SPTW11: Fundo Imobiliário SP Downtown Vale a Pena?
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SPTW11: Fundo Imobiliário SP Downtown Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário SP Downtown (SPTW11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 29/10/2020

Fundo Imobiliário SP Downtown (SPTW11) renegocia aluguéis com impacto imediato sobre dividendos.

Os fundos imobiliários seguem enfrentando os desafios gerados pela crise precipitada pelo coronavírus. 

Agora em maio (20), o fundo de renda passiva com foco em lajes corporativas SPTW11 publicou fato relevante onde comunicou a seus cotistas a negociação dos aluguéis com sua única inquilina. 

De acordo com o documento, a multinacional Atento efetivará o pagamento devido pelos meses de abril e maio em duas etapas, sendo 50% nos meses de vencimento e os 50% restantes nos primeiros meses de 2021. 

Com isso, os rendimentos do fundo são fortemente impactados momentaneamente, porém a recuperação ocorrerá nas datas previstas, sempre que os pagamentos sejam honrados. 

Em abril, os dividendos distribuídos pelo fundo foram de R$ 0,44 por cota, contra os R$ 0,75 distribuídos no mês anterior. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do SPTW11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é SPTW11;
  • Rendimentos do SPTW11;
  • Resumo da Carteira do SPTW11;
  • Liquidez do SPTW11;
  • Principais riscos do SPTW11;
  • Se o SPTW11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário SP Downtown (SPTW11) Vale a Pena e deve fazer parte de sua carteira de investimento! 

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O que é SPTW11 FII?

O código SPTW11 identifica o Fundo Imobiliário SP Downtown, administrado pela Genial Investimentos e gerido pela BRPP Gestão de Produtos Estruturados

Trata-se de um fundo do tipo tijolo, que investe a maior parte de seus recursos em imóveis físicos cuja exploração comercial gerará renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas. 

No SPTW11 o foco são as lajes corporativas. Na atualidade, o fundo apresenta participação em um único empreendimento, localizado em São Paulo, SP. 

Iniciado em março de 2013, o IPO do fundo trouxe ao mercado cotas comercializadas a R$ 100 cada uma. 

Em abril de 2020, o patrimônio total do fundo era superior aos R$ 144 milhões.

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SPTW11 Rendimentos

O fundo SPTW11 distribuiu R$ 0,44 em dividendos no mês de abril de 2020, o que significa 0,58% sobre o valor de cota apurado no fechamento do mês (R$ 76).

Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do SPTW11 somaram R$ 8,47, correspondendo a 11,14% do preço de fechamento da cota no último dia de abril/20. 

A tabela abaixo mostra os rendimentos distribuídos pelo fundo entre janeiro de 2019 e abril de 2020. Valores em Reais. 


JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez
20200,740,750,750,44







20190,610,610,610,610,610,610,610,610,610,611,400,73

Fonte: Relatório Gerencial. 

Os rendimentos de abril receberam um impacto negativo devido a um acordo feito com a única empresa inquilina do fundo, visando atravessar a complexa época da pandemia do COVID19. 

A retração dos dividendos permanecerá até julho/20, porém segundo fato relevante publicado pela gestora do fundo agora em maio (20), os valores serão ressarcidos nos primeiros meses de 2021. 

Cabe ressaltar que o fundo vem distribuindo um valor extra de aproximadamente R$ 0,69 por cota desde novembro de 2019, referente a venda de um de seus imóveis. 

Esse valor não está contabilizado na tabela anterior, pois já não faz parte dos dividendos reais do fundo. 

O contrato de venda prevê que até outubro de 2021, vencimento do contrato de locação do imóvel vendido, o fundo siga recebendo o aluguel do imóvel. 

Após essa data, o fundo passará a contar apenas com a receita do único ativo que permanece em carteira. 

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Resumo da Carteira do SPTW11 

A carteira do SPTW11 é formada por um único imóvel localizado no centro de São Paulo, capital. 

O fundo possui 13.848 m2 em área bruta locável própria, distribuídos em 8 pavimentos. 

Trata-se de um imóvel com dois subsolos de estacionamento (aproximadamente 120 vagas), anfiteatro para 40 pessoas, auditório com capacidade de 150 pessoas, refeitório e área externa com terraço.    

O imóvel está completamente locado até setembro de 2024. 

A inquilina, a Atento, é uma empresa de contact center multinacional, que até 2012 pertencia a gigante de comunicações espanhola Telefónica e hoje é parte do grupo Bain Capital.

Ela responde ainda pelo contrato com o imóvel do Belenzinho, que fazia parte da carteira do SPTW11 até finais de 2019, quando foi concretizada sua venda. 

De acordo com o contrato de venda, até o vencimento do contrato de aluguel com a empresa (set/2021) o SPTW11 seguirá recebendo os valores referentes ao aluguel do imóvel. 

No entanto, a recente pandemia do COVID19 trouxe desafios importantes para a inquilina do fundo. Especialmente em São Paulo – estado mais atingido – o isolamento causou impactos.

A epidemia, porém, trouxe mais complicações para a empresa, que viu suas ações caírem ao redor de 90% nos últimos cinco anos.  

Além disso, o colapso no preço das ações diminuiu ainda mais o valor da empresa, que hoje é de cerca de US$ 72,3 milhões. 

Com um empréstimo de US$ 400 milhões (aproximadamente) devido a investidores de private equity, a Atento está em xeque. 

