O que é o Cap Rate?
Retorno sobre o capital, ou Capitalization Rate (Cap Rate) é um indicador utilizado para conhecer qual é o retorno que um investimento pode proporcionar.
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O Cap Rate é mais utilizado em investimentos da área imobiliária, como os fundos imobiliários. Para encontrar o Cap Rate você precisa fazer um simples cálculo que é representado pela seguinte fórmula:
Cap Rate = (Rendimento Mensal x 12) / Valor Inicial do Investimento
Com a utilização do Cap Rate na análise dos seus investimentos, você poderá comparar os retornos que cada tipo de aplicação está gerando.
A tomada de decisão fica mais fácil ao utilizar o Cap Rate em seus estudos.
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Utilização do Cap Rate
Vamos supor que você esteja interessado em comprar uma propriedade pelo valor total de 200 mil reais.
O imóvel já está sendo locado, sendo que o aluguel cobrado é de R$ 750,00 mensais. Supondo que o valor do aluguel permanecerá inalterado após a aquisição do empreendimento, o cálculo ficará assim:
Cap Rate = (750,00 x 12) /200.000,00
Cap rate = 4,5%.
Caso o Cap Rate se perpetue em 4,5% ao ano, você terá um retorno de 100% do valor investido em aproximadamente 22 anos.
Considerando a distância do retorno, o investimento parece pouco interessante, mas, ao comparar com alternativas existentes no mercado, o negócio aparenta ser atraente.
Atualmente a taxa Selic (taxa básica de juro) está em 2% ao ano. O retorno de 100% do valor investido em uma aplicação que gera 2% de rendimento ao ano, pode levar mais de 35 anos.
Assim, o imóvel se torna mais interessante, quando comparamos o retorno do aluguel frente ao rendimento atrelado a 100% da taxa Selic.
Mas a comparação não para por aí. O Cap Rate também pode ser aplicado em diferentes empreendimentos para conseguir determinar qual deles consegue gerar o melhor retorno.
Inclusive, dependendo do Cap Rate, você pode tentar negociar uma redução no valor do imóvel a fim de conseguir melhorar o retorno.
É importante destacar que estamos considerando somente a questão do Cap Rate, sem mencionar riscos e demais fatores alheios ao investimento em ambas as alternativas.
Vantagens e desvantagens do Cap Rate
Dentro dos investimentos existentes no mercado, o Cap Rate tem utilidade maior na área imobiliária.
Dificilmente você conseguirá aplicar o Cap Rate em outras aplicações. A utilização até é possível, mas não trará resultados reais.
Uma das desvantagens do Cap Rate é a previsibilidade. Se você não conhece com antecedência os rendimentos do investimento, não dá para descobrir o Cap Rate.
Mesmo com aplicações de renda fixa, onde o rendimento é conhecido, o Cap Rate não tem efeito devido ao juro composto.
Ao tentar aplicar o Cap Rate em ações, debêntures, ou outros investimentos, o resultado não será correto devido às variáveis que os rendimentos de tais investimentos possuem.
Outro problema está na dificuldade de prever uma eventual valorização da propriedade ou o aumento de custos.
Ao longo dos anos, os imóveis têm a possibilidade de se valorizarem ou de exigir mais investimentos.
A valorização traz uma série de benefícios, mas as eventuais reformas podem comprometer a sua renda e até criar custos para você.
Uma valorização do imóvel pode trazer o aumento do aluguel. Já o contrário pode exigir investimentos na propriedade.
O Cap Rate não consegue entregar um resultado que possa auxiliar nesse tipo de diagnóstico, uma vez que os valores da fórmula são previsíveis.
A grande vantagem do Cap Rate está em sua fácil aplicação. Dentro da fórmula só há duas variáveis para serem introduzidas: o rendimento mensal e o valor inicial do investimento.
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