Fundo imobiliário RBRL11 recebe R$ 16.59 milhões como primeiro pagamento da venda de imóvel. O retorno por cota é de R$ 0,39. 

Os cotistas do Fundo imobiliário RBRL11 receberam notícias para celebrar no último dia 15 de junho. 

De acordo com o fato relevante publicado, o Fundo recebeu a primeira parcela da venda de seu galpão localizado em Resende, RJ. 

O galpão, de 23.867 m2,  foi adquirido em fevereiro de 2020 e locado para a Volkswagen

Considerando os custos de aquisição, benfeitorias realizadas e provisionadas, o investimento total feito pelo Fundo foi de R$ 69.22 milhões.

A venda, fechada pelo valor de R$ 82,96 milhões, gera R$ 13,74 milhões em lucro, representando uma taxa interna de retorno de 19.75% ao ano e ganho de capital estimado em R$ 2,05 por cota. 

Os próximos pagamentos estão previstos para agosto (R$ 41,48 milhões) e janeiro de 2022 (R$ 24,88 milhões). 

A gestora se manifestou sobre a venda no relatório gerencial de abril, onde comentou que parte do montante já tem destino: um novo galpão, localizado em Cajamar, SP. 

Ela destaca ainda que todos os imóveis do portfólio têm preço de venda estipulado e, de alcançar-se, serão aproveitadas as oportunidades de lucro. 

Se você busca maneiras mais eficientes de aumentar seu patrimônio e receber renda mensal isenta de impostos, deve investir nos melhores fundos imobiliários do mercado. 

Por isso, conhecer as características e o histórico do RBRL11 é fundamental.

Neste artigo você descobrirá: 

  • O que é RBRL11;
  • Rendimentos do RBRL11;
  • Resumo da carteira do RBRL11;
  • Liquidez do RBRL11;
  • Principais riscos do RBRL11;
  • Se vale a pena investir no RBRL11. 

Leia até o final e descubra se o RBRL11 vale a pena e deve fazer parte da sua carteira de investimentos.

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O que é RBRL11 FII?

RBRL11 é o ticker, ou sigla, que identifica o Fundo Imobiliário RBR Log, gerido pela RBR Asset Management e administrado pela BRL Trust DTVM

Trata-se de um fundo imobiliário do tipo tijolo, que investe a maior parte de seus recursos em imóveis para renda. Seu foco principal é o segmento logístico. 

Com o aluguel desses imóveis, o RBRL11 gera renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas. 

O RBRL11 iniciou suas operações em novembro de 2019. 

Seu surgimento se deu a partir do fundo RBRP11, que em dado momento se interessou pelo investimento em logística e optou por fazê-lo através de um novo FII.

Dessa forma, seria possível abrir capital mais adiante e foi o que ocorreu. 

A segunda captação do RBRL11 veio algum tempo depois, no início de 2020, trazendo cotas a R$ 100 cada. 

A terceira oferta pública foi a primeira e única (até agora) destinada a investidores em geral e aconteceu em novembro de 2020. 

Foram subscritas 2.452.364 cotas a R$ 104.85, totalizando R$ 257.13 milhões em captação.  

A quarta emissão do RBRL11 chegou em março deste ano e terminou em maio passado. Com ela, o RBRL11 levantou mais R$ 111,4 milhões, com cotas vendidas a R$ 108,85. 

O total do RBRL11 ao final de maio de 2021 era superior a R$ 890 milhões. 

RBRL11 Rendimentos

Em abril, o RBRL11 recebeu todo seu fluxo de receitas e  foram distribuídos rendimentos equivalentes a R$ 0,64 por cota. 

Esse valor corresponde a 183,38% da Taxa DI e a um dividend yield de 7,08% a.a. (cota base fechamento abril/21).

A tabela abaixo mostra os rendimentos mensais do RBRL11 desde o início de suas distribuições. 

JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez
2020--0,760,760,510,761,000,760,550,650,650,68
20210,600,620,530,64

Fonte: Informes de Rendimentos. 

