BREV11: Fundo Imobiliário Brazil Real Estate Victory Fund I Vale a Pena?

Fundo Imobiliário Brazil Real Estate Victory Fund I (BREV11) adquire nova laje comercial em junho e amplia portfólio em 200 m2. 

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Ampliar o portfólio é um dos objetivos dos  fundos imobiliários de gestão ativa, como é o caso do BREV11. 

Recente no mercado - comercializado desde janeiro passado - o BREV11 é ainda um FII de proporções diminutas, mas que parece vir com vontade. 

Seu foco são lajes corporativas, localizadas na cidade de São Paulo. 

Em junho, o FII adquiriu uma nova unidade. Trata-se de uma laje corporativa de 200 m2 de ABL (área bruta locável), situada no bairro Vila Olímpia, muito próximo ao conhecido sjhopping JK Iguatemi. 

Assim, o Fundo agora conta com um total de 10 propriedades, somando pouco mais de 4 mil m2. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do BREV11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

• O que é BREV11;
• Rendimentos do BREV11;
• Resumo da Carteira do BREV11;
• Liquidez do BREV11;
• Principais riscos do BREV11;
• Se o BREV11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Brazil Real Estate Victory Fund I (BREV11) Vale a Pena e deve fazer parte de sua carteira de investimento! 

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O que é BREV11 FII?

O código BREV11 identifica o Fundo Imobiliário Brazil Real Estate Victory Fund I, administrado e gerido pela BR Capital. 

Trata-se de um fundo do tipo tijolo, que investe a maior parte de seus recursos em imóveis físicos cuja exploração comercial gerará renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas. 

No BREV11 o foco são as lajes corporativas. Na atualidade, o fundo apresenta participação em 10 diferentes empreendimentos, todos eles localizados em São Paulo, SP. 

Iniciado em setembro de 2016, o BREV11 começou a ser comercializado na B3 somente em janeiro de 2020, trazendo ao mercado cotas comercializadas a R$ 100 cada uma. 

Ao final de junho de 2020, o patrimônio total do fundo era superior aos R$ 69 milhões.

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BREV11 Rendimentos

O fundo BREV11 distribuiu R$ 0,29 em dividendos no mês de junho de 2020, o que significa 0,26% sobre o valor de cota apurado no fechamento do mês (R$ 110). 

Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do BREV11 somaram R$ 4,98, correspondendo a 4,53% do preço de fechamento da cota em junho/20. 

A imagem abaixo mostra os rendimentos distribuídos pelo fundo entre julho de 2019 e junho de 2020. Valores em Reais. 

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Resumo da Carteira do BREV11 

A carteira do BREV11 é formada por cerca de 4.180 mil m2 em área bruta locável, divididos em 10 diferentes edifícios e escritórios. 

Todas suas lajes são localizadas na capital paulista, o grande centro corporativo do Brasil. A imagem abaixo mostra a distribuição do portfólio em relação à região. 

Ao final de junho e 2020, o fundo apresentava boa diversidade de inquilinos. As empresas que respondem pelos alugueis do FII são dos mais variados setores, como se vê na imagem abaixo. 

O FII vem apresentando uma taxa de vacância baixa, zero em vários meses. Em junho/20 houve a desocupação de uma de suas lajes, o que levou o FII a registrar uma ocupação de 88%.  

Quantidade e Localização dos Ativos

A tabela abaixo lista e detalha os 10 imóveis presentes na carteira do FII BREV11. Todas as propriedades estão localizadas na cidade de São Paulo, SP. 

Fonte: Relatório Gerencial.

Negociação e Liquidez BREV11

Em junho de 2020 o relatório gerencial do FII BREV11 informava que, até a data, apenas uma negociação havia ocorrido no mercado secundário. 

Com isso, a liquidez do BREV11 é inexistente, ao menos até a data. 

