O que é Taxa de Vacância?

A taxa de vacância é um tipo de indicador financeiro usado nas análises de FIIs de tijolos. Ou seja, Fundos de Investimentos Imobiliários com patrimônio composto por imóveis físicos.

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São usados para fazer avaliações de fundos de investimentos imobiliários de tijolos.

Desse modo, a taxa serve para calcular a porcentagem desocupada de um:

  • Conjunto de imóveis;
  • Imóvel.

O indicador tem como finalidade indicar quando um fundo possui vagas ou está sem um ocupante. Esse é um dos indicadores mais importantes analisados em uma FII de tijolo.

Isso acontece porque os fundos imobiliários desse tipo tem sua rentabilidade atrelada à renda obtida com aluguéis. Logo, estar de olho em sua ocupação é essencial.

A taxa de vacância serve para que os investidores entendam exatamente o impacto que a porcentagem de imóveis disponíveis causa em seus rendimentos. O quanto ele deixará de ganhar.

O indicador serve ainda para estimar o quanto a aplicação consegue gerar. Bem como quanto de dividendos ela será capaz de distribuir aos cotistas do fundo.

Em resumo, ela serve como uma métrica na tomada de decisões sobre qual fundo escolher. Pois, ela consegue indicar quando a:

  • Vacância é elevada, que é algo negativo;
  • Vacância é baixa, que é algo positivo.

Com isso, juntando os pontos de avaliação já mencionados, é possível verificar ainda se o FII em análise possui ou não uma boa gestão de fundo.

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Como Funciona a Taxa de Vacância?

A taxa de vacância funciona como uma ferramenta para analisar como andam os rendimentos de um fundo de tijolo. Como também, para analisar o mercado imobiliário como um todo. 

Em períodos de expansão econômica, é comum que a vacância nesses fundos diminua. Mas, é importante entender que nem todos os fundos de investimentos são iguais.

O que faz com que a vacância seja considerada apenas naqueles de tijolo, é sua composição patrimonial. Essa é constituída por imóveis de verdade, físicos.

Ao contrário dos FII de papel que são compostos por diversos títulos e valores mobiliários. Não dependendo exclusivamente da renda dos aluguéis quando um imóvel se encontra desocupado.

Para entender os impactos e como calcular esse indicador, o investidor precisa entender ainda qual o tipo de vacância que um fundo de tijolo possui. Confira os dois tipos abaixo.

Vacância Física

A vacância física acontece quando parte do espaço físico de um imóvel está vazio. Imagine, por exemplo, um pequeno shopping local com 50 espaços para lojistas.

Se apenas 25 espaços estiverem alugados com lojistas em atividade, isso significa então que metade do empreendimento está disponível. Ou seja, sua taxa de vacância é de 50%.

Vacância Financeira

Por outro lado, a vacância financeira considera o fluxo de caixa previsto pelo portfólio. Em comparação ao quanto de fato gerou no presente.

Aqui o fator de maior influência é a valorização do imovél ou espaço dele. Dentro de um mesmo fundo, é possível existir empreendimentos que são mais lucrativos que outros. 

Como Calcular a Taxa de Vacância?

O cálculo da taxa de vacância é bem simples, pois é considerada a relação entre espaço disponível e espaço total. Considere então, um prédio com 6 apartamentos de 50m² cada.

Caso ele tenha 3 vagas disponíveis, a vacância física será de 50%, aquela que considera o espaço físico. Para chegar a esse resultado é preciso:

  1. Somar a área total de espaços disponíveis:  50m² x 3 = 150m²;
  2. Dividir pela área total (50m² x 6 = 300m²): 150 / 300 = 0,5 ou 50%.

Apesar de não ser um cálculo difícil de se fazer, ele é obrigatório dentro do demonstrativo de resultados fornecido periodicamente pela gestão dos FIIs.

O cálculo da vacância financeira por outro lado utiliza uma média ponderada dos resultados. Isso porque diferentes regiões oferecem rendimentos variados. 

Vamos pegar o exemplo do prédio e supor que ele possui a capacidade de gerar R$ 10 mil mensais. Sendo dois apartamentos no valor de R$ 2 mil e os demais R$ 1,5 mil.

Digamos ainda que um apartamento de cada valor esteja vago, gerando assim uma vacância de R$ 3,5 mil. Logo, a taxa de vacância do prédio será de 35%.