Com isso, é possível que em futuro próximo a Bain Capital seja obrigada a ceder o controle acionário da empresa aos credores. 

IMÓVEL BADARÓ

Endereço: Rua Libero Badaró, 633/641 – Centro

Cidade: São Paulo, SP

Área Bruta Locável Própria: 13.848 m2

Negociação e Liquidez SPTW11

Foram registradas 7.541 negociações do SPTW11 em abril de 2020, somando um volume de R$ 5,95 milhões. A média foi de R$ 271 mil por dia aproximadamente. 

Nos 12 meses anteriores, o total de negociações ascendeu a 134.529, totalizando um volume de R$ 167,10 milhões. 

A média mensal registrada no período foi de R$ 13,93 milhões ao mês. 

Riscos do SPTW11

Assim como outros fundos imobiliários, o SPTW11 apresenta certos riscos. Os principais riscos do VTLT são: Liquidez, vacância, prazo do contrato e de concentração. 

Liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro. 

Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.

A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral. 

O SPTW11 apresenta certa liquidez no mercado secundário na atualidade (aproximadamente R$ 271 mil ao dia em abril/20).

Porém, cabe ressaltar que  não existem garantias sobre o preço de venda, nem sobre o tempo para ela, mesmo quando o fundo mostra liquidez consistente. 

Vacância

O risco de vacância se refere à possibilidade de que imóveis em carteira permaneçam desocupados, deixando de gerar a renda esperada em aluguéis. 

Embora a receita seja inexistente, os gastos naturais do empreendimento (como IPTU ou condomínio) seguem correndo e devem ser cobertos pelo fundo. 

O SPTW11 tem 100% de suas propriedades ocupadas atualmente.  

Prazo do Contrato

O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, já que cabe a possibilidade de que o contrato não seja renovado em seu vencimento e o imóvel permaneça desocupado. 

No SPTW11 existem dois contratos de locação, embora apenas um represente imóvel que ainda faz parte da carteira do fundo. 

O contrato do imóvel Badaró (propriedade do fundo) tem vencimento para setembro de 2024. 

Já o contrato do imóvel Belenzinho, que foi vendido a finais de 2019, vence em setembro de 2021. 

Ele permanece gerando dividendos para os cotistas até essa data, saindo por completo do portfólio então, quando passará a gerar renda para seu novo proprietário. 

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência: Sempre existe a possibilidade de que o locatário não cumpra suas obrigações de pagamento. 

Até o final de abril/20 o fundo apresentava 100% de adimplência. 

No entanto, o fundo foi obrigado a renegociar as dívidas de aluguéis da empresa inquilina, postergando parte dos valores para pagamento em 2021.  

Risco de Concentração

O risco de concentração vem da diversificação de ativos adotada pela gestão do fundo.

Em fundos de tijolo, como é o caso do SPTW11, esse risco é analisado avaliando a quantidade de ativos, sua localização e seu inquilinos, entre outros. 

O SPTW11 apresenta apenas um imóvel em carteira, locado a apenas um inquilino. 

Com isso, os riscos do investimento se elevam. Afinal, toda a receita do fundo é resultado de um único aluguel, pago por uma única instituição. 

De haver inadimplência ou ruptura do contrato, as receitas serão fortemente impactadas. 

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Dados do SPTW11

Conheça agora os principais dados do fundo imobiliário SPTW11:

  • Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário SP Downtown
  • CNPJ: 15.538.445/0001-05
  • Administrador: Genial Investimentos
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Renda Passiva – Lajes Corporativas
  • Patrimônio Total  (04/2020): R$ 144.363.159,33
  • Taxa de Administração: 0,25% a.a. (ao ano)
  • Início do Fundo: 01 de março de 2013
  • Quantidade de Emissões: 1
  • Número de Cotistas (04/2020): 14.007
  • Número de Cotas do SPTW11: 1.798.000,00
  • Regulamento do SPTW11
  • Relatório Gerencial  SPTW11
  • SPTW11 Site Oficial (RI)

SPTW11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O fundo imobiliário SPTW11 ainda não realizou nenhuma emissão de cotas com oferta de subscrição. 

Dúvidas sobre SPTW11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o SPTW11.

Como comprar SPTW11?

A compra de cotas do SPTW11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (SPTW11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do SPTW11?

O informe de rendimentos do SPTW11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial

Onde achar o relatório gerencial do SPTW11?

O relatório do SPTW11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do SPTW11

Como declarar o fundo imobiliário SPTW11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário SPTW11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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SPTW11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário SPTW11 é um fundo que hoje tem  apenas um imóvel comercial e corporativo em sua carteira. 

Trata-se de um fundo com alguns anos de mercado, administrado por entidade competente e que traz um histórico de rendimentos consistentes. 

No entanto, com a concentração em um único ativo, que está locado a apenas um inquilino, o risco de investimento é elevado. 

Ainda mais quando se considera a situação delicada que a inquilina – a Atento – enfrenta atualmente. 

Assim sendo, o SPTW11 não é um fundo que eu recomende. 

Lembre-se que é preciso manter o foco em uma alocação de ativos segura e de acordo com o seu perfil de investidor.

Descubra o seu perfil através deste teste online e receba uma sugestão de alocação para a sua carteira de investimentos.

Agora me conta uma coisa: Qual é o fundo imobiliário que quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu. 

Análise de FIIs


Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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