Vários Fundos Imobiliários estão caindo por causa da pandemia do Coronavírus (COVID-19), causando uma irracionalidade nos preços e deixando alguns FIIs muito baratos.
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Desde que surgiu o primeiro caso do COVID-19 na China, em dezembro de 2019, o mercado financeiro começou a sentir o impacto do coronavírus na bolsa de valores.
A bolsa de valores de São Paulo (Ibovespa) em 2020 já acumula uma queda de 42% e o índice IFIX acumula em 2020 35% de queda.
Talvez você tenha visto vários Fundos Imobiliários derretendo na bolsa de valores de forma irracional, principalmente os FIIs de shopping.
Alguns dos fundos imobiliários que mais cairam:
- FII Vida Nova (FIVN11) queda de 41,73%;
- FII Quasar (QAGR11) queda de 39%;
- FII XP Malls (XPML11) queda de 25% ;
- FII Vinci Shopping Centers (VISC11) 21%.
Agora você deve estar se perguntando quais são os fundos imobiliários mais baratos para investir?
Leia até o final e descubra como identificar os FIIs mais baratos hoje na bolsa.
Como Identificar Fundos Imobiliários Baratos?
Toda época de crise é interessante porque vemos exemplos de irracionalidades no mercado, gerando grandes oportunidades de investimento.
Hoje vou mostrar um exemplo de um fundo imobiliário que vale menos do que o dinheiro que tem em Caixa.
As vendas maciças por parte de investidores desesperados por “salvar” o que restou do seu dinheiro, e de investidores estrangeiros querendo parar de correr o risco de um país emergente em período de crise leva a situações inesperadas.
Em 2008, lembro de ter comprado a construtora Eztec (EZTC3) por cerca de 30% do valor que ela tinha em Caixa já descontada a dívida da empresa.
Em 2017 foi a vez de PetroRio (PRIO3) estar nessa situação.
Esse passou a ser o meu indicador de irracionalidade.
Meu avô sempre dizia que dinheiro vale dinheiro.
“100 cruzeiros são 100 cruzeiros, não importa se são duas notas de cinquenta ou 10 notas de dez”.
Na época não existia a nota de 20,00.
Em 2008, eu comprei o Caixa da Eztec pagando R$ 30,00 para cada R$ 100,00 em Caixa descontado a dívida.
Essa crise atual ainda não está no limite que vimos em 2008.
Naquela época chegamos a ter uma queda no Ibovespa de 60% contra 43% da crise atual e o Brasil trabalho com o Ibovespa a um Preço/Lucro (PL) de 5x contra 8,2x do atual.
No entanto, encontrei ontem o primeiro caso de Fundo Imobiliário barato, causado pela irracionalidade dos investidores.
Já adianto que não é recomendação de compra ou venda.
Fundo Imobiliário Quasar Agro (QAGR11) está Barato?
O Fundo Quasar Agro (QAGR11) realizou seu IPO em Novembro de 2019, captando R$ 504 milhões.
Por problemas de diligências jurídicas em alguns ativos, o Fundo divulgou em fato relevante, que não conseguiu comprar os imóveis pretendidos.
Por isso, no final de Fevereiro de 2020, o Fundo ainda tinha em Caixa, em Fundos de Renda Fixa tradicionais o valor de R$ 484.131.703,46.
Em 02/03/2020, o Fundo Quasar divulgou a aquisição de um imóvel pelo valor de R$ 89 milhões com contrato atípico de 10 anos e aluguel mensal de R$ 721 mil.
Vamos desconsiderar esse imóvel e esse aluguel mensal na nossa análise para mostrar a irracionalidade do mercado.
Incluindo custos de transação da compra do imóvel como ITBI e outros, o Fundo deve ter gasto R$ 95 milhões no total, e portanto agora possui R$ 389 milhões em Caixa em Fundos de Renda Fixa tradicionais e conservadores que rendem apenas o CDI.
Hoje a cota, que foi emitida a R$ 100 em Novembro, está sendo negociada a R$ 68,75, e chegou a bater na quinta feira 19/03/2020 o valor de R$ 58.
Dividindo, apenas o Caixa de R$ 389 milhões pelas 5.040.000 cotas emitidas pelo fundo, temos o valor por cota de R$ 77,18.
Isso não é Valor Patrimonial, é o valor que o Fundo tem em DINHEIRO!
O Fundo chegou a ser negociado em uma situação em que cotistas pagaram R$ 58,00 para ter R$ 77,18 apenas em dinheiro, lembro que é excluindo o imóvel comprado que vai gerar receita de R$ 721 mil.
Conclusão
Essa talvez seja a primeira irracionalidade do mercado:
“Um fundo imobiliário ser negociado por um valor menor do que tem em caixa.”
Cotistas aceitaram “vender notas de R$ 100,00 por R$ 75,00”.
Quem é esperto e inteligente e sabe analisar faz dinheiro com essas assimetrias e irracionalidades que um mercado de pânico traz.
Existem várias ferramentas que mostram a cotação do QAGR11 e de outros Fundos, para você saber se ele está valendo mais ou menos que o seu valor em Caixa, que é R$ 77,18.
Eu particularmente gosto de utilizar o GuiaInvest PRO, a ferramenta exibe diversos indicadores de mercado e alguns próprios.
Provavelmente ainda teremos oportunidades melhores de comprar inclusive ações com desconto frente a seu Caixa.
Escolha a ferramenta que julgar mais apropriado para as suas análises, mas não deixe de usar, elas revelam quais são fundos imobiliários baratos hoje.
Estamos vivendo um momento que o seu dinheiro pode se multiplicar muitas vezes.
O mercado como podemos ver nesse texto não é eficiente e nós podemos tirar proveito disso. Conheça nosso trabalho clicando aqui e também o nosso Curso Geração de Renda com Investimentos.
Abraços e Bons Investimentos,
Daniel Nigri.
