RBBV11: FII JHSF Rio Bravo Faz. Boa Vista Vale a Pena?
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RBBV11: FII JHSF Rio Bravo Faz. Boa Vista Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário JHSF Rio Bravo Fazenda Boa Vista (RBBV11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 29/10/2020

Fundo Imobiliário JHSF Rio Bravo Fazenda Boa Vista(RBBV11) não distribuirá rendimentos em junho devido a cálculo negativo de rentabilidade. 

Embora o mês de abril tenha se mostrado mais favorável aos fundos imobiliários, nem todos eles celebram boas notícias. 

Para os cotistas do RBBV11, o mês trouxe desafios. 

O IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) do mês encerrou em -0,31%. 

Isso gerou um cálculo de rentabilidade mínima mensal em valor negativo e ocasionou a suspensão da distribuição que ocorreria em 10 de junho. 

Essa variação negativa afeta os rendimentos do fundo, uma vez que seu regulamento estabelece a distribuição mínima correspondente à variação do IPCA acrescido de 1%. 

As próximas distribuições dependem do desempenho futuro do índice.  

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do RBBV11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é RBBV11;
  • Rendimentos do RBBV11;
  • Resumo da Carteira do RBBV11;
  • Liquidez do RBBV11;
  • Principais riscos do RBBV11;
  • Se o RBBV11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário JHSF Rio Bravo Fazenda Boa Vista (RBBV11) Vale a Pena e deve fazer parte de sua carteira de investimento! 

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O que é RBBV11 FII?

O código RBBV11 identifica o Fundo Imobiliário JHSF Rio Bravo Fazenda Boa Vista, administrado pela Caixa Econômica Federal e gerido pela Rio Bravo Investimentos.  

Trata-se de um fundo do tipo híbrido, que tem liberdade para investir em diferentes ativos relacionados ao segmento imobiliário com o objetivo de gerar renda mensal isenta de impostos para seus cotistas. 

No RBBV11, a maior parte dos recursos é investido em sociedades de propósito específico (SPE). Essas empresas, por sua vez, detém participações em outros ativos. 

Iniciado em agosto de 2013, o IPO do fundo trouxe ao mercado 4 milhões de cotas comercializadas a R$ 100 cada uma. 

Em maio de 2020, o patrimônio líquido do fundo era superior aos R$ 125 milhões.

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RBBV11 Rendimentos

O fundo RBBV11 distribuiu R$ 0,15 em dividendos no mês de abril de 2020, o que significa 0,17% em relação ao valor de cota apurado no fechamento do mês (R$ 86).

Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do RBBV11 somaram R$ 4,26, correspondendo a 4,95% do preço de fechamento da cota no último dia de abril/20. 

A tabela abaixo mostra os rendimentos distribuídos mensalmente pelo fundo desde janeiro de 2019. Valores em Reais. 


JanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDez
20201,240,280,340,15







20190,110,400,500,830,660,200,100,280,190,050,180,59
20180,530,600,400,170,300,480,350,420,000,550,530,00

Fonte: Relatório Gerencial. 

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RBBV11 Rentabilidade

A rentabilidade do RBBV11 foi de 3,48% no primeiro trimestre de 2020, sendo tal resultado líquido de custos. 

Desde seu início, o fundo acumula rentabilidade nominal de 74,6%. Descontada a variação do IPCA, a rentabilidade do trimestre equivale a 3,43%. 

Desde seu início até o fim do primeiro trimestre/2020, a rentabilidade nominal do fundo é de 8,62% ao ano, enquanto a rentabilidade real chega aos 2,76% ao ano. 

O gráfico abaixo demonstra a rentabilidade nominal do RBBV11.  

Rentabilidade Acumulada RBBV11
Rentabilidade Acumulada RBBV11. Fonte: Relatório Gerencial.

Já o seguinte gráfico mostra a rentabilidade real acumulada pelo fundo desde seu início. 

Rentabilidade Real RBBV11
Rentabilidade Real RBBV11. Fonte: Relatório Gerencial.