A renda do RBRL11 é construída sobre diferentes pilares estratégicos de investimento: 

  • Core: A estratégia principal, que deve tomar de 70 a 100% da carteira. O foco são imóveis ou FIIs exclusivos;
  • Tática: Através de aquisição de cotas de FIIs listados em busca de arbitragens. Pode tomar até 30% do patrim^ônio do Fundo;
  • Liquidez: Aplicação em títulos de renda fixa, LCI, CRI e outros FIIs em busca de ampliar a renda recorrente, podendo representar até 20% do PL do FII;
  • Desenvolvimento: Investimento de até 30% do PL em oportunidades diretas ou via FIIs, quando identificadas. 

A tabela abaixo mostra a composição da receita de acordo com a renda gerada por cada um desses pilares entre maio/20 e abril/21. 

Composição da Receita RBRL11
Composição da Receita RBRL11. Fonte: Relatório Gerencial.

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Resumo da Carteira do RBRL11

O RBRL11 é um fundo focado em imóveis do segmento logístico. Na atualidade, existem 5 imóveis em seu portfólio, somando cerca de 249 mil m² em área bruta locável (ABL).  

Desses cinco imóveis, três estão localizados em São Paulo e dois em Minas Gerais. 

Até o dia 29 de abril de 2021, um sexto imóvel fazia parte da carteira do RBRL11: um galpão logístico na cidade de Resende, Rio de Janeiro. 

O imóvel foi vendido na data. O primeiro pagamento (de 3 parcelas) foi feito neste último dia 15 de junho. 

Esse imóvel permaneceu na carteira por 15 meses. Segundo a gestão, foi chegado o período de colheita, e os resultados foram interessantes: mais de R$ 13 milhões em lucro. 

A carteira do RBRL11 deve mudar novamente em breve. 

Já em abril, a gestora comentou que parte dos recursos dessa venda seriam destinados à aquisição de um novo imóvel em Cajamar, SP. 

No geral, a gestão aposta em regiões bem comunicadas e com fácil acesso às linhas de distribuição dos estados onde se encontram.  

Entre seus inquilinos estão nomes reconhecidos pelo mercado, como Volkswagen e  Mercado Livre e a vacância do Fundo na atualidade é zero. 

Quantidade e Localização dos Ativos

O RBRL11 possui a totalidade ou parte de 5 imóveis nos estados de São Paulo e Minas Gerais, somando mais de 249 mil metros quadrados de ABL própria. 

A maior exposição é um imóvel na região entre a capital e a cidade de Jundiaí, no estado de São Paulo. 

Trata-se de localização interessante dentro da microrregião, bem conectada com rodovias estaduais e com a Rodovia dos Bandeirantes. 

A tabela abaixo traz detalhes sobre os 5 imóveis do portfólio do RBRL11 ao final de maio de 2021. 

A tabela não considera o imóvel Galpão Resende, já vendido na data de publicação deste artigo.

AtivoLocalizaçãoAquisiçãoABL TotalParticipação no ImóveelVacância
Galpão WT RBR Log IFranco da Rocha,SPAbr/21121.769 m250%0%
Galpão Extrema IIExtrema,MGDez/2077.367 m2100%0%
Galpão Extrema IExtrema,MGAgo/2074.573 m250%0%
Galpão Hortolândia IHortolândia,SPFev/2017.055 m290%0%
Galpão Hortolândia IIHortolândia,SPFev/2042.786 m2100%0%
Galpão ItapeviItapevi,SPFev/2015.152 m2100%0%

Fonte: Relatório Gerencial abril/21

Negociação e Liquidez RBRL11

Como explico no livro Método Fayh, a liquidez é um ponto importante a considerar antes de investir em um FII. 

Afinal, trata-se de um dado relacionado ao risco de investimento, mostrando a capacidade do fundo de transformar cotas em dinheiro vivo para o investidor.

Em maio de 2021 foram registradas 34.296 negociações de cotas do RBRL11, totalizando um volume aproximado de R$ 20,49 milhões

A média diária do período foi de cerca de R$ 931 mil.

