Perder Dinheiro com Fundos Imobiliários? Análise das Quedas
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Perder Dinheiro com Fundos Imobiliários? Análise das Quedas

Evite Perder Dinheiro com Fundos Imobiliários, veja análise das quedas dos FIIS: FIGS11, ALMI11, FAMB11 e GRLV11.

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Atualizado em 15/01/2020
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Neste artigo vou mostrar os erros que levam você a perder dinheiro com fundos imobiliários e os motivos que geraram a queda de 4 Fundos Imobiliários tradicionais nos últimos 2 anos.

E no final, eu vou mostrar um Fundo Imobiliário que tem características similares e por isso merece atenção.

A ideia é que você evite riscos que os fundos da sua carteira podem ter, que as quedas bruscas não sejam uma surpresa, nem problemas na acumulação de patrimônio para sua aposentadoria.

Antes de começar, lembro que Fundos Imobiliários são investimentos em Renda Variável, que não possuem garantia de rentabilidade futura, e nem mesmo que o futuro repetirá o passado.

Aviso ainda que nenhum dos casos abordados aqui são recomendações de compra ou venda.

Quais os Fundos Imobiliários Investir em 2020? Participe da Semana de Fundos Imobiliários (até 20/01).

Queda 1 – Análise FIGS11

O Fundo Imobiliário General Shopping Ativo e Renda (FIGS11) teve uma queda brusca em 2018, com uma baixa superior a 33% em dois meses como podemos observar na imagem abaixo retirada do GuiainvestPro, clique aqui

Queda FIGS11 2018
Queda FIGS11 em 2018. Fonte GuiainvestPro

A grande questão é: Quais os motivos para essa queda vertiginosa? 

O Fundo Imobiliário é dono de 36,5% do Shopping Bonsucesso e de 36,5% do Parque Shopping Maia desde Maio de 2015, ambos em Guarulhos.

De acordo com o regulamento do Fundo e no contrato de Compra e Venda com a General Shopping estava prevista uma Renda Mínima Garantida de 10% ao ano para os shoppings nos primeiros 4 anos de vida.

Dessa forma, o investidor recebeu por 48 meses seguidos o valor de R$ 0,83 de rendimentos todos os meses até Abril de 2019.

Este rendimento representava um yield próximo a 1% antes da queda.

Valor bastante superior à Selic do período.

No entanto, quando a Renda mínima garantida – RMG –  acabou veja na imagem abaixo o que aconteceu com os rendimentos do FIGS11.

Rendimento FIGS11 2019.
Rendimento FIGS11 2019. Fonte: Relatório Gerencial de Novembro/2019 do FIGS11

Veja na imagem acima que o rendimento mensal que até Março de 2019 foi de R$ 0,83 caiu para ZERO em Setembro, Outubro e Novembro de 2019!

Imagina se tivesse investido R$ 100 mil no FIGS11 com o objetivo de gerar uma renda mensal de R$ 830,00 com dividendos  e visse o rendimento cair e a renda virar ZERO.

O que você faria?

Com um pouco de análise você evitaria esse problema.

Queda 2 – Análise ALMI11

O Fundo Imobiliário Torre Almirante (ALMI11) possui 40% de um único imóvel de lajes corporativas no Rio de Janeiro.

Este fundo ficou locado para a Petrobras até o mês de Fevereiro de 2017. 

A Petrobras pagava um valor de aluguel por m2 que superava os R$ 160 em 2016 no final de seu contrato.

Um valor muito acima do mercado e inclusive acima do valor atualmente pedido pelo próprio Fundo (entre R$ 110 e R$ 120 é a pedida pelos andares vagos atualmente).

Quando se perde o único inquilino de um imóvel já sabemos que o resultado deverá ser uma queda forte. 

Seria o mesmo que você perdesse o inquilino de um imóvel que aluga.

Você perde a Receita do aluguel e passa a ter as despesas do imóvel. 

Veja abaixo o que ocorreu com o Fundo ALMI11 de 2017 até meados de 2018, com uma queda superior a 50%.

Queda ALMI11 2018
Queda ALMI11 em 2018. Fonte GuiainvestPro

Hoje em dia, 3 anos depois, o Fundo anunciou a locação de mais um andar do imóvel, mas a sua vacância ainda é de 78%.

Os 22% locados não são suficientes para cobrir as despesas do imóvel e portanto não paga rendimentos há quase 3 anos.

Apesar da alta recente dos FIIs, este Fundo ainda não conseguiu retornar ao seu valor de 2017.

Aqui havia um risco duplo: Fundo Monoativo (só um imóvel) e Mono Inquilino (um único inquilino – Petrobras), também seria facilmente detectado por uma análise.

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Queda 3 – Análise FAMB11B

O Fundo Imobiliário Edifício Almirante Barroso (FAMB11B) fica a apenas duas quadras de distância do exemplo anterior e possui hoje uma situação similar àquela que o ALMI11 viveu no passado.

