Segmentar corretamente os FIIs é fundamental para você chegar naquele que merece receber o seu suado aporte.

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Afinal, comparar laranja com banana não faz muito sentido.

Você precisa comparar fundos realmente semelhantes para então chegar no melhor deles.

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Vou dar o exemplo e mostrar o caminho das pedras aqui em dois casos: fundos de CRI e de lajes corporativas.

FIIs de Recebíveis (CRI)

Os fundos de CRI, para você colocar lado a lado e decidir qual é o melhor deles, você precisa dividi-los em grupos onde a comparação faça sentido.

Eles podem ser divididos com relação ao seu grau de risco e ao seu índice de remuneração. 

Com relação ao risco, eles podem ser:

  • High Yield: buscam retornos mais altos e assumem maiores riscos;
  • High Grade: buscam maior segurança e aceitam retornos mais modestos;
  • Misto: aqueles FII onde não há uma clara predominância de um ou outro na carteira e são bem misturados.

Com relação ao índice de remuneração, eles podem ser atrelados a:

  • Inflação: a remuneração do CRI vai ser inflação (IGP-M, IPCA, ou outro) mais uma taxa de juros;
  • CDI: a remuneração do CRI será um percentual do CDI ou então CDI mais uma taxa de juros;
  • Misto: aqueles também misturados, sem predominância clara de um ou outro na carteira.

Assim você vai cruzar essas características e terá nove subgrupos de fundos imobiliários de recebíveis.

Dá trabalho fazer isso no início, mas torna a análise e decisão muito mais fácil depois, afinal comparar o comportamento de inflação + juros com CDI é nada conclusivo.

É como olhar para um prato de feijão e para uma bicicleta e concluir qual deles é melhor para o seu casamento: nada faz sentido ali.

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FIIs de Lajes Corporativas

Nos FIIs de lajes corporativas, existem diferenças grandes também entre seus integrantes a ponto de tornar-se injusta a comparação entre vários deles.

Vamos pegar por exemplo:

HGPO11

O HGPO11 é o supra sumo da qualidade imobiliária.

Possui dois prédios extremamente bem localizados e de altíssimo padrão.

Nenhum outro FII chega perto dele no quesito qualidade imobiliária do portfólio.

Por outro lado, ele só tem dois imóveis e não quer saber de ter nada mais.

Afinal, quando você tem o melhor dos melhores, tudo que entrar vai piorar pouco ou muito o que você já tem.

Sua renda é considerada tão segura que o mercado paga muito caro pela sua cota, deixando a renda baixa para quem não compreende o seu portfólio.

BRCR11, HGRE11 e JSRE11

O BRCR11, o HGRE11 e o JSRE11 já são fundos que podem ser tranquilamente colocados lado a lado numa comparação.

Todos eles gostam dos imponentes prédios corporativos nas regiões mais nobres possíveis.

Todos têm portfólios grandes (o JSRE11 nem tanto, mas está indo nessa direção), o que necessariamente acaba por incluir prédios de qualidade nem sempre tão elevada.

Nesse grupo, o HGRE11 é o que mais topa regiões fora de São Paulo. E por aí vão pequenas diferenças entre eles mas que não justificam dividir esse grupo.

Perceba que nesse grupo há certas diferenças sim, mas é um grupo de certa forma homogêneo onde o HGPO11 seria um cara já bem diferente do resto.

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VINO11

Aí vem o VINO11. Esse fundo gosta de prédios “gourmetizados”.

Brincadeiras à parte, o VINO11 tem uma proposta de investir em prédios boutiques.

São prédios charmosos, modernos, ecológicos e de porte bem menor do que as imponentes torres do grupo anterior.

Colocá-lo junto do grupo anterior, seria também deixá-lo deslocado.

XPPR11

O XPPR11 é um cara diferente desses também.

A principal diferença é ele estar focado em regiões secundárias como Alphaville.

É um mercado diferente do grupo formado pelos três gigantes que citei antes.

A gestão do XPPR11 afirmou que pretende priorizar aquisições em regiões mais centrais, o que fatalmente o colocará lado a lado com  BRCR11, HGRE11 e JSRE11.

Mas isso será mais para frente. A gestão precisa executar essa ideia antes né.

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Enfim, isso é um pouco do que precede a análise qualitativa que eu faço dos FIIs seguindo o meu método e que resulta na seleção dos melhores FIIs do mercado lá do Aluguel Inteligente.

Eu separo todos os FIIs em pequenos grupos onde eles se tornam comparáveis e isso me ajuda muito a eliminar aqueles que eu entendo não serem bons o suficiente para fazer parte dessa seleta lista.

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