Entre junho/20 e maio/21, o total de negociações do fundo foi de 159.095, o correspondente a aproximadamente R$ 204,26 milhões. 

Em média, o volume mensal foi de R$ 17,02 milhões durante o período, o que leva a uma média diária aproximada a R$ 774 mil.

Riscos do RBRL11

Os principais riscos do RBRL11 são: a vacância, o prazo dos contratos e o risco dos inquilinos.

Vacância

Vacância é o termo utilizado para indicar a área locável que não gera rendimentos para o fundo por não estar ocupada. 

Ela se divide em duas situações: 

  • Vacância física, contada em área desocupada; e 
  • Vacância financeira, a diferença entre o potencial de gerar renda e a renda efetivamente gerada pelo fundo. 

Entre maio de 2020 e abril de 2021, a vacância do Fundo RBRL11 foi zero.

Tipo de Contratos

O tipo de contratos de aluguel é ponto-chave na avaliação de um FII, já que permite prever quanto e até quando a renda de um imóvel será gerada. 

Todos os contratos de aluguel do RBRL11 são típicos, enquadrados dentro da Lei do Inquilinato (8.245/91)

Tais contratos trazem como característica principal a revisão de valores anual, seguindo um índice de reajuste, como o IPCA ou o IGP-M

No RBRL11, 97% dos contratos são reajustados pelo IGP-M, enquanto 3% são reajustados pelo IPCA.

A imagem abaixo mostra o cronograma revisional do RBRL11. 

Cronograma Revisionais RBRL11
Cronograma Revisionais RBRL11. Fonte: Relatório Gerencial.

Prazo do Contrato

Assim, como o tipo, o prazo dos contratos é informação relevante para a previsão de resultados do fundo. 

No RBRL11, a maior parte dos vencimentos de contratos (57%) acontecerá a partir de 2025. 

Abaixo, o gráfico de vencimento de contratos do RBRL11 apresentado no relatório gerencial de abril de 2021. 

Vencimento Contratos RBRL11
Vencimento Contratos RBRL11. Fonte: Relatório Gerencial.

Note que 25% dos contratos do fundo vencem entre o resto deste ano (2021) e 2022. 

Cabe ressaltar que o momento de rever os valores e condições de aluguel nem sempre é favorável ao investidor. 

Os resultados de uma negociação são afetados pelo ciclo imobiliário, que em diferentes etapas favorece mais ou menos um das partes envolvidas na negociação. 

Assim, cabe a possibilidade de altas e baixas no preço por metro quadrado, desocupação do imóvel e demora na nova locação, entre outras.  

Risco do Inquilino

O risco gerado pelos inquilinos é inerente ao mercado imobiliário: sempre cabe a possibilidade de que um deles não cumpra suas obrigações de pagamento. 

O RBRL11 busca diversificação deste risco através de locações para empresas de qualidade creditícia reconhecida pelo mercado e diversificação de inquilinos. 

É interessante saber que 56% de seus imóveis são monoinquilino e 44% condomínios logísticos, com vários inquilinos. 

Risco de Concentração

O risco de concentração fala da diversificação do portfólio do FII, considerando não apenas a classe e o número de ativos que possui, mas também: 

  • Localização dos ativos;
  • Inquilinos;
  • Prazos e tipos de contrato. 

Com cinco imóveis em localizações estratégicas, o RBRL11 minimiza esse risco com a diversidade de inquilinos, além de prazos e tipos de contrato variados. 

