TRNT11: Fundo Imobiliário Torre Norte Vale a Pena?

Fundo Imobiliário Torre Norte (TRNT11) distribui R$ 0,58 em julho, o que significa uma redução de R$ 0,32 sobre as projeções para o mês. 

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Os fundos imobiliários mantém o ritmo de recuperação observado desde a grande queda do mês de março/20, precipitada pelo coronavírus. 

Para o TRNT11, os resultados alcançados ainda estão aquém do esperado. No relatório gerencial de junho/20, sua gestão se mostrava bastante otimista, e projetava a renda mensal na casa dos R$ 0,90 para o resto do ano. 

A previsão não se mostrou correta. Em junho e julho a distribuição não chegou a alcançar os R$ 0,60.

As negociações devido aos desdobramentos da COVID-19 tiveram seu impacto, reduzindo as receitas em 16%. Além disso, a situação da empresa Bull Holding - inadimplente desde o final de 2019 -  permanece estagnada. 

Via fato relevante em 15/07, a gestão comunicou a seus cotistas a decisão favorável da justiça, que permitia a retomada das áreas ocupadas pela empresa. Até a data de publicação deste artigo, no entanto, não houveram movimentações nesse sentido. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do TRNT11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

• O que é TRNT11;
• Rendimentos do TRNT11;
• Resumo da Carteira do TRNT11;
• Liquidez do TRNT11;
• Principais riscos do TRNT11;
• Se o TRNT11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Torre Norte (TRNT11) Vale a Pena e deve fazer parte de sua carteira de investimento! 

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O que é TRNT11 FII?

O código TRNT11 identifica o Fundo Imobiliário Torre Norte, administrado e gerido pela BTG Pactual. O Fundo conta ainda com a consultoria da Matchpoint Gestão Imobiliária. 

Trata-se de um fundo do tipo tijolo, que investe a maior parte de seus recursos em imóveis físicos cuja exploração comercial gerará renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas. 

No TRNT11 o foco são as lajes corporativas. Na atualidade, o fundo apresenta participação em um único empreendimento, localizado em São Paulo, SP. 

Iniciado em março de 2011, o IPO do fundo trouxe ao mercado cotas comercializadas a R$ 100 cada uma. 

Ao final de junho de 2020, o patrimônio total do fundo era superior aos R$ 873 milhões.

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TRNT11 Rendimentos

O fundo TRNT11 distribuiu R$ 0,57 em dividendos no mês de junho de 2020, o que significa 0,30% sobre o valor de cota apurado no fechamento do mês (R$ 76).

Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do TRNT11 somaram R$ 8,06, correspondendo a 4,33% do preço de fechamento da cota em junho/20. 

A tabela abaixo mostra os rendimentos distribuídos pelo fundo entre janeiro de 2019 e abril de 2020. Valores em Reais. 

Fonte: Relatório Gerencial. 

Os rendimentos de maio receberam um impacto negativo devido aos acordos feitos com empresas inquilinas do fundo visando atravessar a complexa época da pandemia do COVID19. 

O Fundo enfrenta também a inadimplência de uma de suas inquilinas, que se encontra em processo de despejo judicial de acordo com o fato relevante de 15 de julho de 2020. 

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Resumo da Carteira do TRNT11 

A carteira do TRNT11 é formada por um único imóvel localizado no bairro Brooklyn Novo, em São Paulo (SP).

Trata-se do imóvel Torre Norte, integrado ao CENU (Centro Empresarial Nações Unidas), que possui 34 andares e 61.854 m2 em área bruta locável, além de 3.626 vagas de estacionamento, bicicletário e heliponto. 

Ao final de maio/20, 88,3% do imóvel estava locado para inquilinos dos mais diversos setores como o Consulado do Canadá, a alimentícia americana Kellogg’s e a empresa de coworking WeWork. 

De fato, a WeWork é a maior locatária do fundo, respondendo por 20% de sua área locada. 

Cabe comentar que a empresa vem enfrentando problemas desde o escândalo de seu IPO, no segundo semestre de 2019. Embora a situação se mostre estável neste momento, é interessante manter a atenção sobre esse ponto. 

O Fundo faz frente à um processo judicial de despejo, relacionado à empresa Bulls, que responde por 10% da área locada. 

Além disso, recebeu recentemente a notificação de desocupação de alguns de seus espaços. Em maio/20, dois inquilinos manifestaram seu interesse em finalizar os respectivos contratos, com efeitos prováveis a partir de setembro deste ano. 

TORRE NORTE

Endereço: Avenida das Nações Unidas, 12.901

Cidade: São Paulo, SP

Área Bruta Locável Própria: 61.854 m2

Negociação e Liquidez TRNT11

Foram registradas 61.270 negociações do TRNT11 em maio de 2020, somando um volume de R$ 12,22 milhões. A média foi de R$ 556 mil por dia aproximadamente. 

