Essa semana foram divulgadas várias emissões de cotas de fundos imobiliários.
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Algumas delas vieram abaixo (pouco abaixo) do seu valor patrimonial, no caso de alguns FIIs de tijolo.
Foi o caso do XPML11, o XP Malls.
Ele tem valor patrimonial por cota de R$ 105,17 e a emissão será por R$ 102,88, sendo que R$ 2,87 são custos de emissão e o valor que vai parar lá dentro do fundo é de R$ 100,01.
Este é um fundo de shoppings centers que possui o portfólio mais premium dentre todos os FIIs desse segmento.
Assim como todos os outros, ele sofre com os efeitos da pandemia e com a desconfiança de muitos investidores nos shoppings.
Esses fatores fazem com que muitos desses FIIs estejam sendo negociados a valores menores do que é o valor patrimonial por cota.
Em certo grau eu vi um exagero nessa precificação que o mercado financeiro fez.
Por outro lado, muitos desses FIIs fizeram suas avaliações imobiliárias anuais, nas quais foi apontado um valor dos imóveis menor do que o do ano passado.
Portanto, os investidores não estavam de todo errados ao exigirem desconto sobre o valor patrimonial para comprar as cotas dos FIIs de shoppings.
Eu mesmo ainda exijo algum desconto sobre o valor patrimonial dos FIIs de shoppings lá no Aluguel Inteligente.
Pois bem, cá estamos com o XPML11, que teve seu valor patrimonial reduzido por essa reavaliação anual (saiu de R$109,91 para o valor atual), e hoje ainda está sendo negociado abaixo disso.
Nesse cenário, o gestor do fundo buscou novas oportunidades de aquisições, conseguiu negociá-las, e agora precisa levantar recursos para pagá-las para concretizar as transações.
O gestor explicitou três ativos alvos, e disse que ainda tem mais outros.
Para levantar esses recursos, o gestor está fazendo uma nova emissão de cotas nos preços que comentei mais cedo.
É sabido que o mercado não gosta das emissões abaixo do valor patrimonial e que eu digo sempre a mesma coisa: depende mais do que o fundo vai fazer com o dinheiro do que do valor da emissão em si.
Se o fundo conseguir retornos mais altos do que o retorno médio de sua carteira atual, uma emissão abaixo do VP pode não ser um problema, pelo contrário pode ser bom.
Se não conseguir, então mesmo que a emissão fosse no VP, será ruim.
No caso específico do XPML11, não temos uma indicação do gestor de quanto ele espera ter de retorno com essas aquisições.
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Entendo que não dá nem para exigir isso dele, pois o cenário de curto prazo ainda pode ser brutalmente impactado por medidas de restrição de circulação de pessoas dentro dos empreendimentos.
Nos últimos meses, vimos resultados catastróficos e maravilhosos, tudo a depender de os shoppings poderem abrir suas portas ou não.
Como é que você vai dar uma previsão de resultado num cenário como esse?
Seja como for, isso gera certa incerteza no investidor.
Pelo lado mais pragmático da coisa, se você gosta do XPML11, então você precisa subscrever as cotas.
Nem que seja para vendê-las em seguida novamente e voltar a ter a mesma posição original que você tinha.
Isso acontece, pois, a cota sofrerá ajuste no seu preço, em função da subscrição, e se você não subscrever, não vai baixar seu preço médio.
Assim ficaria apenas com a penalização do ajuste, sem o benefício de comprar mais barata a cota.
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Dado o histórico do fundo, a qualidade do seu portfólio, eu entendo que esse episódio não macula a imagem do XPML11.
Mesmo o movimento não sendo positivo em todos os aspectos (a emissão abaixo do VP é a parte ruim dele), ele é mais bom do que ruim.
Esse pode ser um momento único na história de se comprar ativos como estes a preços atrativos.
O VISC11, talvez único concorrente à altura do XPML11, foi às compras recentemente também.
Nesse mercado, quem menos corre, voa.
Não dá para ficar esperando tudo ficar lindo e calmo de novo para só então se mexer.
Se fizer isso, você vai pagar mais caro.
No canal Aluguel Inteligente gostamos de ambos, mas só os assinantes sabem o que é uma oportunidade e o que já passou.
