HCTR11: Fundo Imobiliário Hectare CE Vale a Pena?
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HCTR11: Fundo Imobiliário Hectare CE Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Hectare CE (HCTR11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 29/10/2020

Fundo Imobiliário Hectare CE (HCTR11) fecha abril cotado a R$ 115,52. 

O mês de abril foi marcado pela subida da maioria dos fundos imobiliários, após a grande queda precipitada pelo coronavírus que se abateu sobre eles em março. 

As cotas do HCTR11 chegaram a ser comercializadas a R$ 92,06 no ponto mínimo da baixa, mas mostraram recuperação ainda no final do mês, fechando março a R$ 101,75. 

Em abril, a cotação final foi de R$ 115,52, o que significa uma variação de 13,53%. 

Já nas primeiras semanas de maio, o fundo demonstra tendência a retornar a seu preço anterior à queda, que era de R$ 119,99 ao final de fevereiro. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do HCTR11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é HCTR11;
  • Rendimentos do HCTR11;
  • Resumo da Carteira do HCTR11;
  • Liquidez do HCTR11;
  • Principais riscos do HCTR11;
  • Se o HCTR11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Hectare CE (HCTR11) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira!

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O que é HCTR11 FII?

O código HCTR11 identifica o Fundo Imobiliário Hectare CE, administrado pela Vórtx DTVM (já conhecida por fundos como o TGAR11 e HGRU11) e gerido pela Hectare Capital Gestora de Recursos

Trata-se de um fundo do tipo papel, onde os recursos são destinados a investimento em títulos de dívidas imobiliárias. 

No HCTR11, o foco são os CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários), em especial os lastreados em multipropriedades e loteamentos. Com eles o fundo gera renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas. 

Seu IPO aconteceu ao final de 2018 com a emissão de 20 mil cotas comercializadas a R$ 1 mil cada destinadas apenas a investidores profissionais.

Posteriormente, em setembro de 2019, houve um desdobramento na razão de 1 para 10 e a abertura ofertas direcionadas a investidores em geral. 

Ao final de março de 2020, o patrimônio líquido do fundo era superior aos R$ 171 milhões. 

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HCTR11 Rendimentos

No mês de maio, os dividendos distribuídos pelo HCTR11 foram de R$ 0,94  por cota. O valor representa 0,81% sobre o preço de cota no fechamento do último dia de abril.  

Ao longo dos últimos 12 meses, os rendimentos mensais do HCTR11 somaram R$ 14,67, o correspondente a 12,7 % do valor de cota ao final de abril. 

Nesse cálculo foi considerado o rendimento proporcional em razão 1 para 10. 

Isso visa um cálculo mais apurado em relação ao desdobramento de cotas que ocorreu a partir de setembro e que é a razão da queda significativa dos rendimentos. 

Na tabela abaixo, veja os rendimentos mensais distribuídos pelo fundo. Valores expressos em Reais. 

Ano JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez
20201,561,921,430,160,94






20197,525,618,8014,3710,2013,7115,801,201,101,051,34

Fonte: Informe de Rendimentos. 

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Resumo da Carteira do HCTR11 

A carteira do HCTRT11 é composta em maior parte por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). 

Esses títulos são papéis de dívidas lastreados em imóveis. Eles funcionam como empréstimos e pagam juros periodicamente ou em seu vencimento. 

Ao final de março de 2020, o portfólio do HCTR11 apresentava a seguinte composição: 

  • CRI: 87,4%
  • Instrumentos de Caixa: 12,6%
Alocação de Ativos HCTR11
Alocação de Ativos HCTR11 . Fonte: Relatório Gerencial.


Alocação por Segmento

O HCTR11 destina a maior parte de seus recursos para CRIs de multipropriedade. 

Amparada pela Lei 13.777 de 2018, a multipropriedade é um regime de aquisição de imóveis onde se comercializam frações de um mesmo imóvel. 

