Fundo Imobiliário BB Progressivo (BBFI11B) cai em março e volta a subir em abril.
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Todos os fundos imobiliários sofreram com os impactos da crise do coronavírus em março e para o BBFI11B não foi diferente.
Suas cotas, que fecharam janeiro em R$ 2.949,20, surpreenderam o mercado ao cair para R$ 2.321,01 no início de fevereiro.
No caminho para a retomada de seu valor, o fundo abriu março cotado a R$ 2.447,94. Com a queda generalizada, as cotas terminaram o mês em R$ 2.280.
A queda registrada no mês foi de 6,86%, um percentual baixo quando comparado a outros fundos imobiliários.
Em abril, o valor de mercado das cotas do BBFI11B parece caminhar para seu ponto de equilíbrio. Em 23 de abril, seu preço ficou ao redor dos R$ 2.600.
Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).
Por isso, conhecer as características do BBFI11B é fundamental!
Neste artigo, você entenderá:
- O que é BBFI11B;
- Rendimentos do BBFI11B;
- Resumo da Carteira do BBFI11B;
- Liquidez do BBFI11B;
- Principais riscos do BBFI11B;
- Se o BBFI11B vale a pena.
Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Fundo Imobiliário BB Progressivo (BBFI11B) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira!
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O que é BBFI11B FII?
O código BBFI11B identifica o fundo imobiliário BB Progressivo,administrado pela BTG Pactual, responsável por fundos como o BTLG11 e o BTCR11.
Fundo do tipo tijolo, o BBFI11B investe em imóveis físicos para locação, gerando assim renda mensal isenta de impostos para seus cotistas.
Desde seu início, em dezembro de 2004, o fundo tem foco em apenas dois ativos, situados em Brasília (DF) e no Rio de Janeiro (RJ).
Sua única emissão de cotas trouxe ao mercado 130 mil cotas comercializadas a R$ 1 mil cada uma.
Hoje, o BBFI11B tem 0,505% de participação no IFIX e um patrimônio total que supera os R$ 419 milhões.
BBFI11B Rendimentos
No mês de março, os dividendos distribuídos pelo BBFI11B foram de R$ 25,45 por cota. O valor representa 0,90% sobre o preço de cota ao final do mês (R$ 2.280)
O Dividend Yield no mês foi de 1,50%.
Ao longo dos últimos 12 meses, os rendimentos mensais do BBFI11B somaram R$279,27, o correspondente a 8,19% do valor de cota em março.
Na tabela abaixo, veja os rendimentos mensais distribuídos pelo fundo. Valores expressos em Reais.
Ano | Jan | Fev | Mar | Abr | Mai | Jun | Jul | Ago | Set | Out | Nov | Dez |
2020 | 25,82 | 27,16 | 25,45 | |||||||||
2019 | 24,87 | 25,31 | 24,81 | 25,26 | 24,94 | 25,18 | 24,35 | 24,35 | 25,71 | 24,57 | 25,62 | 25,21 |
Fonte: Relatório Gerencial.
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Resumo da Carteira do BBFI11B
A carteira do BBFI11B é composta por dois edifícios de escritórios, locados para um único inquilino, o Banco do Brasil.
Em total, o fundo conta com 86.311,69 m2 em área bruta locável (ABL).
O maior dos edifícios, localizado em Brasília (DF),apresenta baixa ocupação na atualidade, permanecendo 72,2% vago.
Seu contrato de locação é válido até 2025.
Já a propriedade no Rio de Janeiro está 100% ocupada. No entanto, o vencimento desse contrato é daqui a poucos meses, em outubro/20.
Na tabela abaixo, conheça os detalhes sobre os ativos do BBFI11B.
Ativo | ABL | Localização | % Receitas | Vacância | Vencimento |
CARJ | 40.176,69 | Rio de Janeiro, RJ | 75,2384% | 00% | out/20 |
SEDE I | 76.135,00 | Brasília, DF | 24,7616% | 72,20% | jan/25 |
Fonte: Informe Trimestral.
Negociação e Liquidez BBFI11B
No mês de fevereiro foram negociadas 3.293 cotas do BBFI11B, totalizando um volume de R$ 19,98 milhões.
A média diária no período foi de R$ 1,1 milhão aproximadamente.
Nos 12 meses anteriores, o fundo registrou 21.813 negociações totais, somando R$ 153,71 milhões em volume.
A média mensal é de aproximadamente R$ 12,8 milhões ao mês.
No gráfico abaixo, veja a evolução das negociaçõe do BBFI11B ao longo de 2019.
Riscos do BBFI11B
Os principais riscos do BBFI11B são: Risco de liquidez, vacância, prazo do contrato, risco do inquilino e de concentração.
Risco de Liquidez
O risco de liquidez se relaciona com a conversão de uma cota de fundo imobiliário em dinheiro.
O processo de venda das cotas depende do mercado secundário, uma vez que os fundos imobiliários não admitem o resgate antecipado.
Embora o BBFI11B apresente liquidez no mercado secundário na atualidade, o mercado nem sempre apresenta grande liquidez em geral.
Cabe ressaltar que mesmo com uma liquidez consistente, não existem garantias quanto a valores ou prazos de venda, seja para as cotas do BBFI11B ou de qualquer outro fundo imobiliário.
