ABCP11: Grand Plaza Shopping Vale a Pena?
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ABCP11: Grand Plaza Shopping Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Grand Plaza Shopping (ABCP11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 29/10/2020

Fundo imobiliário Grand Plaza Shopping distribuiu R$ 0,49 em dividendos por cota em fevereiro. O dividend yield no período foi de 0,58%. 

Após fechar janeiro com distribuição de rendimentos mais elevada que o normal, o fundo imobiliário ABCP11 retornou a sua faixa de distribuição média. 

A elevação dos rendimentos do ABCP11 em janeiro vem sendo o comum desde o início do fundo, que começou tímido em 1996 e vem registrando crescimento ano a ano.

Fundo do tipo tijolo, dedicado ao segmento de shopping centers, o ABCP11 teve rendimento médio de R$ 0,44 ao longo de 2019. 

Os cotistas já haviam recebido uma boa notícia em novembro desse ano: o ativo alvo do fundo (Grand Plaza Shopping), localizado em Santo André, SP, passou por reavaliação patrimonial. 

Com isso, o patrimônio do fundo foi elevado em R$ 126 milhões. No encerramento do ano, o patrimônio ascendia a mais de R$ 1 bilhão. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos fiis listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do ABCP11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é ABCP11;
  • Rendimentos do ABCP11;
  • Resumo da Carteira do ABCP11;
  • Liquidez do ABCP11;
  • Principais riscos do ABCP11;
  • Se o ABCP11 vale a pena. 

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Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário Grand Plaza Shopping Vale a Pena e deve entrar em sua carteira de investimentos! 

O que é ABCP11 FII?

O código ABCP11 se refere ao fundo imobiliário Grand Plaza Shopping, que teve início em maio de 1996 e é administrado pela Rio Bravo investimentos DTVM S.A

O ABCP11 é um fundo do tipo tijolo, onde os recursos são destinados a investimentos em imóveis físicos com a finalidade de gerar renda isenta de tributação para seus cotistas. 

Seu objetivo é a exploração comercial do Grand Plaza Shopping, localizado na cidade de Santo André, em região conhecida como ABCD Paulista, em São Paulo. 

A parcela de recursos não aplicada ao imóvel em questão (no máximo 25%) é aplicada em ativos de renda fixa, tais como títulos públicos e CDBs (Certificados de Depósito Bancários). 

O fundo conta hoje com aproximadamente 12,3 milhões de cotas emitidas, que foram comercializadas a R$ 18,50 na primeira oferta pública. 

Em fevereiro de 2019 houve um agrupamento de cotas na proporção de 5 para um: A cada 5 cotas, o investidor passou a deter efetivamente uma, de preço mais elevado. 

O patrimônio total do fundo era de R$ 1,04 bilhão em janeiro de 2020. 

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ABCP11 Rendimentos

O ABCP11 distribuiu R$ 0,49 em dividendos no mês de fevereiro de 2020. O valor significa 

0,57% sobre o valor de cota de fechamento do mês. 

O dividend yield do período foi de 0,58%. 

Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do ABCP11 somaram R$ 5,98, o que corresponde a 7,03% em relação ao valor de cota apurado ao final de fevereiro. 

A rentabilidade acumulada em 2019 atingiu os 26,79%. 

Na tabela abaixo, veja o histórico de rendimentos do ABCP11 desde janeiro de 2019. Valores em reais. 


JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez
20190,130,450,450,450,450,450,450,490,490,490,490,49
20200,830,49









Fonte: Informe de Rentabilidade

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Resumo da Carteira do ABCP11 

A carteira do ABCP11 é formada por um ativo imobiliário, do qual o fundo detém 98,6% de participações. 

O fundo admite ainda investimentos em títulos de renda fixa, limitados a 25% de seu patrimônio, destinados a manter o fluxo de caixa do fundo.  

Em dezembro de 2019, o portfólio do ABCP11 apresentava a seguinte composição: 

  • Imóveis: 97,37%
  • Instrumentos de caixa: 2,63%

Quantidade e Localização dos Ativos

O fundo imobiliário ABCP11 possui 96,8% de participações em somente um ativo: o Grand Plaza Shopping, localizado em Santo André, SP. 

O shopping, inaugurado em 1997, é hoje o principal centro de compras da região conhecida como Grande ABC. 

Nele se reúnem boa parte das mais importantes marcas do varejo em diversos segmentos, como as lojas Marisa, C&A, Centauro, Casas Bahia e outras. 