Com isso, os proprietários exercem o uso do imóvel de maneira alternada, porém em sua totalidade. 

Esse é um sistema bastante comum em resorts, por exemplo. 

O fundo apresenta ainda uma parcela relevante de seus recursos investidos em CRIs de loteamentos (divisão de terrenos para a venda). 

Ademais, há uma porcentagem ainda menor dedicada a incorporações (construção ou promoção de imóveis) e CRI de outros segmentos. 

Em relação ao segmento de seus papéis, a posição da carteira do HCTR11 ao final de março era: 

  • Multipropriedade: 65,4%
  • Loteamento: 20,9%
  • Incorporação e outros: 13,7
Alocação por Segmento HCTR11
Alocação por Segmento HCTR11 . Fonte: Relatório Gerencial.

Alocação por Indexador

A maior parte (43,3%) dos CRIs na carteira do HCTR11 são indexados pelo IPCA.

Esse índice é calculado mensalmente pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) e reflete a variação dos preços para o consumidor final. 

Na sequência, o IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado)  indexa 40,9% dos títulos na carteira do fundo.  

Calculado mensalmente e de forma independente pela FGV (Fundação Getúlio Vargas), o índice reflete a variação de preços de matérias primas, bens, serviços e outros. 

Além dos dois principais indexadores, o HCTR11 ainda conta com títulos indexados pelo CDI (Certificado de Depósito Interbancário) e pelo INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor). 

O CDI é a taxa praticada entre instituições bancárias e é conhecido por indexar grande parte dos investimentos de renda fixa. 

Já o INPC, calculado pelo IBGE, é baseado no preço médio necessário para comprar um conjunto de bens de consumo e serviços no país

Em relação aos indexadores, a carteira do HCTR11 apresentava a seguinte composição ao final de março: 

  • IGP-M: 40,9%
  • IPCA: 45,3%
  • CDI: 12,6%
  • INPC: 1,1%
Alocação por Indexador HCTR11
Alocação por Indexador HCTR11 . Fonte: Relatório Gerencial.

Diversificação 

A carteira do HCTR11 apresentava 33 CRIs ao final de março. No entanto, alguns deles se referem ao mesmo imóvel, sendo diferenciados pela taxa de juro conseguida em seus diferentes momentos de compra. 

Sua maior exposição são 3 CRIs lastreados na multipropriedade Buona Vitta, que unidos somam 13,8% da carteira do fundo. 

As 5 maiores exposições somam  41,8% da carteira. Já as 10 primeiras posições concentram 62,1% do portfólio do fundo. 

Na tabela abaixo, conheça os detalhes sobre os CRIs na carteira do HCTR11. 