Vacância
O risco de vacância é a possibilidade de que um ou mais imóveis do portfólio permaneçam desocupados, deixando assim de gerar a renda esperada em aluguéis.
Apesar da receita inexistente, os gastos naturais do investimento continuam. Assim, o fundo é obrigado a arcar com custos como IPTU, taxas de condomínio e outras.
No final do mês de dezembro de 2019, a taxa de ocupação do Fundo foi de 27,8%, o que significa que 72,2% da área bruta locável estava vaga.
Essa taxa se mantém há mais de 3 anos.
Prazo do Contrato
O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, uma vez que existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término.
Embora prazos longos representem maior segurança, o risco de ruptura antes do prazo existe.
Para minimizá-lo, os contratos costumam contemplar multas que, no caso deste fundo em concreto e em todas suas locações é o valor remanescente até o término do contrato.
Em relação às receitas do BBFI11B, 75,23% dos contratos têm vencimento em outubro de 2020, enquanto 24,76% vence em janeiro de 2025.
Com o vencimento iminente do contrato que representa a maior fonte de renda do fundo, há um risco potencial de desocupação, o que impactaria de maneira intensa os dividendos distribuídos pelo fundo.
Mesmo que não venha a ocorrer a vacância, cabe a possibilidade de uma renegociação com redução no valor do aluguel por m2.
Isso igualmente afetaria os rendimentos do fundo, ainda que em menor escala.
Risco do Inquilino
O risco do inquilino é a inadimplência: sempre cabe a possibilidade de que os locatários não cumpram com suas obrigações.
Isso ocasiona custos com medidas judiciais para o fundo, além de diminuir sua receita. Com isso, seus retornos são atingidos.
Até o final de dezembro de 2019 não havia inadimplência no BBFI11B.
Risco de Concentração
O risco de concentração se relaciona com a alocação de ativos adotada pela gestão do fundo.
Em fundos imobiliários do tipo tijolo, como é o caso do BBFI11B, esse risco é avaliado considerando entre outros:
- Quantidade e localização dos ativos;
- Segmento de atuação;
- Número e qualidade creditícia dos inquilinos.
O BBFI11B tem 2 imóveis, atualmente locados para o Banco do Brasil.
Um fundo com apenas um inquilino traz um risco maior para quem investe. Caso o inquilino desocupe o imóvel, leva consigo toda a receita gerada pelo fundo.
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Dados do BBFI11B
Veja agora as principais informações do BBFI11B:
- Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário BB Progressivo
- CNPJ: 07.000.400/0001-46
- Administrador: BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM
- Público Alvo: Investidores em Geral Qualificados
- Segmento: Renda Passiva - Lajes Corporativas
- Patrimônio Total (02/2020): R$ 419.660.971,94
- Taxa de Administração: 3,5% sobre o total da receita mensal deduzidas as despesas, com mínimo de R$ 36 mil ao mês
- Taxa de Performance: Não há
- Início do Fundo: 06 de dezembro de 2004
- Quantidade de Emissões: 1
- Número de Cotistas (02/2020): 6.596
- Número de Cotas do BBFI11B: 130.000
- Regulamento do BBFI11B
- Relatório Gerencial BBFI11B
- BBFI11B Site Oficial (RI)
BBFI11B Subscrição
A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.
Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.
Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
O fundo imobiliário BBFI11B ainda não realizou nenhuma oferta de subscrição. De fato, desde seu IPO não houveram novas emissões de cotas.
Dúvidas sobre BBFI11B
Veja as dúvidas mais comuns sobre o BBFI11B.
Como comprar BBFI11B?
A compra de cotas do BBFI11B é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos.
Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (BBFI11B) e selecionar o número de cotas e valor a pagar.
Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do BBFI11B?
O informe de rendimentos do BBFI11B é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. Você ainda o pode encontrar neste mesmo artigo, em Dados do BBFI11B.
Onde achar o relatório gerencial do BBFI11B?
O relatório do BBFI11B está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do BBFI11B.
Como declarar o fundo imobiliário BBFI11B no IR?
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário BBFI11B no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.
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BBFI11B Vale a Pena?
O BBFI11B é um fundo do tipo tijolo, que investiu em apenas dois imóveis e com eles mantém uma renda passiva atraente para seus cotistas.
É um fundo antigo no mercado, com 16 anos de operação. Suas cotas tiveram valorização expressiva no período e a taxa de administração é coerente.
No entanto, há pontos a considerar:
- O fundo tem apenas um inquilino, o Banco do Brasil;
- Seu contrato mais representativo em relação à receitas tem vencimento para outubro de 2020;
- O elevado índice de vacância (72,2%) se mantém há mais de 3 anos.
Dito isso, o BBFI11B não é um fundo que eu recomende. Ao ter apenas um inquilino, o fundo se torna mais arriscado.
Além disso, o vencimento iminente do contrato responsável pela maior parte de suas receitas coloca o fundo em desvantagem.
Inclusive porque o imóvel em questão se localiza no Rio de Janeiro, onde o mercado de lajes corporativas ainda não retornou ao ponto de equilíbrio após a crise de 2017.
O risco de vacância existe, assim como a possibilidade de uma redução no valor do aluguel por m2.
Agora, me conte uma coisa: Quais fundos imobiliários quer conhecer melhor?
Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu!