RZAK11: Fundo Imobiliário Riza Akin Vale a Pena?

Fundo Imobiliário RZAK11 altera cronograma de sua segunda emissão de cotas. Nova data de início prevista para 06 de julho. 

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O Fundo imobiliário RZAK11 vem preparando sua segunda emissão de cotas, que visa a captação de R$ 350 milhões. 

A emissão, inicialmente com início previsto para 28 de junho, teve seu cronograma alterado em aviso ao mercado emitido no dia 21 de junho. 

De acordo com o documento, a nova emissão terá início em poucos dias. 

O cronograma previsto aponta a obtenção do Registro da Oferta na CVM (Comissão de Valores Mobiliários) para o dia 05 de julho e o anúncio de início para 06 de julho. 

A nova emissão traz oportunidade para os cotistas do Fundo, que poderão exercer seu direito de preferência na subscrição de notas cotas a partir de 12 de julho (data prevista).  

O fator de proporção, divulgado no primeiro aviso ao mercado (emitido em 16 de junho), será de 1,19822509256.

Se você busca maneiras mais eficientes de aumentar seu patrimônio e receber renda mensal isenta de impostos, deve investir nos melhores fundos imobiliários do mercado. 

Por isso, conhecer as características e o histórico do RZAK11 é fundamental.

Neste artigo você descobrirá: 

• O que é RZAK11;
• Rendimentos do RZAK11;
• Resumo da carteira do RZAK11;
• Liquidez do RZAK11;
• Principais riscos do RZAK11;
• Se vale a pena investir no RZAK11. 

Leia até o final e descubra se o RZAK11 vale a pena e deve fazer parte da sua carteira de investimentos.

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O que é RZAK11 FII?

RZAK11 é o ticker, ou sigla, que identifica o Fundo Imobiliário Riza Akin, gerido pela Riza Gestora de Recursos e administrado pela BTG Pactual. 

Trata-se de um fundo imobiliário do tipo papel, que investe a maior parte de seus recursos em CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários).

Com os juros gerados por esses títulos, o RZAK11 gera renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas. 

O fundo teve início em dezembro de 2020 com uma captação de R$ 300,17 milhões. Na ocasião, as cotas foram comercializadas a R$ 100 cada. 

Ao final de maio de 2021, o patrimônio total do RZAK11 era de R$ 305,44 milhões. Até a data de publicação deste artigo, o FII ainda não participava do IFIX. 

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RZAK11 Rendimentos

O RZAK11 distribuiu proventos de R$ 0,90 por cota no mês de junho de 2021. O valor representa 0,93% sobre o valor de mercado da cota no fechamento do mês (R$ 96,65). 

A tabela abaixo detalha os rendimentos mensais do RZAK11 desde a primeira distribuição, em janeiro/21. 

Fonte: Informes de rendimentos e amortizações.

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Resumo da Carteira do RZAK11

O RZAK11 fechou o mês de maio com 87,1% de seus recursos alocados em CRIs e 12,9% aplicados em cotas de outros Fundos Imobiliários. 

A imagem abaixo detalha a composição do portfólio por instrumento e tipo de ativo. 

É interessante notar que a gestão detalha as tranches (ou séries) dos ativos que possui, informando ao cotista a subordinação aplicada a esses papéis.

A subordinação pode ser traduzida como a ordem em que serão feitos os pagamentos devidos àquele CRI. 

Em primeiro lugar, estão as séries sênior. Quem investe nelas, abriu mão de parte da rentabilidade em nome de maior segurança. 

Por isso, é recompensado recebendo seu retorno antes que os demais.

Na sequência, recebe quem possui séries mezanino, que se manteve no meio termo entre a segurança e a rentabilidade. 

Por fim, é a vez das séries subordinadas, que oferecem maior rentabilidade mas, para isso, sacrificam parte da segurança. 

Na prática, ocorre que se houver inadimplência quem recebe o maior impacto são os detentores de séries subordinadas, os últimos a receber.

Todos os demais serão pagos primeiro, e o que sobrar - e se sobrar - chegará até eles. 

Existem, ainda, CRIs sem subordinação, com séries únicas. Neles, todos são iguais e o impacto de uma possível inadimplência atinge todos os investidores igualmente. 

Como é possível verificar na imagem anterior, o RZAK11 possui CRIs de séries única (59,4%) e sênior (27,7%). 

Alocação por Núcleo de Gestão

Ao final de maio/21, o Fundo RZAK11 apresentava alocação em ativos correspondente a 103,2% de seu patrimônio líquido. 

O feito foi possível devido a operações de alavancagem de um de seus núcleos de investimento: a Renda Fixa. 