Cabe comentar que os rendimentos pelo fundo (Rentabilidade Mínima e Pagamento Anual)  equivalem a 7,34% ao ano, considerando o preço de cotas na emissão primária (R$ 100). 

Esse valor é equivalente ao IPCA + 1,44% ao ano, o que é inferior ao indicado na modelagem financeira do fundo (IPCA + 2,76%, o que seria ao redor de 8,62% ao ano). 

É interessante ressaltar ainda que, embora fique abaixo, o montante é superior ao garantido pelo regulamento. 

No documento, o fundo impõe que caso a rentabilidade do projeto seja abaixo do IPCA+ 1% a incorporadora deve aportar a diferença, o que já aconteceu algumas vezes. 

Resumo da Carteira do RBBV11 

A carteira do RBBV11 é formada por participações em uma Sociedade de Propósito Específico (SPE), empresa que investe em diversos ativos imobiliários. 

Assim, o fundo não investe diretamente em imóveis, mas em uma empresa que os controla. 

A SPE onde o RBBV11 investe é a SPE Holding Fazenda Boa Vista, cuja carteira ao final do primeiro trimestre de 2020 apresentava a composição que se vê no gráfico abaixo. 

Alocação de Ativos SPE RBBV11
Alocação de Ativos SPE RBBV11. Fonte: Relatório Gerencial.

O ativo gerador de lucro para o fundo é o Condomínio Fazenda Boa Vista, localizado a uma hora e meia da capital paulista, na cidade de Porto Feliz (SP).

A participação do RBBV11 na Fazenda Boa Vista era de 15,39% ao final do terceiro trimestre de 2020. 

Trata-se de um condomínio de padrão elevado com 375 unidades para venda, entre villas, estâncias e lotes. Em total, o empreendimento soma mais de 2,21 milhões de m2. 

O condomínio não tem fins de locação, mas de venda. A imagem abaixo detalha o desempenho das vendas desde o início do fundo. 

Resultados de Vendas RBBV11
Resultados de Vendas RBBV11. Fonte: Relatório Gerencial.

Cabe comentar que existe uma diferença acumulada (desde IPO) de -8,3% entre as vendas projetadas e o efetivamente vendido.

Além disso, o Valor Geral de Vendas (VGV) é 78,1% inferior ao projetado, considerando o fundo desde o IPO, como demonstra a imagem abaixo. 

Valor Geral de Vendas RBBV11
Valor Geral de Vendas RBBV11. fonte: Relatório Gerencial.

Há ainda outro ponto relevante: O perfil de recebimento de vendas afeta a rentabilidade do projeto, já que quanto mais longo o prazo de pagamento, maior o período de recebimento para o fluxo de caixa. 

A imagem abaixo mostra a diferença entre o projetado (quadro 1) e o realizado (quadro 2). 

Condições de Venda RBBV11
Condições de Venda RBBV11. Fonte: Relatório Gerencial.

Negociação e Liquidez RBBV11

No primeiro trimestre de 2020, o volume de negociações registrado pelo fundo foi de R$ 948,74 mil,  o que equivale a uma média diária de aproximadamente R$ 15,9 mil ao dia. 

A cota do fundo apresentou variação de 4,67% (descontados rendimentos), encerrando o trimestre em R$ 84,28. 

Ao considerar o pagamento de rendimentos, a variação foi de -2,57%. 

O gráfico abaixo mostra a evolução da liquidez do RBBV11 desde março de 2015. 

Negociação e Liquidez RBBV11
Negociação e Liquidez RBBV11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do RBBV11

Assim como outros fundos imobiliários, o RBBV11 apresenta certos riscos. Seus principais riscos são: Liquidez, Risco de Execução e de Transparência. 

Liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro. 

Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.

A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral. 

O RBBV11 apresenta baixa liquidez no mercado secundário na atualidade (aproximadamente R$ 15,9 mil ao dia no primeiro trimestre de 2020). 

Cabe ressaltar, porém, que não existem garantias sobre o preço de venda, nem sobre o tempo para ela mesmo quando o fundo mostra liquidez consistente. 

