BCRI11: FII Banestes Rec. Imobiliários Vale a Pena?
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BCRI11: FII Banestes Rec. Imobiliários Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Banestes Rec. Imobiliários (BCRI11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 20/08/2021

O Fundo Banestes Recebíveis Imobiliários (BCRI11) encerrou a 9ª emissão de cotas em julho e acelera a alocação. 

O fundo imobiliário BCRI11 encerrou sua mais recente emissão de cotas em julho (20) com uma captação de R$ 199,9 milhões.

Destinada apenas a investidores profissionais (oferta 476),a captação de recursos chega para dar continuidade às operações que a gestora tem na pipeline, apresentada em maio passado. 

A gestão prometia rápida alocação, em até 60 dias após a finalização da emissão, e vem cumprindo. 

Nos 10 últimos dias de julho, foram adquiridos 4 CRIs. O Fundo fechou maio com menos de 20% dos recursos da emissão em caixa. 

Se você busca maneiras mais eficientes de aumentar seu patrimônio e receber renda mensal isenta de impostos, deve investir nos melhores fundos imobiliários do mercado. 

Por isso, conhecer as características do BCRI11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é BCRI11;
  • Rendimentos do BCRI11;
  • Resumo da Carteira do BCRI11;
  • Liquidez do BCRI11;
  • Principais riscos do BCRI11;
  • Se o BCRI11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário Banestes Recebíveis (BCRI11) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira. 

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O que é BCRI11 FII?

O código BCRI11 identifica o Fundo Imobiliário Banestes Recebíveis Imobiliários,  gerido pela Banestes DTVM e administrado pela BRL Trust, que é responsável por fundos como o RECT11 e o UBSR11

Fundo do tipo papel, que investe a maior parte de seus recursos em títulos de dívida imobiliária, o BCRI11 tem foco em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).

Na atualidade, mais de 48% de sua carteira é de CRIs do segmento corporativo. 

A primeira emissão de cotas do BCRI11 (2015) trouxe ao mercado 500 mil cotas vendidas a R$ 100 cada uma. 

Já em sua nona emissão, finalizada em julho passado, o Fundo comercializou as cotas a R$ 107,61 cada, e levantou R$ 199,9 milhões em recursos.  

O patrimônio líquido do Fundo fechou o mês em R$ R$ 671,10 e sua participação no IFIX na data de publicação deste artigo é de 0,69%. 

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BCRI11 Rendimentos

No mês de julho, o BCRI11 distribuiu o valor de R$ 1,02 por cota BCRI11, perfazendo um dividend yield de 0,88%, líquido de imposto de renda.

Para comparação, o IGP-M registrado no período foi de 0,78%, apresentando variação de 33,83% em 12 meses, 

A imagem abaixo mostra os rendimentos mensais do BCRI11 entre agosto/20 e julho/21. 

Rendimentos mensais BCRI11
Rendimentos mensais BCRI11. Fonte: Relatório Gerencial.

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Resumo da Carteira do BCRI11

A carteira do BCRI11 é composta em maior parte por CRIs, títulos de renda fixa que captam recursos para financiar operações no mercado imobiliário. 

Os CRIs não são investimentos diretos em imóveis, mas papéis de dívida garantidos por eles. 

Na prática, esses papéis são como empréstimos e geram pagamento de juros aos investidores periodicamente ou em seu vencimento. 

O BCRI11 fechou julho com 72,3% de seus recursos investidos em CRI.

 O restante estava dividido entre cotas de outros FIIs (9,8%), Fundos de Investimento (7,5%) e 10,4% em títulos públicos, como mostra a imagem abaixo.

Carteira BCRI11
Carteira BCRI11. Fonte: Relatório Gerencial.

O Fundo investe principalmente em CRIs corporativos. Hoje, eles representam 48,6% da carteira. 

No demais, o Fundo diversifica entre vários segmentos. Há CRIs residenciais (7,7%, de shopping (5,8%), loteamento (3,4%), de multipropriedade (3,1%) e pulverizados (2,3%). 

O gráfico abaixo mostra a carteira do BCRI11 por setores de ativos. 

Alocação por segmento BCRI11
Alocação por segmento BCRI11. Fonte: Relatório Gerencial.