ProjetoSegmentoVencimentoIndexadorTaxa de Juros (ao ano)ObrasVendasConcentração
RR Sr.Incorporaçãomar/22IGP-M14%100%100%0,1%
Valle do Açai Sr.Loteamentonov/26IPCA12%100%83,9%0,3
THCM II Sub. Loteamentoago/26IGP-M11,50%100%98,7%1,0%
Gramado Parks Sr.Multipropriedademar/23IPCA12%73,1%97,5%3,3%
Gramado Parks Sub.Multipropriedademai/25IPCA17,35%73,1%97,5%2,2%
Grupo CEM Un. Loteamentoout/33IGP-M11,27%100%82,6%3,4%
Golden Gramado Un.Multipropriedademai/25IGP-M15%63,8%97,4%1,2%
A&C Lima Sub.Loteamentonov/26IGP-M16%100%98,3%0,5%
Cemara Sub. Loteamentoset/32IPCA14%98,6%76%2%
Resort do LAgo III Mez. Sub.Multipropriedadejun/27IGP-M18%11,5%65,8%1,6%
Gramado TR Sub.Multipropriedadejun/27IPCA17,35%98%95,3%3,4%
Gramado TR Sr.Multipropriedadejun/27IPCA11%98%95,3%0,2%
WAM Praias Un.Multipropriedadeago/28IGP-M12%61,2%74,9%4,3%
Ferrasa Sr. Multipropriedademai/27IGP-M12,40%24,4%98,1%8,3%
EDA Sr. Multipropriedadeset/27IGP-M10%100%55,7%6,2%
Buona Vitta Sr. Multipropriedadeabr/25IPCA9,5%25,4%66,5%10,4%
Buona Vitta Mez.Multipropriedadeabr/25IPCA14,25%25,4%66,5%1,3%
Buona Vitta Sub.Multipropriedadeabr/25IPCA20,10%25,4%66,5%2,1%
Quatto Sub.Loteamentoout/29INPC18,80%99,7%99,6%1,1%
Solar Pedra da Ilha Sub.Multipropriedadenov/24IPCA18,91%55,8%66,9%1,5%
São Pedro Un.Multipropriedadeset/26IGP-M12%16,1%75,1%1,4%
Por do Sol Sr. Loteamentomai/27IGP-M11%100%88,5%1%
Terra Nova Sr.Loteamentodez/29IPCA9%91,9%87,1%3,4%
Terra Nova Sub.Loteamentodez/29IPCA16%91,9%87,1%1,4%
Resort do Lago Park Sr.Multipropriedadefev/29IGP-M13%17%21,6%3,3%
Olímpia Park Sr. Multipropriedadefev/26IPCA8%95,7%100%0,4%
Olímpia Park Sub.Multipropriedadefev/26IPCA13%95,7%100%1,3%
Ondas Sr.Multipropriedadefev/26IGP-M12,68%70,5%98,5%3,5%
Belle Ville Sr. Loteamentofev/30IPCA8%19,8%99,1%4,2%
Solar das Águas Sr. Multiout/25IGP-M9,5%52,6%93,5%8%
Cemara II Sr.Loteamentojun/32IPCA9,7%21,3%91,4%2%
Gramado Dilly Sr.Multipropriedadejun/27IPCA9%100%77,9%2,3%
Saraiva de Rezende Sr.Incorporaçãoago/21IGP-M9%100%76,9%0,9%

Fonte: Relatório Gerencial. 

Negociação e Liquidez HCTR11

No mês de abril de 2020 foram negociadas 9.619 cotas do HCTR11, totalizando um volume de R$ 18,67 milhões. 

A média diária no período foi de R$ 849 mil aproximadamente. 

Nos 12 meses anteriores, o fundo registrou 54.594 negociações totais, somando R$ 137,42 em volume. 

A média mensal é de aproximadamente R$ 11,46 milhões. 

O gráfico abaixo mostra a evolução das negociações do HCTR11 entre outubro/19 e março/20, incluindo a evolução da cota no período.

Negociação e Liquidez HCTR11
Negociação e Liquidez HCTR11 . Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do HCTR11

Os principais riscos do HCTR11 são: Risco de Liquidez, Concentração e de Crédito. 

Risco de Liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro. 

Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.

A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral. 

Embora o HCTR11 apresente liquidez no mercado secundário na atualidade (aproximadamente R$ 849 mil ao dia em abril/20), não existem garantias sobre o preço de venda, nem sobre o tempo para ela. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se refere à diversificação adotada pela gestão do fundo. 

Em fundos de papel, como é o caso do HCTR11, esse risco é avaliado analisando a distribuição de capital entre ativos, em busca de concentrações excessivas entre os mesmos devedores. 

Quanto mais diversificada e pulverizada a carteira, maior é a segurança do investidor. 

A maior exposição da carteira do HCTR11 é o CRI Buona Vitta que ocupa 13,8% do patrimônio investido nessa classe de ativos pelo fundo. 

Cabe comentar ainda que as 5 principais exposições do fundo respondem por 41,8% de seus recursos, enquanto as 10 primeiras representam 61,2%.

 Esses números denotam certa concentração excessiva que deve ser ponderada. 