Risco de Execução

O risco de execução é inerente ao mercado de atuação do fundo, as vendas de imóveis. 

Esse risco fala da diferença entre as vendas projetadas e efetivas, o que já existe no RBBV11. 

Com vendas mais lentas, os rendimentos do fundo são afetados. 

Risco de Transparência

O principal risco de um fundo imobiliário que investe em SPEs é a transparência, já que sua formação coloca um CNPJ extra entre o fundo e seus cotistas. 

Como não existe nada que obrigue o detalhamento das informações da SPE, o cotista depende do fundo para posicioná-lo. 

Isso acontece em certos fundos sobre os quais já falamos, como o GSFI11 e o MFII11, que não apresentam o nível de transparência que se espera deles como investidor. 

Como resultado, o fundo imobiliário adquire uma liberdade muito maior que  prevista em regulamento, inclusive podendo escapar da responsabilidade de distribuição através da brecha.

Não é bem o caso do RBBV11. 

Embora a preocupação exista, cabe ressaltar que a gestora (Rio Bravo) apresenta não apenas o acompanhamento detalhado do empreendimento, mas o desempenho operacional e financeiro da SPE em que investe.  

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Dados do RBBV11

Conheça agora os principais dados do fundo imobiliário RBBV11:

  • Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário JHSF Rio Bravo Fazenda Boa Vista
  • CNPJ: 17.144.039/0001-85
  • Gestor: Rio Bravo Investimentos Ltda.
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Mandato Híbrido – Gestão Passiva – Títulos e Valores Mobiliários
  • Patrimônio Total  (04/2020): R$ 125.587.493,15
  • Taxa de Administração:  0,10% ao ano
  • Taxa de Gestão: 0,50% ao ano
  • Taxa de Performance: 30%, caso rentabilidade do fundo seja de IPCA + 9,00% a.a. até IPCA + 11,505% a.a. 80%, caso rentabilidade do fundo seja de IPCA + 11,50% a.a.
  • Início do Fundo: 17 de julho de 2013
  • Quantidade de Emissões: 1
  • Número de Cotistas (04/2020): 2973
  • Número de Cotas do RBBV11: 1.254.164
  • Regulamento do RBBV11
  • Relatório Gerencial  RBBV11
  • RBBV11 Site Oficial (RI)

RBBV11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O fundo imobiliário RBBV11 ainda não realizou nenhuma emissão de cotas com oferta de subscrição. De fato, não houveram emissões do fundo após a primeira. 

Dúvidas sobre RBBV11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o RBBV11.

Como comprar RBBV11?

A compra de cotas do RBBV11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (RBBV11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do RBBV11?

O informe de rendimentos do RBBV11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial

Onde achar o relatório gerencial do RBBV11?

O relatório do RBBV11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do RBBV11

Como declarar o fundo imobiliário RBBV11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário RBBV11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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RBBV11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário RBBV11 está no mercado desde meados de 2003 e vem apresentando rendimentos lineares desde então.  

Ele investe em cotas de uma empresa que, por sua vez, investe em um condomínio de mais de 2 milhões de metros no interior de São Paulo.

Esse tipo de constituição é complexo quando se vai investir. Afinal, o fundo insere um terceiro entre ele e seus cotistas, ganhando assim uma autonomia que foge à regulamentar.

Embora o fundo seja gerido por gestora competente e apresente detalhamento sobre as operações da sociedade, isso é um risco que deve ser avaliado. 

Além disso, as vendas projetadas pelo fundo e as efetivas apresentam uma diferença (negativa) importante.

Dito isso, não recomendo o RBBV11. Com os rendimentos que apresenta, a baixa liquidez e o provável impacto do desdobramento do coronavírus nas vendas, não vale o risco. 

Lembre-se que é preciso manter o foco em uma alocação de ativos segura e de acordo com o seu perfil de investidor.

Descubra o seu perfil através deste teste online e receba uma sugestão de alocação para a sua carteira de investimentos.

Agora me conta uma coisa: Qual é o fundo imobiliário que quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu. 

Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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