Alocação por Indexador

Os ativos do BCRI são indexados por diferentes índices, como o IPCA (Índices de Preços ao Consumidor Amplo), IGP-M e IGP-DI e o CDI.

A maior parte da carteira (52,2%) tem spread médio equivalente a  IPCA + 7,31%. 

O gráfico abaixo mostra a composição da carteira do BCRI11 por indexadores, e informa também o spread médio de cada parcela.

Indexadores BCRI11
Indexadores BCRI11. Fonte: Relatório Gerencial.

Carteira de CRIs

O BCRI11 fechou julho com 59 CRIs em carteira, o equivalente a 72,3% de seu patrimônio investido.

A maior exposição é o CRI Sendas (5,16%). Somando as 10 maiores posições, o percentual é de 34,64%.

Na imagem abaixo, as 10 maiores exposições da carteira de CRI do BCRI11. 

Diversificação BCRI11
Diversificação BCRI11. Fonte: Relatório Gerencial.

O Fundo finalizou uma emissão de cotas recentemente, na segunda quinzena de julho, e encontra-se em processo de alocação. 

A promessa é de finalização do processo dentro dos 60 dias seguintes ao final da captação (20/07), o que realmente deve acontecer. Ao final de julho, apenas 19,33% dos recursos permaneciam em caixa.

Na pipeline apresentada em maio passado, antes da oferta, o Fundo mostrava 15 CRIs (cerca de R$ 264,5 milhões), com uma média ponderada de 7,72%. 

As seguintes operações foram concretizadas em julho:

  • RI GVI Sênior II: CRI Pulverizado, lastreado em Direitos Creditórios Imobiliários. O devedor é a Gramado Parks, do setor de multipropriedades;
  • CRI Pesa II: CRI Corporativo, lastreado em Direitos Creditórios da AIZ Indústria. O valor mínimo pactuado até 2031 é R$ 1.53 milhão e até 2026 R$ 2,17 milhões; 
  • CRI Creditas Mezanino IV: O CRI tem como cedente dos recebíveis a Creditas, proprietária de uma carteira de pessoa física pulverizada, dividida entre empregados CLT, Funcionários Públicos, empresários e aposentados;
  • CRI Cassol: CRI corporativo  lastreado em Debêntures, cuja devedora é a Cassol Desenvolvimento Imobiliário. A remuneração e amortização mensal serão a partir do 13º mês.

Negociação e Liquidez BCRI11

Em julho aconteceram 27.074 negociações do BCRI11, perfazendo um volume total de R$ 42,11 milhões. 

A média diária no mês foi de R$ 1.91 milhões aproximadamente. 

Nos 12 meses anteriores, o volume total alcançou os R$ 430,83 milhões, com 291.223 negociações registradas. 

Riscos do BCRI11

Os principais riscos do BCRI11 são: Risco de liquidez, concentração e de crédito. 

Risco de Concentração

O risco de concentração considerada a quantidade de ativos presente na carteira de um fundo de papel, mas também: 

  • A classe e a localização desses ativos;
  • Concentração por devedor;
  • Indexadores atrelados aos papéis.

Com 59 CRIs em carteira, o BCRI11 apresenta boa diversificação. Sua maior posição representa 5,16% da carteira. 

Risco de Crédito

O risco de crédito é a possibilidade de inadimplência. 

De forma simplificada, os CRIs são empréstimos. Como tal, é questão de tempo para que um devedor deixe de honrar seu compromisso de pagamento. 

No BCRI11, esse risco é mitigado por diferentes classes de garantias, incluindo garantias reais sobre imóveis e outras.

Além disso, o fundo prefere empresas de qualidade creditícia reconhecida pelo mercado como forma de minimizar riscos. 

O risco da inadimplência em um fundo de CRIs é ainda agravado de acordo com a subordinação das séries dos CRIs presentes em sua carteira.  

A subordinação pode ser traduzida como a ordem em que serão feitos os pagamentos devidos àquele CRI. 

Em primeiro lugar, estão as séries sênior. Quem investe nelas, abriu mão de parte da rentabilidade em nome de maior segurança. 

Por isso, é recompensado recebendo seu retorno antes que os demais.