Risco de Crédito

O risco de crédito é a possibilidade de que a entidade emissora ou o devedor de um título não cumpram suas obrigações de pagamento, comprometendo o retorno do fundo. 

Tal risco afeta os CRIs, ativos alvo do HCTR11. Esses títulos são lastreados a imóveis, que são tomados em pagamentos se existe inadimplência. 

A gestão do fundo demonstra preferência por ativos lastreados em imóveis sólidos, buscando minimizar os riscos.  

No entanto, caso exista a inadimplência, se enfrenta a possibilidade de demora na conversão do imóvel em dinheiro, o que afetaria os rendimentos do fundo. 

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Dados do HCTR11

Veja agora as principais informações do HCTR11: 

  • Razão Social: Hectare CE – Fundo de Investimento
  • CNPJ: 30.248.180/0001-96
  • Gestor: Hectare Capital Gestora de Recursos Ltda
  • Público Alvo: Investidores em Geral Qualificados
  • Segmento: Gestão Ativa – Títulos e Valores Mobiliários
  • Patrimônio Líquido (03/2020): R$ 117.530.478,93
  • Taxa de Administração: 0,21% a.a. do Patrimônio Líquido
  • Taxa de Performance: 10% sobre o que exceder a variação de 100% do CDI 
  • Taxa de Gestão: 0,99% a.a. do PL 
  • Início do Fundo: 10 de setembro de 2018
  • Quantidade de Emissões: 4
  • Número de Cotistas (03/2020): 7.381
  • Número de Cotas do HCTR11: 1.072.062 
  • Regulamento do HCTR11
  • Relatório Gerencial  HCTR11
  • HCTR11 Site Oficial (RI)

HCTR11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

A mais recente emissão de cotas do HCTR11 ocorreu em fevereiro/20. Na ocasião, o fator de proporção para a aquisição de novas cotas foi de 1. 

Na prática, esse valor é aplicado sobre o número de cotas que se possua na data de anúncio. Assim, para cada 1 cota que tivesse, o cotista pode adquirir uma outra cota a R$ 117,83 (preço de emissão).

Veja as Datas e Prospectos das Emissões de Subscrição do HCTR11:

Dúvidas sobre HCTR11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o HCTR11.

Como comprar HCTR11?

A compra de cotas do HCTR11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (HCTR11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do HCTR11?

O informe de rendimentos do HCTR11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial

Onde achar o relatório gerencial do HCTR11?

O relatório do HCTR11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do HCTR11

Como declarar o fundo imobiliário HCTR11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário HCTR11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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HCTR11 Vale a Pena?

O HCTR11 é um fundo novo no mercado, operando desde o início de 2019. 

Seus ativos alvo são CRIs, em especial do segmento de multipropriedade e loteamentos. 

Desde seu início, o fundo vem distribuindo dividendos de maneira consistente. Além disso, em setembro efetivou um desdobramento de cotas que baixou seu valor unitário e favoreceu o investimento. 

Em sua carteira se nota uma concentração digna de menção (13,8%) em um mesmo CRI. Além disso, cabe comentar que as 10 maiores respondem por mais de 61% da carteira do fundo. 

O desafio do HCTR11 vem do segmento principal de seus CRIs: a multipropriedade. Trata-se de uma classe de empreendimento focada no lazer. 

Existe uma incerteza em relação ao mercado. Até o momento da publicação deste artigo (maio/20), não é possível mensurar adequadamente o impacto da crise precipitada pelo coronavírus sobre as vendas do segmento. 

Além disso, o fundo é novo.  Agora é o momento de que prove sua resiliência. 

Dito isso, o HCTR11 é um fundo interessante, porém requer cautela. Se optar por investir, mantenha o foco em uma alocação de ativos adequada e baseada em seu perfil de investidor para minimizar os riscos de investimento. 

Agora, me conte uma coisa: Quais fundos imobiliários quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu! 

Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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