A razão dessa felicidade dos cotistas do ALZR11 se deve ao rendimento recebido, na sexta-feira (23), de R$ 5,65 por cota.
Um retorno mensal de 4,74% sobre o preço de fechamento da cota do dia 16 de setembro (data-base).
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Um dividendo incomum que só costuma acontecer devido a um evento não-recorrente, como foi o caso.
Desde abril deste ano, o patamar recorrente de distribuição do fundo tem sido de R$ 0,78 por cota.
A razão desse retorno extraordinário se deve à venda de uma propriedade para uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) pela quantia de R$ 203 milhões.
De imediato, o fundo já recebeu aproximadamente R$ 86 milhões (desses, R$ 28,9 milhões já foram distribuídos).
Até 10 de outubro deverá ocorrer a concretização da operação com a quitação ou assunção de dívidas do fundo por parte do comprador e a transferência definitiva do imóvel.
O ALZR11 (Alianza Trust Renda Imobiliária) adquiriu o ativo no final de 2020 por R$ 150 milhões.
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O imóvel em questão está alugado para a empresa Clariant Brasil e fica localizado entre as Avenida Nações Unidas (à margem do Rio de Pinheiros) e Dr. Chucri Zaidan, uma região secundária de São Paulo para o mercado imobiliário e que costuma competir com Alphaville em questão de inquilino.
O local está mais próximo do bairro do Morumbi (Zona Sul) do que da região do Itaim Bibi (Zona Oeste), reconhecidamente como a melhor da cidade devido à Avenida Faria Lima.
Por lei, fundos imobiliários devem transferir o mínimo de 95% de lucro auferido no semestre para os cotistas.
Dessa forma, ainda não há como sabermos o lucro de fato desta transação.
Por consequência, não há como se fazer qualquer previsão futura de retorno mensal, tampouco se haverá novamente distribuições generosas.
A gestão possui a possibilidade de distribuir todo o lucro restante ao final do semestre, deixando a quantia em caixa rendendo a taxa do CDI de hoje.
No entanto, é preciso entender o momento atual do fundo, principalmente em como fica a receita de locação depois da venda.
Assim que o negócio for concluído, o fundo deixará de receber R$ 0,12 por cota proveniente da receita do contrato de aluguel do imóvel.
Em paralelo à venda, o fundo está em fase final de captação de recursos via emissão de cotas.
Somando tudo e descontando a distribuição recente, dá para chutar que o fundo possui aproximadamente um mínimo de R$ 200 milhões em caixa (algo em torno de 20% em relação aos ativos do fundo), uma quantia que traz muitas oportunidades, dado o momento da economia.
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A espera por encontrar bons ativos geradores de renda também é bem positiva. Com a renda fixa rendendo 1% ao mês, não há por que ter pressa nesse movimento.
O fundo hoje possui uma carteira de investimento híbrida, sendo praticamente a metade composta por escritórios.
Em segundo lugar, há ativos de logística.
A menor parte está em imóveis de Renda Urbana, Saúde (centro de diagnósticos) e Data Center.
A gestão de ativos tem a intenção de fazer uma pizza cada vez mais equilibrada em relação à exposição nos segmentos.
Por isso, é possível que o capital seja utilizado para adquirir imóveis do varejo.
Seguiremos de olho na gestão de ALZR11.