No entanto, esse fundo possui um agravante: 

O prédio é mais velho e em caso de desocupação do único inquilino deverá passar por um retro-fit (obras para remodelação, readequação e modernização das estruturas).

O Fundo possui 100% do imóvel localizado na Avenida Rio Branco 174, Rio de Janeiro / RJ que contém 126 vagas de estacionamento, 22 elevadores, uma agência da Caixa no andar Térreo, e o Centro Cultural da Caixa.

Nos andares acima encontra-se o Centro Administrativo da Caixa Econômica Federal.

Em 2017 houve uma ameaça de entrega do imóvel pela Caixa para mudança para um imóvel mais moderno.

Chegaram a cogitar o Edifício Acqwa inclusive na Área do Porto Maravilha. 

Os sindicatos conseguiram manter a Caixa no prédio atual, ao menos por enquanto, e isso trouxe uma recuperação para as cotas, mas veja no gráfico abaixo que a queda no período da indefinição foi superior a 65% nos anos de 2017 e 2018.

O imóvel chegou a valer no mercado 35% – 40% do valor do laudo de avaliação

Queda FAMB11B
Queda FAMB11B em 2018. Fonte GuiainvestPro

Atualmente este Fundo tem um Yield que teoricamente é interessante quando comparamos aos outros Fundos.

Cerca de 0,78% ao mês. No entanto, ele possui um risco triplo. Mono-inquilino, Mono-ativo, Prédio velho com necessidade de retro-fit.

A análise serve para que você defina se você quer ou não correr esse risco em troca de 0,3% ao mês a mais de rendimentos.

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Queda 4 – Análise GRLV11 

O Fundo Imobiliário CSHG GR Louveira (GRLV11) investe em galpões logísticos, no entanto, este possui um único galpão localizado na Rua Atílio Biscuola, 1831 em Louveira – SP.

A imagem abaixo, mostra o mapa de inquilinos do Fundo.

Veja como a Ambev representa mais de 85% da área do Galpão locado e fatalmente é muito importante nas Receitas do Fundo.

Mapa de Ocupação GRLV11.
Mapa de Ocupação GRLV11. Fonte: Relatório Gerencial do Fundo CSHG GR Louveira

Em setembro de 2018, o Fundo emitiu um comunicado ao mercado dizendo que a Ambev tinha avisado que iria deixar o imóvel após 4 meses.

Com isso o Fundo passaria a estar quase todo vago.

Mesma situação do ALMI11 que já citamos hoje. 

Veja na imagem abaixo que este fundo de 20% de queda em apenas UM DIA!

Para isso nem stop-loss salva, para quem gosta de usar.

Queda GRLV11 em 2018.
Queda GRLV11 em 2018. Fonte GuiainvestPro

O interessante é que 6 ou 7 meses depois, a Ambev e o Fundo chegaram a um acordo e a empresa permaneceu locando o galpão sem nada mudar. 

Para o Fundo Imobiliário e para a empresa acabou não mudando nada.

Para o investidor que não tem conhecimento, provavelmente seu patrimônio caiu 20% em um dia e ele assustado vendeu as cotas.

Vale ressaltar que esse mesmo risco Ambev permanece atualmente neste Fundo.

Cabe a você aceitar este risco ou não.

Conclusão

Bom, esse artigo teve dois objetivos principais:

O primeiro deles é mostrar que Fundos Imobiliários possuem riscos.

Alguns deles inclusive podem ser maiores que de ações:
as volatilidades podem surpreender se você não souber analisar. 

Por isso, não coloquem seu dinheiro da Reserva de Emergência em Fundos imobiliários pensando que ele é uma “Renda Fixa Turbinada” como eu já ouvi alguns “educadores financeiros” falando.

O segundo objetivo é mostrar como mesmo em um mercado de alta em que o IFIX (média dos Fundos imobiliários) subiu 35% em 2019, temos Fundos que tiveram problemas grandes.

Poderíamos incluir o fundo imobiliário XPCM11 nesta análise também.

Tente analisar os riscos do fundo CTXT11 e compare com esses que vimos aqui.

Com a forte alta do IFIX de 35% em 2019 e agora você se pergunta: 

Como escolher os melhores FIIs em 2020?

Com o intuito de ajudar você analisar os Fundos imobiliários e seus indicadores, eu e a Equipe da Dica de Hoje Research estamos no meio da nossa Semana de Fundos Imobiliários com conteúdos diários de 14/01/2020 a 20/01/2020. 

Aprenda como avaliar os FIIs: o investimento que aumenta a rentabilidade da carteira do investidor e propicia geração de renda mensal.

Inscreva-se gratuitamente aqui para receber conteúdos diários de Fundos Imobiliários e conheça os melhores FIIs para 2020.

Abraços e Bons Investimentos,
Daniel Nigri – analista CNPI 1810

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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