Fazer uma simulação de financiamento imobiliário é um dos primeiros passos para quem quer comprar a casa própria. Ele te dará uma estimativa real dos juros aplicados conforme a renda, localidade, valor do imóvel e valor financiado.

As taxas de financiamento anunciadas pelos bancos são as mínimas e nem sempre apresentam uma condição real.

O perfil e renda do consumidor, assim como o valor do imóvel, prazo e tempo de relacionamento com o banco são fatores que costumam influenciar diretamente nas taxas de juros.

Assim, o melhor banco para financiamento imobiliário é aquele que oferece a menor taxa para o seu perfil. 

Por isso, utilizar o simulador de financiamento imobiliário oferecido pelos bancos é uma forma de estimar com mais precisão o valor do financiamento.

Para o consumidor, juros mais altos significam pagar mais caro para ter a casa própria, ter que escolher imóveis mais baratos ou até desistir da compra.

Ao comparar as simulações feitas pelos bancos, além do valor de cada prestação, avalie também os seguros obrigatórios, o sistema de amortização utilizado e o pacote de serviços exigidos pelo banco.

Veja como funcionam os simuladores de financiamento imobiliário e o resultado da simulação para uma condição específica para saber onde estão as melhores taxas.

Simulador de financiamento imobiliário

O simulador de financiamento imobiliário é uma maneira fácil e rápida de saber previamente mais detalhes das condições do financiamento desejado.

Nele é possível descobrir as taxas de juros, condições e formas de pagamento aplicadas. 

Diferentes bancos oferecem simulador de financiamento imobiliário online. Basta entrar no site do banco, informar seus dados como nome completo, CPF, renda mensal e o do financiamento desejado.

Como valor total do imóvel, valor financiado, tipo e condição do imóvel, cidade que está localizado.

De modo geral, a parcela do financiamento imobiliário não deve comprometer mais de 30% da renda mensal do tomador.

Para comprovar a renda no financiamento imobiliário é possível somar a renda de outra no financiamento do imóvel, é a chamada composição de renda para financiamento

A composição de renda geralmente é permitida entre cônjuges, casais em união estável, pais e filhos e demais proponentes com vínculo de parentesco.

Veja o resultado da simulação realizada pela REAG Investimentos e divulgada pelo jornal EXTRA para um imóvel de R$ 400 mil, com R$ 80 mil de entrada e financiamento de R$ 320 mil em 30 anos.

O cálculo foi feito a partir da taxa média praticada pelo banco.

Valor do imóvel: R$ 400 mil

Entrada: R$ 80 mil (20%)

Valor a ser financiado: R$ 320 mil

Prazo: 30 anos (360 meses)

Sistema de Amortização: SAC

Simulações realizadas em: 16/08/2021

Banco - Tipo financiamentoTaxa de juros (a.a)Custo efetivo total (a.a)Primeira parcela (R$)Última parcela (R$)Valor total do financiamento (R$)
Bradesco - TR7,80%9,13%3.046,17919,07759.992,36
Bradesco - poupança6,67%8,02%2.763,52918,25708.974,89
Itaú - TR7,80%9,25%3.067,70919,47779.403,73
Itaú - Poupança7,13%8,60%2.899,19919,00748.987,86
Banco do Brasil - TR7,69%8,62%3.037,85922,71729.261,28
Santander - TR7,99%8,92%3.117,93919,20730.484,55
Caixa - TR7,80%9,19%3.054,15919,47764.301,56
Caixa - Poupança7,62%9,02%2.964,58905,43744.097,60
Caixa - IPCA4,75%7,86%2.310,49917,32634.641,91
Caixa- Juros Fixo9,50%11%3.499,88920,63849.325,99

Fonte: REAG Investimentos - EXTRA.

Idade do tomador interfere no custo efetivo total 

A aprovação e concessão de crédito imobiliário é baseada na avaliação de risco do cliente. Fatores como perfil e capacidade de pagamento do comprador são analisados pela instituição financeira.

Como se trata de uma dívida alta e de longo prazo, que pode chegar até a 35 anos, uma das condições observadas pelo banco é a idade do tomador de crédito.

Segundo simulações de financiamento imobiliário, um comprador mais velho paga uma prestação pode ser até 24,8% mais cara do que um tomador de crédito mais novo.

O valor mais alto se deve tanto ao seguro obrigatório mais elevado, quanto pelo prazo mais curto para pagar o financiamento.

O jornal EXTRA divulgou uma simulação de financiamento imobiliário para uma pessoa de 35 anos e para um idoso de 65 anos. 

Nos dois casos, os valores do crédito e do imóvel, a taxa de juros e o prazo de pagamento foram os mesmos, porém o chamado Custo Efetivo Total (CET) acabou sendo mais alto para o tomador de crédito mais velho.

Confira o resultado da simulação abaixo:

Valor do imóvel: R$ 500 mil

Valor financiado: R$ 350 mil

Prazo: 15 anos

Comprador de 35 anosComprador de 65 anos
Taxa de Juros7,80% a.a7,80% a.a
Custo Efetivo Total (CET)9,17% a.a13,82% a.a
Primeira ParcelaR$ 4.342,10R$ 5.420,80
Última ParcelaR$ 1.981,65R$ 1.981,65

Fonte: EXTRA

No custo efetivo total do financiamento estão embutidas não só as parcelas compostas por juros, tarifas, como também seguros obrigatórios, como o MIP (Morte ou Invalidez Permanente). 

Esse seguro é de contratação obrigatória nos financiamentos imobiliários e dá a segurança para o credor de que a dívida assumida pelo contratante vai ser quitada em caso de acidente ou morte do mutuário. 

O valor desse seguro tende a aumentar conforme a idade do comprador, pois entende-se que, quanto mais velho, maiores os riscos de adoecer, tornar-se incapaz ou falecer e não arcar com a dívida. Dessa forma, o seguro poderá ser acionado.

Outro fator limitante para tomadores de crédito com mais idade é a regra que exige que o financiamento seja quitado até a idade máxima de 80 anos e 6 meses.

Portanto, a idade limite para contratar um financiamento com prazo de 35 anos é 45 anos de idade, uma vez que o somatório entre a idade atual e o prazo de financiamento não pode ultrapassar o limite de 80 anos.

Nesse caso, uma pessoa de 65 anos só poderá financiar o imóvel pelo período de 15 anos e seis meses.