A gestora Riza é nova, criada em 2019, mas, como quase todas, formada por profissionais experientes.
→ Carteira Recomendada? Faça um Diagnóstico Online e Receba uma Carteira Gratuita.
A gestora trouxe a última novidade ligada ao agronegócio para o mercado de FIIs, o Riza Terrax (RZTR11).
O tipo de operação é bem diferente do que estamos acostumados a ver nos fundos imobiliários de tijolo tradicionais e nos de CRI.
O que ele faz é um empréstimo, só não da forma tradicional onde se cobra juros e se deixa um imóvel pendurado como garantia.
Ele compra a terra, portanto se apropria da garantia na largada, cobra um aluguel pelo uso do imóvel e permite que o produtor recompre essa terra no final da operação.
É um sale and leaseback com terras agrícolas.
Funciona assim:
- O fundo compra a terra do produtor pela metade do preço (estou arredondando para facilitar, mas é nessa ordem de grandeza mesmo que os negócios ocorrem: 50 a 60% de deságio).
- O fundo imediatamente arrenda (aluga) essa terra de volta para o produtor por 6% ao ano.
- No final do ano o produtor pode recomprar a terra do fundo pelo mesmo valor da venda, acrescido de 6%.
Dei um exemplo de uma operação de 1 ano.
Na realidade o prazo é maior, mas isso vai ajudar a entender o racional e inclusive as taxas praticadas pelo fundo.
Com isso, o objetivo do fundo ao final de um ano é receber seu dinheiro de volta, mais 12% de rentabilidade (6% do arrendamento + 6% do acréscimo).
Na prática, mostrou-se mais fácil fazer o arrendamento a 12%, sem que haja acréscimo no valor de recompra.
Dá no mesmo: 6 + 6 ou 12 + 0. Tudo igual.
Essa engenharia toda faz com que essa operação funcione como um empréstimo, onde a terra é dada como garantia, e o produtor tenha todo interesse do mundo em recomprar sua terra, pois ele a vendeu muito barata para o fundo.
O lado bom dessa garantia é que ela já está no nome do RZTR11. Ou seja, não tem nem o que discutir ou choramingar em caso de o produtor não exercer sua recompra.
Nesse caso, o fundo pode inclusive ter um ganho muito expressivo ao vender uma terra próxima do valor de mercado, sendo que comprou ela por menos da metade do preço.
É importante dizer que, por mais que o fundo possa ganhar dinheiro com isso, se ele precisar vender a terra para um terceiro é porque a sua operação deu errado.
O fundo não quer comprar e vender terra.
O fundo quer fazer um empréstimo que acontece na forma de compra com arrendamento.
Se você ler o relatório gerencial do RZTR11, vai ver que eles chamam essa operação de Sale and Leaseback. Ou seja, é uma operação velha conhecida nossa já.
→ Quer Viver de Renda? Veja o Melhor Fundo Imobiliário para Receber Aluguéis.
O que pode dar errado aqui?
O fundo pode ter dificuldade de vender essa terra para terceiros. Não pense você que as coisa são sempre fáceis como nos fazem acreditar que são.
Mas talvez o principal “calcanhar de Aquiles” dessa tese é a viabilidade dela estar condicionada a permanência dos juros em patamares baixos.
Tanto é que o gestor já tem essa ideia de atuação do fundo há muito tempo, mas ela era inviável antes de os juros baixarem.
O gestor sabe que não consegue cobrar mais do que já o faz de um produtor rural pois ele simplesmente não tem margem para isso.
Saiba que os arrendamentos normais ficam na casa dos 3% ao ano do valor da terra.
Num cenário de juros mais altos e o fundo mantendo o resultado, os investidores é que não vão se interessar pelo rendimento do RZTR11, que após as taxas entregará algo da ordem de 8 a 10 % para o cotista.
Portanto, o fundo funciona quase como uma renda prefixada, que hoje é ótima, mas que, com a Selic a 10%, já vira uma renda bem meia boca.
Saiba disso antes de querer investir nesse fundo.
No canal Aluguel Inteligente preferimos olhar de fora, pois é tudo muito novidade ainda.
Hoje preferimos nos debruçar sobre teses de investimentos mais sólidas e até mais óbvias para gerar renda segura para o investidor.
É isso que tem alegrado os assinantes do Canal Aluguel Inteligente.
Quer Receber Análises de FIIs?
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.O QUE LER AGORA...
- Fundos de Investimento
Fundos Imobiliários (FIIS) Mais Baratos da Bolsa em Abril 2024
- Notícias
Casas Bahia (BHIA3) Protocola Pedido de Recuperação Extrajudicial
- Notícias
Petrobras (PETR4) e ABIQUIM Fecham Acordo para Avaliar Oportunidades em Gás e Energia
- Notícias
Oi (OIBR3) Firma Acordo de Prevenção de Litígios com V.tal e BTG Pactual