Ativo e Renda, gerido e administrado pela Hedge Investments (HGBS11, HFOF11 e outros). 

Trata-se de um fundo do tipo tijolo, que investe a maior parte de seus recursos em imóveis físicos. Para o FIGS11, os ativos alvo são shopping centers desenvolvidos ou administrados pela General Shoppings e Outlets do Brasil.  

O fundo tem participação em dois shoppings em Guarulhos, na Região Metropolitana de São Paulo. Com eles o fundo gera renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas. 

Iniciado em junho de 2013, a primeira emissão do FIGS11 trouxe ao mercado 2.591.500 cotas vendidas a R$ 100 cada. 

Ao final de março, seu patrimônio total era superior aos R$ 280 milhões.

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FIGS11 Rendimentos

No mês de abril/20, os dividendos distribuídos pelo FIGS11 foram de R$ 0,05 por cota. O valor representa 0,08% sobre o preço de cota no fechamento do último dia do mês. 

Ao longo dos últimos 12 meses, os rendimentos mensais do FIGS11 somaram R$ 3,79, o correspondente a 6,36 % do valor de cota no último dia de abril. 

No acordo de compra (2012/2013) foi negociada a Renda Mínima Garantida equivalente a 10% do valor de cota no IPO (R$ 100) ao ano durante as obras e por 48 meses após a abertura. 

Assim, o fundo geraria rendimentos com o Shopping Bonsucesso, e a operadora (General Shopping e Outlets) completaria o montante até R$ 10 durante o período acordado. 

O acordo venceu em abril de 2019. Sem a renda mínima, a distribuição caiu. 

Na tabela abaixo, veja os rendimentos mensais distribuídos pelo fundo desde 2019. Valores expressos em Reais. 

Ano JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez
20200,390,390,100,05







20190,830,830,830,550,400,140,270,130,000,000,001,92

Fonte: Relatório Gerencial. 

Nos meses de setembro, outubro e novembro de 2019, o fundo não distribuiu dividendos. Em julho, o fundo havia comunicado a suspensão das distribuições causada por uma inadimplência de 31%. 

A imagem abaixo mostra o detalhamento dos rendimentos do fundo, contemplando o resultado gerado e o que foi distribuído entre abril de 2019 e março de 2020.

Rendimentos Mensais FIGS11
Rendimentos Mensais FIGS11 . Fonte: Relatório Gerencial.

FIGS11 Rentabilidade

A rentabilidade do FIGS11 foi de -23,9% em março de 2020, contra os -15,8% apresentados pelo IFIX no mesmo período. 

Até a data, o acumulado em 2020 era de -30,4%, enquanto o índice dos fundos listados na bolsa de valores registrou -22%. 

Desde o início (junho de 2013) o fundo obteve um retorno total de 21,8%. No mesmo período, o IFIX registrou 74,5% de rentabilidade. 

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Resumo da Carteira do FIGS11 

A carteira do FIGS11 é composta em maior parte por shopping centers, porém conta com uma pequena parcela investida em renda fixa. 

Em março, a posição da carteira era: 

  • Imóveis: 95%
  • Renda Fixa: 5%

Ele possui 36,5% de participação em 2 shopping centers situados em Guarulhos, SP. Em total, a ABL própria do fundo é de pouco mais de 22 mil m2. 

Ambos ativos são operados pelo Grupo General Shoppings e Outlets, cujo nome se tornou mais conhecido ao protagonizar as controvérsias geradas pelo fundo GSFI11

Em fevereiro de 2020, as vendas registradas pelos dois ativos do fundo foram 19,2% superiores ao mesmo período do ano anterior. Até a data, a variação acumulada era de 13%. 

No gráfico abaixo, veja a evolução das vendas (considera-se o total de ativos) entre janeiro/19 e fevereiro/20 (R$ MM). 

Gráfico Vendas FIGS11
Gráfico Vendas FIGS11. Fonte: Relatório Gerencial.

