BCIA11: Bradesco Carteira Imobiliária Ativa Vale a Pena?
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BCIA11: Bradesco Carteira Imobiliária Ativa Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Bradesco Carteira Imobiliária Ativa (BCIA11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 29/10/2020

Fundo Bradesco Carteira Imobiliária Ativa (BCIA11) cai 25,25% em março. 

Assim como outros fundos imobiliários, o BCIA11 não escapou ileso ao mês de março. 

O preço de mercado abriu o mês em R$ 198 e o fechou em R$ 148. A queda do preço da cota foi de -25,25% no período. 

O BCIA11 está no mercado desde 2015. De lá para cá, as cotas ganharam maior valor de mercado gradativamente, fechando 2019 em R$220. Foi um incremento de 120% ao valor de cota no IPO. 

A valorização foi expressiva, até rara entre os fundos imobiliários com esse tempo de mercado.

Em janeiro as negociações de cotas do fundo dispararam subitamente levou a cota aos R$ 292,98 no dia 16. 

A movimentação anormal de cotas levou a B3 a solicitar esclarecimentos. A gestora alegou desconhecimento de qualquer fato relevante. 

A partir da data, os preços caíram, retornando a valores mais próximos aos R$ 200. 

Então, o mercado sofreu o impacto da crise e a cota baixou vertiginosamente, batendo os R$ 118 em 19 de março.   

Já em abril, a cota vem se mantendo no pós-queda. Nos primeiros 15 dias do mês o preço de mercado variou entre os R$ 149 e R$ 157. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos fiis listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do BCIA11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é BCIA11;
  • Rendimentos do BCIA11;
  • Resumo da Carteira do BCIA11;
  • Liquidez do BCIA11;
  • Principais riscos do BCIA11;
  • Se o BCIA11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário Bradesco Carteira Imobiliária Ativa (BCIA11) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira. 

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O que é BCIA11 FII?

O código BCIA11 identifica o fundo imobiliário Bradesco Carteira Imobiliária Ativa, que tem administração e gestão da Bradesco Asset Management, o braço de investimentos do Banco Bradesco

Trata-se de um fundo de fundos (FoF), que investe em cotas de outros fundos imobiliários. 

O foco principal do BCIA11 são os fundos imobiliários, porém sua carteira admite CRI (Certificado de Recebíveis), LH (Letras Hipotecárias) e LCI (Letras de Crédito Imobiliário). 

As primeiras cotas do BCIA11 foram vendidas a R$ 100 cada uma. Em 28 de fevereiro de 2020, a cotação era de R$ 204,01. 

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BCIA11 Rendimentos

No mês de fevereiro de 2020, o fundo distribuiu R$ 1 em dividendos. O valor corresponde a 0,49% do valor de cota no último dia do mês. 

Nos últimos 12 meses os rendimentos mensais do BCRI11 somaram R$ 15,30, que significa 7,49% do valor de cota registrado ao final de fevereiro. 

Na tabela abaixo, veja os rendimentos distribuídos pelo BCIA11 desde janeiro de 2018. 


JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez
20180,700,620,700,700,700,710,700,700,650,700,700,70
20190,700,700,800,800,851,000,850,850,851,002,503,60
20201,201,00









Fonte: Informe de Rentabilidade. 

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BCIA11 Rentabilidade

A rentabilidade do BCIA11, considerando a valorização de cota e o reinvestimento de proventos distribuídos, foi de -3,89%, contra os -3,69% registrados pelo IFIX em fevereiro. 

No acumulado dos 12 meses anteriores o BCIA11 obteve rentabilidade positiva, de 22,22%. Desde  seu início o total é de 105,23%. No mesmo período, o IFIX marcou 110,05%. 

Na tabela, veja a comparação entre os resultados do fundo, do IFIX e do CDI, tanto bruto como após a dedução de impostos. 

Rentabilidade BCIA11
Rentabilidade BCIA11. Fonte: Relatório Gerencial.

Resumo da Carteira do BCIA11 

A maior parte da carteira do BCIA11 é composta por cotas de outros fundos imobiliários. 

No entanto, pequenas parcelas são dedicadas a títulos de renda fixa:  LCI, CRI e títulos LFT, hoje conhecidos como Tesouro Selic

A LCI e o CRI são títulos que funcionam como empréstimos garantidos por imóveis. Esses papéis geram renda periódica ou em seu vencimento para o fundo. 

Já o Tesouro Selic é um título público, emitido pelo governo. Com alta liquidez, o Tesouro Selic é uma das opções de instrumentos de caixa do fundo. 

Alocação por Instrumento

A alocação de ativos do BCIA11 é essencialmente focada em fundos imobiliários. Desde o início do fundo, eles têm representatividade superior aos 90% da carteira. 