Como explica o relatório gerencial do Fundo, existem 6 diferentes núcleos de gestão em sua carteira: 

• Allocation: Responsável tanto pela alocação do Fundo entre os outros Núcleos, quanto pela gestão do caixa e hedges;
• Renda Fixa: Engloba todas as emissões de CRI que possuam um mercado secundário líquido;
• Direct Lending: Operações de crédito corporativo junto a empresas de médio e grande porte;
• Securitização e Carteiras: Ativos que envolvam recebíveis pulverizados e operações estruturadas de project finance;
• Agronegócio: Operações de crédito para produtores e empresas da cadeia do agronegócio brasileiro que possuam algum lastro imobiliário;
• Venture Debt: Operações de crédito para empresas de tecnologia,muitas vezes com retorno atrelado ao crescimento da própria companhia e garantia de ativos reais.

A imagem abaixo mostra a alocação bruta (considerando ativos e caixa) do RZAK11 por Núcleo de Gestão: 

Alocação por estratégia

Em relação a estratégia de investimento, a carteira do RZAK11 fechou maio com 50,2% de seus recursos investidos em operações de securitização. 

A estratégia de investimento corresponde à classificação da operação em termos de uso dos recursos pelo tomador ou cedente. 

Como explica o relatório gerencial do Fundo, as estratégias possíveis para ativos que possuam certa liquidez no mercado secundário são:

• High grade: Papéis cujos emissores tenham bom risco de crédito com risco corporativo;
• High yield: Papéis cuja remuneração seja acima da média com risco corporativo;
• Estruturado: Operações de securitização.

Já para operações sem liquidez, usualmente originadas pelos núcleos de gestão da Riza (Direct Lending, Securitização e Carteiras, Agronegócio e Venture Debt), as estratégias possíveis são:

• Cessão: Operações de securitização com cessões recorrentes de recebíveis e/ou direitos creditórios;
• Empréstimo: Operações de crédito na qual o tomador aplica os recursos para otimizar/ equalizar sua estrutura de capital;
• Financiamento: Operações de crédito na qual o tomador tem um uso específico para os recursos, como aquisição de um ativo real;
• Hedge: Instrumentos derivativos para fins de proteção patrimonial.

A imagem abaixo mostra a alocação de ativos do RZAK11 por estratégia ao final de maio de 2021. 

Alocação por Tese de Investimento

A tese de investimento explica a visão da Gestora para o ativo em termos de geração de valor ao longo do tempo.

Em maio, 41,9% da carteira do RZAK11 era destinada a ativos de carrego. 

Segundo a gestora do Fundo, a Tese de Investimento para ativos do RZAK11 é composta pelos seguintes pilares: 

• Fechamento de spread: Ativos para negociação no mercado secundário em futuro próximo por seu potencial de diminuição do spread de crédito percebido pelo mercado;
• Compressão de taxa: Ativos para negociação no mercado secundário em futuro próximo por seu potencial de diminuição na remuneração requerida como um todo por condições de mercado;
• Carrego: Ativos aderentes ao nível de risco e rendimento desejado para o Fundo, mas passíveis de venda segundo oportunidades;
• Até o vencimento: Ativos que a gestão pretende carregar até o seu vencimento para manter o conforto com o nível de risco e remuneração;
• Bridge: Operações onde a gestão prevê um possível interesse de pré-pagamento futuro por parte do tomador e a possibilidade de participação nesse refinanciamento. 

A imagem abaixo mostra a carteira do RZAK11 por Tese de Investimento ao final de maio/21. 

Alocação por Indexador

Em relação aos indexadores, a maior exposição do RZAK11 em maio era ao CDI (51,5%), como mostra a imagem abaixo. 

Diversificação

Ao final de maio de 2021, o RZAK11 contava com 11 CRIs em carteira e cotas de 2 outros Fundos Imobiliários.  

A principal exposição é gerada por dois CRIs: CashMe I e II, que unidos representam 20% do patrimônio líquido do Fundo. 

Trata-se de uma securitização de créditos da modalidade home equity originados e cedidos pela CashMe, fintech do grupo Cyrela. 

A carteira consiste em 188 créditos cedidos a pessoas físicas e jurídicas, com garantias em terrenos ou imóveis residenciais, comerciais e logísticos. 

A segunda maior exposição vem com os CRIs Riva I e II, que representam 19,8% do PL do Fundo.

O devedor é a Riva Engenharia, empresa do grupo Direcional Engenharia, que atua como fiadora da operação. 

Trata-se de uma empresa que possui um rating AA+ em escala nacional conferido pela Standard and Poor´s Global Ratings (“S&P”).

A tabela abaixo detalha os ativos do Fundo ao final de maio de 2021. 

Fonte: Relatório Gerencial.

Negociação e Liquidez RZAK11

Como explico no livro Método Fayh, a liquidez é um ponto importante a considerar antes de investir em um FII. 

Afinal, trata-se de um dado relacionado ao risco de investimento, mostrando a capacidade do fundo de transformar cotas em dinheiro vivo para o investidor.

Em maio de 2021 foram registradas 34.855 negociações de cotas do RZAK11, totalizando um volume aproximado de R$ 34,45 milhões.

A média diária do período foi de cerca de R$ 1,56 milhão. 

Entre seu início em dezembro/20 e maio de 2021, o volume total das negociações do RZAK11 foi de R$ 133,40 milhões. Foram realizadas 124.109 negociações. 