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Dados do RBRL11

Agora que você já conhece tudo sobre o RBRL11, confira seus dados oficiais:

  • Razão Social: RBR Log Fundo de Investimento Imobiliário
  • CNPJ: 35.705.463/0001-33
  • Gestor: RBR Asset Management
  • Público Alvo: Investidores em geral
  • Segmento: Híbrido - Galpões logísticos 
  • Patrimônio Líquido  (04/2021): R$ 715.432.791,49
  • Taxa de Administração: 0,18% a.a. sobre o PL do fundo
  • Taxa de Gestão: 1% a.a. sobre o PL do Fundo
  • Taxa de Performance: 20% do excedente ao Benchmark - IPCA + Yield IMA-B 5
  • Início do Fundo: novembro de 2019
  • Quantidade de Emissões: 4
  • Número de Cotistas (05/2021): 5.791
  • Número de Cotas do RBRL11: 6.687.035
  • Regulamento do RBRL11
  • Relatório Gerencial  RBRL11
  • RBRL11 Site Oficial (RI)

RBRL11 Subscrição

A subscrição é um direito de quem possui cotas de um FII, que assegura a possibilidade de manter seu percentual de participação no fundo em uma nova emissão de cotas. 

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a um preço mais baixo do que o de mercado), e oferece a preferência de compra a seus cotistas. 

Não se trata de possibilidade de compra sem limites:  o número de novas cotas que você poderá adquirir será sempre proporcional ao número atual de cotas que já possui.

O anúncio da emissão informa um fator de proporção a ser aplicado sobre o número de cotas que já se possui para entender quantas novas cotas é possível adquirir.

Como direito, a subscrição é opcional. 

Inclusive, caso não queira comprar novas cotas, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O RBRL11 ainda não realizou emissões com oferta de subscrição. 

Dúvidas sobre RBRL11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o RBRL11.

Como comprar RBRL11?

A compra de cotas do RBRL11 é feita através de uma corretora de valores

Para isso, é preciso: 

  • Abrir sua conta;
  • Transferir o montante que deseja investir para ela;
  • Buscar o fundo por seu código (RBRL11, neste caso);
  • Selecionar a quantidade de cotas que deseja comprar e o valor a pagar;
  • Enviar a ordem de compra e aguardar confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do RBRL11?

O informe de rendimentos do RBRL11 é disponibilizado pela gestora na página oficial do fundo

Onde achar o relatório gerencial do RBRL11?

Assim como os informes de rendimentos, o relatório gerencial do fundo é encontrado na página oficial do RBRL11

Como declarar o fundo imobiliário RBRL11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário no imposto de renda, consulte o artigo Como Declarar o Imposto de Renda sobre Investimentos.

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RBRL11 Vale a Pena?

O RBRL11 é um fundo com pouco mais de um ano de mercado, que neste tempo manteve suas distribuições lineares. 

Seus imóveis são logísticos, localizados em regiões estratégicas e hoje se encontram 100% locados. 

A compra do imóvel de Cajamar, anunciada em abril, certamente contribuirá para um crescimento dos dividendos. 

Além dela, é possível que vejamos novas aquisições no Fundo em breve.

No relatório de abril, a gestora comenta que o passo natural agora que o RBRL11 vem criando reservas é investir em desenvolvimento puro. 

Como explica, a renda desses investimentos não é imediata, mas geram retorno maior no longo prazo. 

O principal risco que percebo no fundo é a chegada das revisionais e dos vencimentos entre o que resta de ano e o próximo. 

Porém, é interessante comentar que o segmento de atuação do RBRL11 - os galpões logísticos - está aquecido. A explosão do e-commerce durante a pandemia favoreceu o segmento. 

O RBRL11 é um bom fundo mas ainda não passa (por pouco) na minha exigência de liquidez mínima. Ele ainda não negocia mais de R$ 1 milhão por dia.

Se isso não for um impeditivo para você, vá em frente. Mas, nunca a qualquer preço! É preciso atenção para não investir mal em um bom ativo. 

Preparei um relatório com 3 Melhores FIIs para Receber Aluguéis. Baixe uma cópia e comece a ganhar renda de aluguéis, mesmo que já invista em FIIs ou ainda não saiba como investir.

Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

Publiquei o livro Método Fayh na Amazon explicando tudo sobre como escolher os melhores fundos imobiliários do mercado para viver de renda. Mesmo que você já invista, recomendo fortemente a leitura.