Em fevereiro de 2020 a composição da carteira do BCIA era a seguinte: 

  • Fundos Imobiliários: 95%
  • LCI: 2%
  • CRI: 2%
  • Tesouro Selic: 1%

No gráfico abaixo, veja a alocação de ativos do BCIA11. O Tesouro Selic é representado pela sigla LFT.

Alocação de Ativos BCIA11
Alocação de Ativos BCIA11. Fonte: Relatório Gerencial.

Alocação por Segmento

A carteira de fundos imobiliários do BCIA11 é diversificada em relação ao segmento de atuação de seus fundos. 

O principal segmento dos fundos em carteira são lajes corporativas, representando 34% de seus recursos investidos. 

Na segunda posição, shopping centers e galpões logísticos empatam com representatividade de 20%. 

O gráfico abaixo demonstra os diferentes segmentos de fundos que compõem a carteira do BCIA11 e sua representação quanto ao capital.

Alocação por Segmento BCIA11
Alocação por Segmento BCIA11. Fonte: Relatório Gerencial.

Diversificação 

A maior exposição do BCIA11 é o fundo BRCR11 (BTG Pactual Corporate Office), que detém 8,66% da carteira. 

A informação é positiva: uma pulverização onde o maior ativo representa menos de 9% da carteira é um bom sinal de diversificação. 

O BRCR11, fundo do tipo tijolo e focado em lajes corporativas, conta com 12 propriedades que somam mais de 180 mil m2 de área bruta locável. 

Trata-se de um fundo com potencial. 

Em janeiro passado uma de suas propriedades em São Paulo (capital) apresentava alta vacância, mas o mercado de lajes corporativas estava em um bom momento em São Paulo. 

Agora em abril a situação é mais incerta, como para todos os fundos. Os efeitos da crise recente ainda não são do todo previsíveis. 

As 5 principais exposições do fundo somam 35,6% de seu patrimônio. Entre as 10 primeiras, a concentração é de 57,9%. 

Ativo% Carteira
BRCR118,66%
BRCO118,19%
XPML116,93%
HSML116,03%
HGRU115,79%
SDIL115,49%
THRA114,48%
KNIP114,41%
HGBS114,22%
SAAG113,70%

Fonte: Relatório Gerencial. 

Negociação e Liquidez BCIA11

Em fevereiro foram negociadas 2.454 cotas do BCIA11, totlizando um volume de R$ 4,73 milhões.

A média diária foi de aproximadamente R$ 263,5 mil. 

Nos 12 meses anteriores, foram registradas 37.103 negociações do fundo, que totalizaram R$ 79,05 milhões. 

A média mensal aproximada é de R$ 6,58 milhões ao mês. 

Cabe comentar que em janeiro de 2019 a liquidez do fundo era ao redor de R$ 60 mil ao dia. Comparando com a média de fevereiro de 2020, houve um crescimento significativo. 

No entanto, esses números não demonstram alta liquidez, o que deve ser considerado na hora do investimento.   

Riscos do BCIA11

Os principais riscos do BCIA11 são: risco de concentração, liquidez, de mercado e os riscos próprios do segmento de atuação do fundo. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se refere a diversificação de títulos adotada pela gestão do fundo. 

Em fundos de fundos, como é o caso do BCIA11, esse risco é avaliado analisando a distribuição de capital, em busca de concentração excessiva em um único ativo. 

Quanto mais pulverizada for a carteira, melhor para a segurança de quem investe no fundo, já que o risco se torna diversificado. 

A maior exposição do BCIA11 corresponde a 8,66% de seu patrimônio. As 10 maiores exposições somam 57,9%.  

Risco de Liquidez

O risco de liquidez se relaciona com a conversão de uma cota de fundo imobiliário em dinheiro. 

O processo de venda das cotas depende do mercado secundário, uma vez que os fundos imobiliários não admitem o resgate antecipado. 

Embora o BCIA11 tenha crescido ao redor de 300% na comparação anual e registre ao redor de R$ 263,5 mil em negociações ao dia, sua liquidez segue sendo considerada baixa. 

Mesmo com uma liquidez consistente, não existem garantias quanto a valores ou prazos de venda, seja para as cotas do BCIA11 ou de qualquer outro fundo imobiliário. 

O mercado secundário para a negociação de cotas de fundos imobiliários nem sempre tem grande liquidez, e é importante atentar para essa característica. 

Risco de Mercado

O risco de mercado representa a possibilidade de oscilação negativa no preço ou na rentabilidade de um fundo. 

No BCIA11, se busca minimizar o risco com a diversificação, uma gestão ativa e fundos sólidos. 