No gráfico abaixo, veja a distribuição de área bruta locável entre os inquilinos, de acordo com seu segmento. 

Alocação de ativos por segmento de atuação ABCP11
Alocação de ativos por segmento de atuação ABCP11. Fonte: Relatório Gerencial.

Além disso, o empreendimento figura entre os maiores no país considerando a área bruta locável, que soma 69.628 m2 entre o shopping e o edifício comercial a ele agregado.  

O edifício shopping apresenta: 

  • 63.768 m2 em área bruta locável;
  • 284 operações em total;
  • Boulevard gastronômico;
  • Hipermercado;
  • Home Center;
  • Academia;
  • 10 salas de cinema, operadas pelo Cinemark;
  • Parque temático Playland;
  • 24 pistas de boliche. 

Já o prédio comercial, oferece: 

  • 5.735 m2 em área bruta locável;
  • 9 salas comerciais.

No mês de dezembro de 2019, o fundo apresentava uma taxa de vacância (imóveis não-alugados) de 0,9%. A taxa de inadimplência (a partir de 90 dias de atraso) no período era de 1,4%. 

Quanto ao desempenho do shopping, no mês de novembro de 2019 as vendas totais foram de R$ 87,122 milhões, o que representa venda média de R$ 1.253 por m2. 

O valor significou um aumento de 9,8% quando comparado ao mesmo período do ano anterior. 

O desempenho operacional (NOI) também registrou elevação, subindo 9% na comparação anual. 

No gráfico abaixo, o histórico do desempenho comparativo do shopping quanto a vendas, aluguéis e NOI entre 2018 e 2019.

Desempenho de ativos ABCP11
Desempenho de ativos ABCP11. Fonte: Relatório Gerencial.

GRAND PLAZA SHOPPING

Endereço: Avenida Industrial, 600 – Centro

Cidade: Santo André – SP

Área Bruta Locável: 69.628,00 m2

Unidades: 296

Participação: 98,6%

Negociação e Liquidez ABCP11

No mês de fevereiro de 2020 foram negociadas 5.623 cotas do ABCP11, totalizando um volume de R$ 8,88 milhões. 

A média diário no período foi de aproximadamente R$ 493,7 mil. 

De março de 2019 a fevereiro de 2020 foram registradas 123.375 negociações, que totalizaram um volume de R$ 191,86 milhões. 

A média mensal do período foi de R$ 15,98 milhões. 

Riscos do ABCP11

Os principais riscos do ABCP11 são: Risco de liquidez, de vacância, do prazo de contratos, do inquilino, de concentração e o risco próprio do setor de shoppings. 

Risco de liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para convertir a cota de um fundo em dinheiro. 

Esse processo depende do mercado secundário, uma vez que os fundos imobiliários não admitem resgate antecipado de cotas. 

No Brasil, o mercado secundário não apresenta grande liquidez no geral. Assim, não existem garantias quanto ao preço de venda, nem sobre o tempo que levará para efetivá-la. 

Vacância

O risco de vacância é a possibilidade de que imóveis permaneçam desocupados por períodos, afetando assim o desempenho do fundo. 

No ABCP11, trata-se de um risco pulverizado: o empreendimento é locado para grande diversidade de inquilinos. 

Em dezembro de 2019, a taxa de vacância do fundo era de 0,90%.

Prazo do Contrato

O risco de prazo de contratos se relaciona à vacância: cabe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término. 

A maior parte dos contratos do ABCP11 vencem a partir de 2023. 

Na tabela abaixo, conheça os prazos de vencimento dos contratos do ABCP11, divulgados em dezembro de 2019. 

Prazo de VencimentoPercentual de contratos
Até 3 meses0,6399%
De 3 a 6 meses2,6216%
De 6 a 9 meses4,1703%
De 9 a 12 meses4,6532%
De 12 a 24 meses12,7043%
De 24 a 36 meses27,9143%
Acima de 36 meses39,8882%
Prazo indeterminado7,4082%

Fonte: Informe Trimestral. 

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência: existe a possibilidade que o locatário não cumpra com suas obrigações de pagamento. 

Essa situação gera custos com medidas judiciais e a burocracia correspondente e afeta os rendimentos do fundo. 

Em dezembro de 2019, a taxa de inadimplência (acima dos 90 dias de atraso) do fundo era de 1,4%. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se refere à diversificação adotada pela gestão do fundo. 

Em fundos de tijolos, como é o caso do ABCP11, esse risco é avaliado considerando sobretudo, mas não unicamente, a quantidade e localização de seus ativos. 