A imagem abaixo mostra a evolução das negociações do fundo entre junho de 2019 e maio de 2020. 

Riscos do TRNT11

Assim como outros fundos imobiliários, o TRNT11 apresenta certos riscos. Os principais riscos do VTLT são: Liquidez, vacância, prazo do contrato e de concentração. 

Liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro. 

Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.

A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral. 

O TRNT11 apresenta certa liquidez no mercado secundário na atualidade (aproximadamente R$ 556 mil ao dia em maio/20).

Porém, cabe ressaltar que  não existem garantias sobre o preço de venda, nem sobre o tempo para ela, mesmo quando o fundo mostra liquidez consistente. 

Vacância

O risco de vacância se refere à possibilidade de que imóveis em carteira permaneçam desocupados, deixando de gerar a renda esperada em aluguéis. 

Embora a receita seja inexistente, os gastos naturais do empreendimento (como IPTU ou condomínio) seguem correndo e devem ser cobertos pelo fundo. 

O TRNT11 apresentava cerca de 12% de inadimplência em junho de 2020. Porém, cabe ressaltar que o Fundo recebeu comunicados de dois inquilinos manifestando o desejo de desocupar o imóvel com efeito em setembro/20. 

Assim, cabe esperar que exista uma subida nesse percentual dentro dos próximos meses. 

Prazo do Contrato

O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, já que cabe a possibilidade de que o contrato não seja renovado em seu vencimento e o imóvel permaneça desocupado. 

No TRNT11, a maioria dos contratos (84%) tem vencimento de 2022 em diante. 

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência: Sempre existe a possibilidade de que o locatário não cumpra suas obrigações de pagamento. 

Ao final de julho de 2020, o FII apresentava uma situação de inadimplência, que foi levada à justiça e tomou a proporção de ação de despejo.  

Risco de Concentração

O risco de concentração vem da diversificação de ativos adotada pela gestão do fundo.

Em fundos de tijolo, como é o caso do TRNT11, esse risco é analisado avaliando a quantidade de ativos, sua localização e seu inquilinos, entre outros. 

O TRNT11 apresenta apenas um imóvel em carteira. Embora conte com diversos inquilinos, em uma tentativa de minorar o risco de ter apenas um imóvel gerador de renda, o risco persiste. 

Um fundo que conta com apenas um imóvel possui riscos mais elevados. Afinal, toda a receita do fundo é derivada de um único local. 

Um revés de mercado, por exemplo, teria a capacidade de causar desastre sobre os rendimentos do FII. 

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Dados do TRNT11

Conheça agora os principais dados do fundo imobiliário TRNT11:

• Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Torre Norte
• CNPJ: 59.281.253/0001-23
• Administrador: BTG Pactual
• Público Alvo: Investidores em Geral
• Segmento: Lajes Corporativas
• Patrimônio Líquido  (06/2020): R$ 873.477.870,67
• Taxa de Administração: 1,50% sobre o rendimento mensal
• Início do Fundo: 10 de outubro de 2001
• Quantidade de Emissões: 10
• Número de Cotistas (06/2020): 680
• Número de Cotas do TRNT11: 3.935.562,00
• Regulamento do TRNT11
• Relatório Gerencial  TRNT11
• TRNT11 Site Oficial (RI)

TRNT11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O fundo imobiliário TRNT11 está no mercado desde 2001. Não houve nenhuma emissão de cotas com subscrição nos últimos anos. 

Dúvidas sobre TRNT11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o TRNT11.

Como comprar TRNT11?

A compra de cotas do TRNT11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (TRNT11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do TRNT11?

O informe de rendimentos do TRNT11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. 

Onde achar o relatório gerencial do TRNT11?

O relatório do TRNT11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do TRNT11. 

Como declarar o fundo imobiliário TRNT11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário TRNT11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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TRNT11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário TRNT11 e hoje tem  apenas um imóvel de lajes corporativas em sua carteira. 

Trata-se de um fundo com vários anos de mercado, administrado por entidade competente e que traz um histórico de rendimentos consistentes. 

No entanto, com a concentração em um único ativo não anima o investimento. Além disso, a base de cotistas é muito pequena (menor que 700) e existe um risco de aumento da vacância iminente.

Além disso, os rendimentos do FII não são nada espetaculares. 

Assim sendo, o TRNT11 não é um fundo que eu recomende. Existem muitos outros Fundos de Lajes Corporativas no mercado, inclusive oferecendo riscos menores. 

Lembre-se que é preciso manter o foco em uma alocação de ativos segura e de acordo com o seu perfil de investidor.

Descubra o seu perfil através deste teste online e receba uma sugestão de alocação para a sua carteira de investimentos.

Agora me conte uma coisa: Qual é o fundo imobiliário que quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu.