FAED11: Anhanguera Educacional Vale a Pena?
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FAED11: Anhanguera Educacional Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Anhanguera Educacional (FAED11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 29/10/2020

Fundo imobiliário Anhanguera Educacional (FAED11) renova contratos por mais 10 anos. A nova negociação impacta as receitas do fundo em – 17, 43%. 

O momento econômico causou a evasão de inquilinos em certos fundos imobiliários e abriu espaço para negociações menos favoráveis em outros. 

Para os cotistas do FAED11, as notícias são agridoces. 

No último dia do mês de abril, o fundo publicou fato relevante informando ao mercado sobre a prorrogação dos contratos com o grupo Anhanguera, que loca os três imóveis do fundo. 

A negociação é positiva, uma vez que os contratos passam a ter mais 10 anos de duração, porém nem tudo são flores. 

Para isso, o fundo faz frente a -17,43% em suas receitas, com efeito retroativo à competência de março. 

O impacto nos dividendos por cota é de aproximadamente R$ 0,27. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do FAED11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é FAED11;
  • Rendimentos do FAED11;
  • Resumo da Carteira do FAED11;
  • Liquidez do FAED11;
  • Principais riscos do FAED11;
  • Se o FAED11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Anhanguera Educacional (FAED11) Vale a Pena  e deve fazer parte de sua carteira! 

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O que é FAED11 FII?

O código FAED11 identifica o Fundo Imobiliário RB Capital Renda I, administrado pela BTG Pactual. 

Trata-se de um fundo do tipo tijolo,  que investe a maior parte dos seus recursos em imóveis físicos, lucrando com sua exploração comercial e valorização. 

O FAED11 investe em três imóveis onde funcionam faculdades, que foram adquiridos do grupo educacional Anhanguera para ser posteriormente locados pela mesma empresa, em sistema sale and leaseback. 

Iniciado em dezembro de 2019, o FAED11 abriu negociação comercializado a R$ 100. Ao final de abril/20, o FAED11 apresentava um patrimônio líquido superior aos R$ 131 milhões.

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FAED11 Rendimentos

No mês de abril/20, o FAED11 distribuiu R$ 1,54 em dividendos. O valor significa 0,76% sobre o valor da cota de mercado no fechamento do mês, que foi de R$ 201,50. 

Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do FAED11  somaram R$ 18,68, o que corresponde a 9,27% sobre o valor de cota registrado ao final de abril/20. 

A imagem abaixo mostra os rendimentos distribuídos pelo FAED11  entre janeiro de 2019 e abril de 2020. Valores em Reais. 

Rendimentos Mensais FAED11
Rendimentos Mensais FAED11. Fonte: Relatório Gerencial.

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Resumo da Carteira do FAED11 

A carteira do FAED11 é composta por 3 ativos localizados no interior do estado de São Paulo. Em total as propriedades somam mais de 35,7 mil m2 de área bruta locável. 

Esses imóveis foram adquiridos por meio de operação sale and leaseback, onde o fundo adquire a propriedade de uma empresa já com um contrato de locação para a mesma empresa. 

Em dois dos imóveis funcionam unidades das Faculdades Anhanguera e no terceiro a sede administrativa.

Na atualidade, a bandeira educacional Anhanguera pertence à holding Cogna Educação (COGN3). 

A empresa se beneficiou de um boom dos estudos superiores no Brasil, crescendo exponencialmente nos últimos anos. 

No entanto, os resultados apresentados no 1º trimestre de 2020 demonstram que sem o alto volume de alunos com FIES (financiamento estudantil) e no pós-coronavírus haverão desafios a vencer. 

A Cogna teve prejuízo de R$ 39,1 milhão logo no princípio do ano e perdeu mais de 16% de seus alunos. 

Até o momento, a carteira do FAED11 permanece 100% adimplente e locada, com contratos de duração superior a 36 meses. 

O maior dos imóveis é o de Taboão da Serra (SP), que tem mais de 17,9 mil m2 e responde por aproximadamente 57% das receitas do fundo. 

Quantidade e Localização dos Ativos

O fundo FAED11 possui três imóveis no estado de São Paulo. 

Dois deles são centros universitários, contando com salas de aula, laboratórios, anfiteatros e outras dependências necessárias para a atividade desenvolvida. 

Já o terceiro, onde funciona a sede do grupo, é um complexo de 5 blocos de escritórios e outras dependências. 

A tabela abaixo traz os detalhes para os imóveis do FAED11. 

AtivoLocalização% Receitas do FundoABL 
Unidade ValinhosValinhos, SP29,73%12.441,45 m2
Unidade LemeLeme, SP12,39%7.184,93
Unidade TaboãoTaboão da Serra, SP57,24%17.922,80

Fonte: Relatório Gerencial. 