Embora o ABCP11 conte com diversas unidades para locação, trata-se de um fundo monoativo (que tem apenas um ativo em carteira). 

Dessa forma, o fundo se torna exposto a variações negativas que podem ocorrer na região do empreendimento, no local onde se encontra e no mercado em si, como detalho abaixo. 

Riscos Próprios do Setor

O ABCP11 é um fundo focado na exploração comercial de um shopping center. Com isso, surgem certos riscos próprios do setor

  • Desaquecimento econômico e queda no consumo;
  • Condições desfavoráveis na região onde se localiza o empreendimento;
  • Eventos intempestivos que afetem o mercado. 

Em todos os casos, cabe a possibilidade de uma queda nos rendimentos do fundo imobiliário. 

Um exemplo claro é a pandemia do coronavírus, cujo epicentro no Brasil é exatamente a região onde se encontra o ativo do ABCP11: o estado de São Paulo. 

Embora os dados ainda não sejam consistentes, certas associações de lojistas apontam queda de até 60% no movimento de shopping centers devido ao coronavírus

Além disso, o mercado de shoppings é altamente competitivo.

Isso gera a possibilidade de queda nos valores cobrados por locação, o que traria os mesmos efeitos negativos sobre os dividendos distribuídos pelo fundo

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Dados do ABCP11

Conheça agora os dados do ABCP11:

  • Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Grand Plaza Shopping
  • CNPJ: 01.201.140/0001-90
  • Administrador: Rio Bravo Investimentos DTVM Ltda. 
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Renda Passiva – Shoppings
  • Patrimônio Total  (12/2019): R$ 1.045.098.601,36
  • Taxa de Administração: 0,1% a.a. (ao ano) sobre patrimônio líquido do fundo, com mínimo mensal de R$ 51,5 mil, reajustado anualmente pela variação positiva do IGP-M
  • Taxa de Performance: Não há
  • Início do Fundo: 15 de maio de 1996
  • Quantidade de Emissões: 1
  • Número de Cotistas (01/2020): 21.674
  • Número de Cotas do ABCP11: 12.203.833
  • Regulamento do ABCP11
  • Relatório Gerencial  ABCP11
  • ABCP11 Site Oficial (RI)

ABCP11 Subscrição

A subscrição é um privilégio do investidor de fundos imobiliários, que assegura seu direito de manter seu percentual de participação no fundo quando existe uma nova emissão de cotas. 

O fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo, e o cotista tem a preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O ABCP11 ainda não realizou nenhuma emissão com oferta de subscrição

Dúvidas sobre ABCP11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o ABCP11.

Como comprar ABCP11?

A compra de cotas do ABCP11 e de outros fundos imobiliários é feita através das corretoras de valores. Por isso, abrir sua conta em uma delas é o primeiro passo. 

Após transferir o valor que deseja investir para sua conta na corretora, é só seguir o passo a passo: 

  • Abra o Home Broker;
  • Procure o fundo por seu código (ABCP11);
  • Selecione o número de cotas que deseja adquirir e o valor a pagar;
  • Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do ABCP11?

O informe de rendimentos do ABCP11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. Além disso, você o encontra ainda através da página da B3

Onde achar o relatório gerencial do ABCP11?

Disponibilizei o relatório gerencial do ABCP11 neste mesmo artigo, na seção dados do ABCP11. 

Você o encontrará ainda no site oficial do fundo. Acesse a aba ‘Informações’ e logo ‘Relatórios Mensais’. 

Como declarar o fundo imobiliário ABCP11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário ABCP11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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ABCP11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário ABCP11 apresenta apenas um ativo em carteira. 

Trata-se de um imóvel bem localizado, com taxa de ocupação próxima ao 100% e baixos índices de inadimplência. Além disso, seus rendimentos são consistentes desde seu início.  

No entanto, é um fundo monoativo: tem apenas um imóvel em carteira, e isso não deve ser alterado em futuro próximo.

Outro ponto a considerar é que seus rendimentos são constantes, porém não especialmente interessantes. 

Por esses motivos, não é um fundo que eu recomende. Existem outros fundos imobiliários focados em shoppings que rendem mais e têm menor risco de concentração, como o HGBS11 ou o VISC11

Lembre-se que, antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

Descubra o seu perfil através deste teste online de perfil e receba uma sugestão de ativos para a sua carteira.

Agora, me diga: Qual é o fundo imobiliário que te interessa conhecer melhor? 

Conte-me nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu. 

Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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