O que é ABL (Área Bruta Locável)?

A Área Bruta Locável (ABL) é um levantamento de todos os espaços disponíveis para locação dentro de um imóvel comercial.

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Esta, por sua vez, é uma medida bastante comum no mercado imobiliário, no qual o investidor de Fundos Imobiliários (FIIs) deve ficar atento

Na maioria dos países, incluindo o Brasil, essa métrica é informada em metros quadrados (m²).

Entretanto, não é incomum outras medidas. 

Em alguns países, como a Inglaterra e Estados Unidos, por exemplo, a métrica informada ao público é em pés quadrados (ou square feet, do inglês).

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Formas de mensurar a ABL

A mensuração da ABL não é tão simples assim, pois vários fatores são levados em conta no processo de mensuração

Para proporcionar um melhor direcionamento da compreensão do conceito, ao longo do tempo foram criadas várias formas de calcular a ABL 

Em primeiro lugar, a ABL pode ser informada com dados de espaço construído, isto é, com aquele espaço que foi efetivamente construído com materiais de alvenaria ou marcenaria.

Por exemplo, quando um empreendimento é feito, o terreno não é considerado para o cômputo desta ABL, somente o que foi levantado em cima deste local.

Em segundo lugar, a ABL pode ser informada a partir de espaços de uso exclusivos dos inquilinos.

Este método é mais comum no mercado imobiliário brasileiro. É daqui que nasce a chamada área privativa.

A área privativa é o espaço particular dos locatários, cujo acesso é restrito a eles e aos indivíduos autorizados previamente pelos mesmos a entrarem na sala comercial, laje corporativa ou apartamento residencial.

Essa métrica é bastante utilizada no mercado imobiliário nacional para fins de negociação de propriedades comerciais, operações comerciais de shoppings, lojas independentes de varejo e galpões industriais e logísticos.

Por último, existe uma medição que já é tendência mundial no mercado imobiliário, no entanto, ainda está ganhando força em território brasileiro.

O conceito é chamado de área BOMA (Building Owners and Managers Association), cujo nome é referente a uma entidade americana que representa proprietários e administradores de imóveis.

Essa organização resolveu padronizar a mensuração dos espaços.

Basicamente, a área BOMA considera o espaço locável como uma somatória da área particular do inquilino (área privativa) com a divisão das áreas comuns utilizadas pelos locatários.

A exceção fica por causa das escadas, fosso do elevador e as áreas destinadas para equipamentos e serviços.

Este método impacta a mensuração da ABL, tornando-a maior, quando comparada à área privativa.
A mensuração pela área BOMA pode ser um chamariz para investidores estrangeiros.

Além de mais habituados com essa mensuração, tal medida proporciona credibilidade ao mostrar toda a ABL  ali incluída para uso dos potenciais investidores e locatários.

Qual a importância da ABL?

A ABL é fundamental para quem quer analisar e investir em Fundos Imobiliários (FIIs).

Este indicador dá uma importante dimensão sobre o tamanho do imóvel, juntamente com os desafios e oportunidades frente à ocupação e conquista de novos inquilinos.

Um imóvel com ABL elevada e com alta vacância significa que ali há dificuldades para realizar a locação. 

Por outro lado, imóveis com ABL pequena, mas com vacância baixa e elevado preço de locação do m², significa que o imóvel apresenta bons fundamentos e, portanto, é bastante desejado no mercado imobiliário.

Obviamente, não dá para tirar muitas conclusões apenas com o uso deste indicador de maneira isolada.

Mas o seu uso aliado a outros indicadores permite ao investidor deduzir informações preciosas que não são reveladas à primeira vista.