Ainda assim, os rendimentos gerados pela compra e venda de FIIs é importante fonte de renda para fundos de fundos, e uma oscilação no mercado poderia afetar os resultados do fundo. 

Riscos Próprios do Setor

O setor imobiliário traz certos riscos próprios: 

  • Variação no preço de imóveis;
  • Vacância;
  • Inadimplência;
  • Prazo dos contratos

No caso do BCIA11, a maior parte da carteira é composta por fundos imobiliários do tipo tijolo, que investem em imóveis e lucram com seus aluguéis. 

Assim, a maior parte dos rendimentos distribuídos pelo fundo são gerados pelo desempenho desses fundos. 

Por isso, esses riscos atingem o retorno dos cotistas do BCIA11 igualmente. 

A gestão ativa e a diversificação entre ativos consistentes são estratégias adotadas pelo fundo para minimizar tais riscos. 

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Dados do BCIA11

Veja agora os dados completos do fundo imobiliário BCIA11:

  • Razão Social: Bradesco Carteira Imobiliária Ativa 
  • CNPJ: 20.216.935/0001-17
  • Gestor: Bradesco Asset Management S.A. DTVM 
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Gestão Ativa – Títulos e Valores Mobiliários
  • Patrimônio Líquido  (02/2020): R$ 223.644.424 
  • Taxa de Administração: 0,50% a.a. (ao ano)
  • Taxa de Performance: 20% sobre o que exceder o IFIX
  • Início do Fundo: 19 de maio de 2015
  • Quantidade de Emissões: 2
  • Número de Cotistas (02/2020): 5.670 
  • Número de Cotas do BCIA11: 1.689.613
  • Regulamento do BCIA11
  • Relatório Gerencial  BCIA11
  • BCIA11 Site Oficial (RI)

BCIA11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O BCIA11 realizou apenas duas emissões desde seu início. 

A segunda emissão aconteceu em julho de 2017, trazendo cotas ao preço de R$ 111,60 já com taxas. 

Na ocasião, o fator de proporção utilizado para a subscrição foi de 2,255781. Esse fator é aplicado sobre o número de cotas que você possua na data de anúncio da oferta. 

Na prática, a cada 100 cotas que possuíam na data os cotistas puderam adquirir 225 novas cotas do fundo a seu preço de emissão. 

A terceira emissão de cotas do fundo foi aprovada em assembleia em setembro de 2019. Serão colocadas 1.691.189 cotas no mercado, ao preço de R$ 118,26. 

As datas ainda não foram divulgadas.

Veja as Datas e Prospectos das Emissões de Subscrição do BCIA11:

Dúvidas sobre BCIA11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o BCIA11.

Como comprar BCIA11?

A compra de cotas do BCIA11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (BCIA11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do BCIA11?

O informe de rendimentos do BCIA11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. Você ainda o pode encontrar neste mesmo artigo, em Dados do BCIA11.

Onde achar o relatório gerencial do BCIA11?

O relatório do BCIA11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do BCIA11

Como declarar o fundo imobiliário BCIA11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário BCIA11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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BCIA11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário BCIA11 tem quase 5 anos no mercado, é gerido por instituição sólida e tem uma valorização importante em sua história. 

Quanto à diversificação, a maior exposição é de 8,66% e o conjunto de fundos em carteira faz sentido.

Como extra, a taxa de administração (0,50% ao ano) é bastante competitiva. 

No entanto, seus rendimentos dependem do desempenho de outros fundos imobiliários, que ainda avaliam a extensão dos danos da crise recente. 

O BCIA11 tem 34% de sua carteira em fundos de lajes corporativas, em maioria centradas no Rio de Janeiro e São Paulo, os mais afetados pelo coronavírus. 

O mercado caminhava para o equilíbrio em São Paulo, mas nem havia se recomposto no Rio. 

Os índices de vacância lá permanecem elevados desde 2017,  mesmo para os edifícios de alto padrão que compõem as carteiras de certos fundos onde o BCIA11 investe. 

Logo, 20% são fundos de shopping, empreendimentos que ainda estão fechados em quase todo o país devido ao confinamento.  

Além disso, é um fundo de baixa liquidez.

Com esses riscos em mente, eu não recomendo BCIA11 neste momento, embora reconheça que é um fundo interessante de se acompanhar.

Se for arriscar e optar por investir, lembre-se que é preciso manter uma alocação de ativos adequada, baseada em seu perfil de investidor, para minimizar os riscos de investimento. 

E não se afaste muito do valor patrimonial de cota!

Agora, me conte uma coisa: Quais fundos imobiliários quer conhecer melhor? 

Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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