Quanto ao fluxo de veículos, foi observado um aumento de 9,3% em relação a 2019, como se vê no gráfico abaixo. 

Fluxo de Veículos FIGS11
Fluxo de Veículos FIGS11. Fonte: Relatório Gerencial.

Quantidade e Localização dos Ativos

O fundo possui participação em dois shoppings centers em Guarulhos, no estado de São Paulo. 

A cidade, localizada na região metropolitana da capital paulista, é a segunda mais populosa do estado. 

O Shopping Bonsucesso foi inaugurado em maio de 2006 e se localiza e uma região industrial e logística, próxima ao aeroporto internacional. 

Seu fluxo de usuários é maiormente composto por famílias de classe C. 

Já o Shopping Maia, mais recente, iniciou a operação em Abril de 2015. No entanto, a aquisição foi efetuada antes de sua inauguração.  

O mix de lojas em ambos empreendimentos é diversificado, tendo entre as principais operações lojas representativas no mercado brasileiro como Centauro, Kalunga, Pernambucanas e C&A. 

Veja abaixo os detalhes dos ativos do FIGS11: ABL propria shopping maia e 9.958,62 m2 do shopping bonsucesso. ttal 22.054,76 m2

AtivoLocalidadeABL Total ABL PrópriaParticipação 
Shopping BonsucessoGuarulhos – SP28.120 m210.263,8 m236,5%
Shopping MaiaGuarulhos – SP33.140 m212.096,1 m236,5%

Fonte: Relatório Gerencial. 

Negociação e Liquidez FIGS11

No mês de abril foram negociadas 6.444 cotas do FIGS11, totalizando um volume de R$ 9,63 milhões. 

A média diária no período foi de R$ 438 mil aproximadamente. 

Nos 12 meses anteriores, o fundo registrou 137.256 negociações totais, somando R$ 204,92 em volume. 

A média mensal é de aproximadamente R$ 17 milhões ao mês. 

Riscos do FIGS11

Os principais riscos do FIGS11 são: liquidez, vacância, prazo do contrato e risco do inquilino. 

Risco de Liquidez

O risco de liquidez se relaciona com a conversão de uma cota de fundo imobiliário em dinheiro. 

O processo de venda das cotas depende do mercado secundário, uma vez que os fundos imobiliários não admitem o resgate antecipado. 

Embora o FIGS11 apresente certa liquidez na atualidade, não existem garantias quanto a valores ou prazos de venda, seja para as cotas do FIGS11 ou de qualquer outro fundo imobiliário. 

Cabe ressaltar que o mercado secundário nem sempre apresenta grande liquidez geral. 

Vacância

O risco de vacância é a possibilidade de que um ou mais imóveis do portfólio permaneçam desocupados, deixando assim de gerar a renda esperada em aluguéis. 

Apesar da receita inexistente, os gastos naturais do investimento continuam. Assim, o fundo é obrigado a arcar com custos como IPTU, taxas de condomínio e outras. 

Ao final de fevereiro de 2020, o fundo FIGS11 apresentava 10,8% de vacância

O número é 1,1 ponto percentual superior ao registrado no mesmo período de 2019, como mostra o gráfico abaixo.  

Vacância FIGS11
Vacância FIGS11. Fonte: Relatório Gerencial.

Prazo do Contrato

O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, uma vez que existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término. 

Esse risco é diversificado no FIGS11, já que os shoppings contam com diversos contratos locatícios. 

Em relação à receitas, ao redor de 35% dos contratos de aluguel do fundo tem vencimento ainda em 2020, porém quase 50% vence a partir de 2023. 

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência: sempre cabe a possibilidade de que os locatários não cumpram com suas obrigações. 

Isso ocasiona custos com medidas judiciais para o fundo, além de diminuir sua receita. Com isso, seus retornos são atingidos. 

Até o final de fevereiro,a inadimplência no fundo era de 3,4%. Em relação ao ano anterior, houve um crescimento de 0,5 ponto percentual. 