O volume médio diário no período foi de aproximadamente R$ 1 milhão. 

Riscos do RZAK11

Os principais riscos do RZAK11 são: a concentração, risco de crédito e os riscos estratégicos. 

Risco de Concentração

O risco de concentração considerada a quantidade de ativos presente na carteira de um fundo de papel, mas também: 

• A classe e a localização desses ativos;
• Concentração por devedor;
• Indexadores atrelados aos papéis.

As maiores exposições do RZAK11 são os CRIs CashMe I e II e Riva I e II, que juntos representam 39,8% do patrimônio líquido do Fundo. 

Risco de Crédito

O risco de crédito é a possibilidade de inadimplência. 

De forma simplificada, os CRIs são empréstimos. Como tal,  é questão de tempo para que um devedor deixe de honrar seu compromisso de pagamento. 

No RZAK11, esse risco é mitigado por diferentes classes de garantias, como imóveis, fianças e outros. 

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Dados do RZAK11

Agora que você já conhece tudo sobre o RZAK11, confira seus dados oficiais:

• Razão Social: Riza Akin Imobiliários Fundo de Investimento Imobiliário
• CNPJ: 36.642.219/0001-31
• Gestor: Riza Gestora de Recursos
• Público Alvo: Investidores em geral
• Segmento: Títulos e valores mobiliários - Gestão Ativa
• Patrimônio Líquido (05/2021): R$ 291.794.705,84
• Taxa de Administração: 1,20% a.a. sobre Pl do Fundo ou sobre seu valor de mercado após integração ao IFIX
• Taxa de Performance: a 15% a.a do que exceder a 100% da variação da taxa DI
• Início do Fundo: dezembro de 2020
• Quantidade de Emissões: 1
• Número de Cotistas (05/2021): 6.713
• Número de Cotas do RZAK11: 1.441.970
• Regulamento do RZAK11
• Relatório Gerencial  RZAK11
• RZAK11 Site Oficial (RI)

RZAK11 Subscrição

A subscrição é um direito de quem possui cotas de um FII, que assegura a possibilidade de manter seu percentual de participação no fundo em uma nova emissão de cotas. 

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a um preço mais baixo do que o de mercado), e oferece a preferência de compra a seus cotistas. 

Não se trata de possibilidade de compra sem limites:  o número de novas cotas que você poderá adquirir será sempre proporcional ao número atual de cotas que já possui.

O anúncio da emissão informa um fator de proporção a ser aplicado sobre o número de cotas que já se possui para entender quantas novas cotas é possível adquirir.

Como direito, a subscrição é opcional. 

Inclusive, caso não queira comprar novas cotas, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O RZAK11 ainda não realizou emissões com oferta de subscrição para os investidores em geral, porém está em vias de início de sua segunda emissão de cotas. 

Essa emissão trará o direito de subscrição para seus cotistas. O fator de proporção divulgado é de 1,19822509256. 

Assim, a cada 100 cotas que possua, o cotista poderá adquirir 119 novas ao preço de emissão. 

Abaixo, o cronograma estimado das etapas da Segunda Emissão de Cotas do RZAK11: 

Fonte: Aviso ao mercado

Confira também o prospecto preliminar da oferta: 

Prospecto Preliminar da 2ª emissão de cotas RZAK11 - 21/06/2021

Dúvidas sobre RZAK11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o RZAK11.

Como comprar RZAK11?

A compra de cotas do RZAK11 é feita através de uma corretora de valores. 

Para isso, é preciso: 

• Abrir sua conta;
• Transferir o montante que deseja investir para ela;
• Buscar o fundo por seu código (RZAK11, neste caso);
• Selecionar a quantidade de cotas que deseja comprar e o valor a pagar;
• Enviar a ordem de compra e aguardar confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do RZAK11?

O informe de rendimentos do RZAK11 é disponibilizado pela gestora do RZAK11 na página oficial do fundo. 

Onde achar o relatório gerencial do RZAK11?

Assim como os informes de rendimentos, o relatório gerencial do fundo é encontrado na página oficial do RZAK11. 

Como declarar o fundo imobiliário RZAK11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário no imposto de renda, consulte o artigo Como Declarar o Imposto de Renda sobre Investimentos.

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RZAK11 Vale a Pena?

O RZAK11 é um fundo imobiliário novo no mercado, que ainda não completou seu primeiro ano de operação e, até a data de publicação deste artigo, ainda não faz parte do IFIX. 

Sua carteira atual traz dois pontos de concentração dignos de menção, que juntos somam 39,8% da carteira e ainda não existe um histórico de distribuição amplo para avaliação. 

Com a nova emissão, é possível que o cenário mude. Resta aguardá-la e verificar seu desenvolvimento. No momento, porém, essas são as particularidades do RZAK11 que demandam atenção. 

Se, com base em sua estratégia de investimento, você entender que é interessante relevar tais pontos, o RZAK11 poderá ser um bom investimento. 

Agora, se os considera um risco para a segurança de seu patrimônio, existem outros Fundos de CRI no mercado e vale a pena ir além do RZAK11. 

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Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

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