Na sequência, recebe quem possui séries mezanino, que se manteve no meio termo entre a segurança e a rentabilidade. 

Por fim, é a vez das séries subordinadas, que oferecem maior rentabilidade mas, para isso, sacrificam parte da segurança. 

Na prática, ocorre que se houver inadimplência quem recebe o maior impacto são os detentores de séries subordinadas, os últimos a receber.

Todos os demais serão pagos primeiro, e o que sobrar – e se sobrar – chegará até eles. 

Existem, ainda, CRIs sem subordinação, com séries únicas. Neles, todos são iguais e o impacto de uma possível inadimplência atinge todos os investidores igualmente. 

A maior parte dos CRIs do portfólio do BCRI11 são de séries únicas e sênior (98,42%). 

Subordinação BCRI11
Subordinação BCRI11. Fonte: Relatório Gerencial.

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Dados do BCRI11

Veja agora os dados do BCRI11: 

  • Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Banestes Recebíveis Imobiliários
  • CNPJ:22.219.335/0001-38
  • Gestor: Banestes DTVM
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Gestão Ativa – Títulos e Valores Mobiliários
  • Patrimônio Líquido  (07/21): R$ 671.103.282,07
  • Taxa de Administração: 1,0% a.a. sobre o valor de mercado do Fundo
  • Taxa de Performance: Não há
  • Início do Fundo: 14 de maio de 2015
  • Quantidade de Emissões: 9
  • Número de Cotistas (07/21): 43.925
  • Número de Cotas do BCRI11: 4.400.000
  • Regulamento do BCRI11
  • Relatório Gerencial  BCRI11
  • BCRI11 Site Oficial (RI)

BCRI11 Subscrição

A subscrição é um direito de quem possui cotas de um FII, que assegura a possibilidade de manter seu percentual de participação no fundo em uma nova emissão de cotas. 

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a um preço mais baixo do que o de mercado), e oferece a preferência de compra a seus cotistas. 

Não se trata de possibilidade de compra sem limites:  o número de novas cotas que você poderá adquirir será sempre proporcional ao número atual de cotas que já possui.

O anúncio da emissão informa um fator de proporção a ser aplicado sobre o número de cotas que já se possui para entender quantas novas cotas é possível adquirir.

Como direito, a subscrição é opcional. 

Inclusive, caso não queira comprar novas cotas, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

As últimas emissões do BCRI foram apenas destinadas a investidores profissionais e qualificados.

Até o presente momento, apenas a segunda emissão do Fundo foi uma oferta aos investidores em geral.  

Dúvidas sobre BCRI11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o BCRI11.

Como comprar BCRI11?

A compra de cotas do BCRI11 e de outros fundos imobiliários é feita através das corretoras de valores. Por isso, abrir sua conta em uma delas é o primeiro passo. 

Após transferir o valor que deseja investir para sua conta na corretora, é só seguir o passo a passo: 

  • Abra o Home Broker;
  • Procure o fundo por seu código (BCRI11);
  • Selecione o número de cotas que deseja adquirir e o valor a pagar;
  • Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do BCRI11?

O informe de rendimentos do BCRI11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial

Além disso, você o encontra ainda através da página da B3

Onde achar o relatório gerencial do BCRI11?

Disponibilizei o relatório gerencial do BCRI11 neste mesmo artigo, na seção dados do BCRI11. Você o encontrará ainda no site oficial do fundo.

Como declarar o fundo imobiliário BCRI11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário BCRI11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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BCRI11 Vale a Pena?

O BCRI11 é um fundo com anos de operação e uma carteira de CRIs bem diversificada.

Os rendimentos que distribui vem sendo consistentes há vários anos, mesmo com os altos e baixos. 

Existe uma oscilação natural em Fundos de Papel, mas a renda do Fundo se mantém em um patamar interessante.

O mercado percebeu, e o Fundo quase dobrou o número de cotistas do ano passado para cá. 

A liquidez do Fundo é boa, o crescimento que as novas emissões trouxeram parece ir no ritmo adequado e não vejo nada que o desabone. 

Dito isso, o BCRI11 é um bom Fundo de CRIs de risco médio, perfeitamente capaz de compor seu portfólio. Isso sim: pelo preço certo. 

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Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

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Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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