Inadimplência FIGS11
Inadimplência FIGS11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos Próprios do Setor mobiliário

O segmento de shopping centers apresenta certos riscos próprios: 

  • Desaquecimento econômico e queda no consumo;
  • Condições econômicas regionais desfavoráveis;
  • Interesses distintos entre o fundo e outros investidores dos ativos;
  • Eventos intempestivos com efeitos sobre o consumo. 

Um exemplo recente veio com a crise precipitada pelo coronavírus e a suspensão das atividades em shoppings por todo o país. 

Além disso, o mercado em si é muito competitivo. 

A abertura de novos empreendimentos próximos aos empreendimentos tem o poder de impactar negativamente o preço dos aluguéis e as vendas dos ativos, o que afetaria os rendimentos do fundo. 

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Dados do FIGS11

Veja agora as principais informações do FIGS11: 

  • Razão Social: General Shopping Ativo e Renda Fundo de Investimento Imobiliário
  • CNPJ: 17.590.518/0001-25
  • Gestor: Hedge Investments
  • Público Alvo: Investidores em Geral 
  • Segmento: Renda Passiva – Shoppings 
  • Patrimônio Total  (03/2020): R$ 280.284.216,80
  • Taxa de Administração: 0,50 a.a. (ao ano) sobre o valor de mercado
  • Taxa de Performance: Não há
  • Início do Fundo: junho de 2013
  • Quantidade de Emissões: 2
  • Número de Cotistas (03/2020): 18.641
  • Número de Cotas do FIGS11: 2.850.000
  • Regulamento do FIGS11
  • Relatório Gerencial  FIGS11
  • FIGS11 Site Oficial (RI)

FIGS11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

A última emissão de cotas com oferta de subscrição do FIGS11 ocorreu em novembro de 2019, encerrando em dezembro do mesmo ano. 

Na ocasião, o fator de proporção era 9,97491800116. Esse fator deve ser aplicado sobre o número de cotas detidas na data de anúncio da oferta. 

Na prática, o cotista do fundo pode adquirir 997 novas cotas a cada 100 cotas que já possuía ao preço de emissão (R$ 65,79). 

Veja as Datas e Prospectos das Emissões de Subscrição do FIGS11:

Dúvidas sobre FIGS11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o FIGS11.

Como comprar FIGS11?

A compra de cotas do FIGS11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (FIGS11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do FIGS11?

O informe de rendimentos do FIGS11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial

Onde achar o relatório gerencial do FIGS11?

O relatório do FIGS11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do FIGS11

Como declarar o fundo imobiliário FIGS11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário FIGS11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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FIGS11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário FIGS 11 apresenta 36,5% de participação em dois shopping centers localizados e Guarulhos, SP, com os quais soma mais de 20 mil m2 em área bruta locável.

Trata-se de um fundo restrito apenas a ativos desenvolvidos ou operados pela General Shopping (GSHP3), o que causa uma concentração arriscada para quem investe. 

A empresa vem registrando prejuízos nos últimos anos e foi pivô de uma situação complexa e controversa com o fundo GSFI11, o que abalou a confiança do mercado. 

Após o final da renda mínima garantida, os rendimentos mensais do fundo caíram bastante.

Houveram ainda problemas relacionados a uma alta taxa de inadimplência, e a distribuição chegou a zerar em alguns meses de 2019. 

Há ainda a questão da concentração regional, pois ambos ativos se encontram na mesma cidade, uma das mais afetadas durante a pandemia, em um dos estados que adotou as medidas mais restritivas. 

Dito isso, o FIGS11 não vale a pena. O risco é elevado, os rendimentos não são os melhores do mercado e o histórico geral relacionado à General Shopping não dos mais inspiradores. 

A própria Hedge administra outro fundo de shoppings bem mais interessante: o HGBS11, que recomendo que conheça. 

Lembre-se que é preciso manter uma alocação de ativos adequada e baseada em seu perfil de investidor para minimizar os riscos de investimento. 

Agora, me conte uma coisa: Quais fundos imobiliários quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu! 

Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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