Negociação e Liquidez FAED11

Em abril/20, foram registradas 3.626 negociações do FAED11, o que corresponde a um volume de R$ 3,11 milhões e a uma média diária aproximada de R$ 142 mil por dia.

Nos 12 meses anteriores, o volume gerado pelas 32.181 negociações registradas foi de R$ 61,39 milhões. 

A média mensal foi de aproximadamente R$ 5,11 milhões. 

O gráfico abaixo mostra a evolução da liquidez do fundo desde abril de 2019. 

Negociação e Liquidez FAED11
Negociação e Liquidez FAED11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do FAED11

Os principais riscos do FAED11 são: Liquidez, Vacância, Prazo do Contrato, Risco do Inquilino e de Concentração. 

Liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro. 

Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.

A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral. 

Embora o FAED11 apresente certa liquidez no mercado secundário na atualidade (aproximadamente R$ 142 mil ao dia em abril/20), não existem garantias sobre o preço de venda, nem sobre o tempo para ela. 

Vacância

O risco de vacância se refere a possibilidade de que o imóvel permaneça desocupado por períodos, deixando de gerar as receitas esperadas em aluguéis. 

Apesar de não haver renda, os gastos naturais do empreendimento (como IPTU, condomínio e outros), seguem correndo e devem ser cobertos pelo fundo.

O FAED11 têm 100% de suas propriedades locadas em contratos atípicos de longa duração. 

Prazo do Contrato

O risco do prazo do contrato se relaciona com a vacância, uma vez que existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término. 

Os contratos do FAED11 tem vencimentos superiores a 36 meses. 

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência. Caso os locatários não cumpram suas obrigações de pagamento, os rendimentos do fundo são afetados. 

Até o final de abril/20 o FAED11 apresentava 100% de adimplência. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se relaciona com a estratégia de alocação adotada pelo fundo. 

No caso do FAED11, são 3 ativos, porém locados a uma mesma inquilina. O risco está no fato de que todas as receitas derivam de uma única fonte. 

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Dados do FAED11

Veja agora os principais dados sobre o fundo imobiliário FAED11:

  • Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Anhanguera Educacional
  • CNPJ: 11.179.118/0001-45
  • Administrador: BTG Pactual
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Renda Passiva – Outros
  • Patrimônio Total  (04/2020): R$ 132.733.789,82
  • Taxa de Administração: 0,30% a.a. sobre o total de ativos 
  • Taxa de Performance: Não há
  • Início do Fundo: 14 de dezembro de 2009
  • Quantidade de Emissões: 4
  • Número de Cotistas (04/2020): 5.242
  • Número de Cotas do FAED11: 642.168 
  • Regulamento do FAED11
  • Relatório Gerencial  FAED11
  • FAED11 Site Oficial (RI)

FAED11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

A última emissão de cotas do FAED11 aconteceu em 2015. Na ocasião, o fator de proporção para a subscrição era de  0,239690. 

Isso significa que para cada 100 cotas detidas, o investidor pode adquirir 23 novas cotas ao preço de emissão, que foi de R$ 129,38, já incluída a taxa de distribuição. 

Dúvidas sobre FAED11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o FAED11.

Como comprar FAED11?

A compra de cotas do FAED11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (FAED11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do FAED11?

O informe de rendimentos do FAED11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial

Onde achar o relatório gerencial do FAED11?

O relatório do FAED11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do FAED11

Como declarar o fundo imobiliário FAED11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário FAED11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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FAED11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário FAED11 tem como objetivo adquirir propriedades que serão locadas para o grupo Anhanguera Educacional, parte da holding Cogna (COGN3). 

Na atualidade, ele conta com 3 propriedades que vem gerando rendimentos atrativos para seus cotistas. 

É um fundo administrado por instituição competente e que já tem 10 anos de mercado. 

Assim, como para os demais fundos imobiliários, o desafio para o FAED11 é o pós-coronavírus. A resiliência do fundo terá de ser provada. 

Seu maior problema é a concentração, não em imóveis, mas em inquilinos. As receitas do fundo são geradas pela mesma fonte. 

Dito isso, o FAED11 é um fundo interessante, porém pede cautela. Por isso, não comprometa a saúde de seu portfólio e não se distancie muito do valor patrimonial. 

Lembre-se que sua segurança depende de diversificar os seus investimentos, fazendo uma alocação de ativos de acordo com o seu perfil de investidor.

Descubra o seu perfil através deste teste online e receba uma sugestão de alocação para a sua carteira de investimentos.

Agora me conte uma coisa: Qual é o fundo imobiliário que você quer conhecer melhor?

Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a sua.


Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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