Riscos do BREV11

Assim como outros fundos imobiliários, o BREV11 apresenta certos riscos. Os principais riscos do VTLT são: Liquidez, vacância, prazo do contrato e de concentração. 

Liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro. 

Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.

A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral. 

O BREV11 não apresentava liquidez digna de menção até o final de junho de 2020. Na prática, isso significa que você encontrará dificuldades na comercialização das cotas. 

Vacância

O risco de vacância se refere à possibilidade de que imóveis em carteira permaneçam desocupados, deixando de gerar a renda esperada em aluguéis. 

Embora a receita seja inexistente, os gastos naturais do empreendimento (como IPTU ou condomínio) seguem correndo e devem ser cobertos pelo fundo. 

O BREV11 apresentava cerca de 12% de inadimplência em junho de 2020. Porém, cabe ressaltar que o Fundo possuía contratos com vencimentos iminentes. 

Prazo do Contrato

O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, já que cabe a possibilidade de que o contrato não seja renovado em seu vencimento e o imóvel permaneça desocupado. 

No BREV11, 18$% dos contratos têm vencimento ainda em 2020. Os demais estão distribuídos nos anos seguintes, sendo que 34% deles vence a partir de 2024. 

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência: Sempre existe a possibilidade de que o locatário não cumpra suas obrigações de pagamento. 

Ao final de julho de 2020 não havia inadimplência no FII. 

Risco de Concentração

O risco de concentração vem da diversificação de ativos adotada pela gestão do fundo.

Em fundos de tijolo, como é o caso do BREV11, esse risco é analisado avaliando a quantidade de ativos, sua localização e seu inquilinos, entre outros. 

O BREV11 apresenta 10 imóveis em carteira, locados para inquilinos diversos.  Trata-se de uma estratégia positiva, que amplia a segurança de quem vai investir. 

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Dados do BREV11

Conheça agora os principais dados do fundo imobiliário BREV11:

• Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Brazil Real Estate Victory Fund I
• CNPJ: 26.195.121/0001-20
• Administrador: BTG Pactual
• Público Alvo: Investidores em Geral
• Segmento: Renda Ativa - Híbrido
• Patrimônio Líquido  (07/2020): R$ 69.990.862,03
• Taxa de Administração: 1% a.a. sobre o patrimônio líquido (mínimo R$ 37.000,00 mensais corrigidos pelo IGP-M)
• Início do Fundo: 12 de setembro de 2016
• Quantidade de Emissões: 1
• Número de Cotistas (07/2020): 23
• Número de Cotas do BREV11: 647.742
• Regulamento do BREV11
• Relatório Gerencial  BREV11
• BREV11 Site Oficial (RI)

BREV11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O fundo imobiliário BREV11 está no mercado há poucos meses. Não houve nenhuma emissão de cotas com subscrição até o momento. 

Dúvidas sobre BREV11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o BREV11.

Como comprar BREV11?

A compra de cotas do BREV11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (BREV11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do BREV11?

O informe de rendimentos do BREV11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. 

Onde achar o relatório gerencial do BREV11?

O relatório do BREV11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do BREV11. 

Como declarar o fundo imobiliário BREV11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário BREV11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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BREV11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário BREV11 abriu negociação há apenas alguns meses. 

Seu portfólio busca uma boa diversificação, mas ainda conta com ABL pequena, pequena base de cotistas e a negociação de suas cotas é muito baixa.

Isso significa que, se conseguir comprar alguma cota, é muito provável que enfrente dificuldades na hora da venda, ao menos no cenário atual.  

Justamente por isso, não recomendo o BREV11 neste momento. Mas acredito que vale a pena ficar de olho para ver o que acontece daqui para a frente. 

Lembre-se que é preciso manter o foco em uma alocação de ativos segura e de acordo com o seu perfil de investidor.

Descubra o seu perfil através deste teste online e receba uma sugestão de alocação para a sua carteira de investimentos.

Agora me conte uma coisa: Qual é o fundo imobiliário que quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu.