Fundo imobiliário JSRE11 anuncia nova aquisição, que impactará rendimentos de cotistas a partir de abril.
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O fundo imobiliário JS Real Estate Multigestão (JSRE11) anunciou agora em março (3) sua mais recente aquisição: a integralidade do empreendimento Condomínio Bridge Towers, localizado na capital paulista.
Com essa aquisição, o fundo redireciona sua carteira, totalizando aproximadamente 86% de ativos destinados à geração de renda imobiliária.
No anúncio, a gestão comenta que os rendimentos desse novo ativo serão incorporados já na distribuição de dividendos de março, porém como pro rata, não afetando significativamente o retorno do fundo.
Iniciado em 2011, o fundo fechou fevereiro com patrimônio total superior aos R$ 2 bilhões.
Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu patrimônio, deve investir nos melhores fundos imobiliários. Especialmente nos que compõe o IFIX (índice de fundos listados na bolsa).
Por isso, conhecer as características do JSRE11 é fundamental.
Neste artigo, você entenderá:
- O que é JSRE11;
- Rendimentos do JSRE11;
- Resumo de Carteira do JSRE11;
- Liquidez do JSRE11;
- Principais Riscos do JSRE11;
- Se o JSRE11 vale a pena.
Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário JS Real Estate Multigestão (JSRE11) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira!
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O que é JSRE11 FII?
O código JSRE11 identifica o Fundo Imobiliário JS Real Estate Multigestão, administrado pelo Banco J. Safra S.A, de São Paulo, SP, que teve início em junho de 2011.
Trata-se de um fundo híbrido, cuja carteira é composta por imóveis, papéis de dívidas imobiliárias, títulos públicos e cotas de outros fundos imobiliários.
Seu objetivo é gerar rendimentos mensais derivados de seus investimentos e ganho de capital a com a comercialização de cotas de outros FIIs.
A primeira oferta pública trouxe ao mercado 60 mil cotas comercializadas a R$ 1 mil cada, levantando R$ 60 milhões de capital.
Em janeiro de 2020, o patrimônio do fundo superava os R$ 2 bilhões.
JSRE11 Rendimentos
Em fevereiro de 2020, o fundo JSRE11 distribuiu R$ 0,44 em dividendos. O valor significa 0,38% sobre o valor de cota atual.
O Dividend Yield registrado foi de 0,38%, considerando o fechamento de cota no mês anterior.
Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do JSRE11 somaram R$ 6,84, correspondendo a 6,04% do valor de cota.
Na tabela, os rendimentos distribuídos desde fevereiro de 2019. Valores em reais.
jan | fev | mar | abr | mai | jun | jul | ago | set | out | nov | dez | |
2019 | 0,57 | 0,57 | 0,58 | 0,60 | 0,62 | 0,62 | 0,62 | 0,62 | 0,57 | 0,53 | 0,47 | |
2020 | 0,47 | 0,44 |
Fonte: Relatório Gerencial.
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Resumo da Carteira do JSRE11
A carteira do JSRE é composta por Ativos Imobiliários, Fundos Imobiliários, Títulos Públicos e CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).
Em janeiro de 2020, a carteira do JSRE apresentava a seguinte composição:
- Imóveis e participações: 48%
- Títulos Públicos: 41%
- Cotas de fundos imobiliários: 10%
- CRI: 1%
Em março (03), a gestão do fundo anunciou a aquisição de um terceiro imóvel em São Paulo, o Condomínio Tower Bridge Corporate.
Com a conclusão da aquisição, a composição de carteira se altera. A partir dela, aproximadamente 86% dos ativos do fundo serão representados por imóveis para a renda. No cálculo se incluem cotas de fundos imobiliários.
Carteira de Imóveis
A carteira de imóveis do JSRE11 apresentava 3 imóveis em janeiro de 2020, dois deles localizados em São Paulo e um no Rio de Janeiro.
No mês de março, o fundo divulgou a formalização da compra de um novo empreendimento em São Paulo, passando a contar com 4 imóveis em seu portfólio.
Veja os dados dos imóveis do JSRE11, excluindo a nova aquisição, cujos dados ainda não haviam sido divulgados na publicação deste artigo.
Empreendimento | Localização | ABL | % do PL |
Edifício Paulista | São Paulo - SP | 26.206 m2 | 29,45% |
Ed. Nu III e BRE Ponte II | São Paulo - SP | 15.867 m2 | 18,62% |
Ed. Praia de Botafogo | Rio de Janeiro - RJ | 717 m2 | 0,53% |
Fonte: Relatório Gerencial.
Seus inquilinos são de diversos setores de atuação, como a seguradora Allianz, a CCEE (Câmara de Comercialização de Energia Elétrica) e a provedora de data centers Equinix.
Na imagem, veja a distribuição de inquilinos por setor de atuação de acordo com a área bruta locável.
Carteira de Fundos Imobiliários
Em janeiro de 2020, a carteira de fundos imobiliários do JSRE11 era composta por 7 diferentes fundos, somando 10,03% do patrimônio líquido (PL) e um saldo de R$ 160,24 milhões.
Código | Nome | Saldo (em reais) | % PL |
HGPO11 | CSHG JHSF Prime Offices | 56.674.058 | 5,43% |
FVBI11 | VBI FL 4440 | 34.739.360 | 2,17% |
EDGA11 | Edifício Galeria | 19.066.747 | 1,19% |
BLMO13 | BlueMacaw Office Fund II | 9.988.487 | 0,63% |
TBOF11 | TB Office | 7.729.662 | 0,48% |
PRSV11 | Presidente Vargas | 2.031.703 | 0,13% |
BRCR11 | BTG Pactual Corporate Office | 11.496 | inferior a 1% |
Fonte: Relatório Gerencial.
Carteira de CRIs
A carteira de CRIs do JSRE11 continha apenas um desses títulos em janeiro de 2020, totalizando 0,78% de seu patrimônio líquido.
Risco | Indexador | Vencimento | Saldo | % PL |
Suzano | IPCA | Dez/24 | R$ 12.431.318 | 0,78% |
Negociação e Liquidez JSRE11
Em fevereiro de 2020 foram negociadas 33.634 cotas do JSRE11, totalizando um volume de R$ 108,11 milhões.
A média diária aproximada no período foi de R$ 600 mil.
Na imagem, o volume de negociações do JSRE11 entre agosto de 2019 e janeiro de 2020.
Riscos do JSRE11
Os principais riscos do JSRE11 são: Risco de vacância, prazo do contrato, risco do inquilino e de crédito.
Vacância
O risco de vacância se refere a possibilidade de que imóveis da carteira permaneçam desocupados, afetando os rendimentos do fundo.
Em janeiro de 2020, o JSRE11 apresentava 100% de ocupação de seus ativos.
Prazo do Contrato
O prazo de contrato representa um risco conectado à vacância: É possível que o imóvel seja desocupado em seu término, o que afetaria o retorno do fundo.
Risco do Inquilino
O risco do inquilino é a inadimplência: sempre existe a possibilidade de que algum deles não cumpra suas obrigações de pagamento.
Nesse caso, o fundo deve arcar com custos e burocracia de medidas judiciais.
No JSRE11, esse risco é diminuído por locações a inquilinos de boa qualidade creditícia, que atuam em diferentes segmentos de mercado.
O maior inquilino do fundo é a seguradora Allianz, que respondia por 36% da área bruta locável do fundo apresentada em janeiro de 2020.
A participação da seguradora diminui a partir da aquisição do novo ativo, anunciada em 03 de março.
Risco de Crédito
O risco de crédito atinge os papéis de dívidas imobiliárias, como CRIs, que representam menos de 1% do patrimônio do JSRE11.
Ele se refere a possibilidade de que o tomador ou a emissora desse título não cumpra com suas obrigações de pagamento.
No entanto, tais títulos são atrelados a imóveis físicos, que seriam tomados em pagamento em caso de inadimplência.
O risco, então, seria o tempo entre a conversão desses bens em dinheiro.
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Dados do JSRE11
Veja agora os principais dados do JSRE11:
- Razão Social: Fundo Imobiliário JS Real Estate Multigestão
- CNPJ: 13.371.132/0001-71
- Administrador: Banco J. Safra S.A
- Público Alvo: Investidores em Geral
- Segmento: Gestão Ativa - Híbrido
- Patrimônio Total (01/2020): R$ 2.132.579.659,82
- Taxa de Administração: 1% a.a. (ao ano)
- Taxa de Performance: 20% sobre rendimentos excedentes a 6% a.a. sobre base atualizada por IGP-M
- Início do Fundo: 06 de junho de 2011
- Quantidade de Emissões: 7
- Número de Cotistas (01/2020): 43.317
- Número de Cotas do JSRE11: 13.844.885
- Regulamento do JSRE11
- Relatório Gerencial JSRE11
- JSRE11 Site Oficial (RI)
JSRE11 Subscrição
A subscrição é o direito que o cotista de um fundo imobiliário tem de manter o seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.
O fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo, tendo o cotista a preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.
Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
Em fevereiro (02), foi anunciada a mais recente emissão de cotas do JSRE11. No entanto, essa oferta foi destinada apenas a investidores profissionais e se encerrou no dia 11 desse mesmo mês.
A última emissão de cotas do JSRE11 com oferta de subscrição para investidores em geral ocorreu em agosto de 2019.
Na ocasião, o fator de proporção aplicado foi de 0,73560675.
Esse fator deve ser aplicado sobre o número de cotas que você possuir na data de divulgação do anúncio de início.
Nessa emissão (6ª), o cotista teve direito a adquirir 73 novas cotas ao preço de emissão de R$ 105,13 (preço de emissão).
Veja as Datas e Prospectos das Emissões de Subscrição do JSRE11:
Dúvidas sobre JSRE11
Veja as dúvidas mais comuns sobre o JSRE11.
Como comprar JSRE11?
A compra de cotas do JSRE11 e de outros fundos imobiliários é feita através de corretoras de valores. Assim, o primeiro passo é abrir sua conta em uma delas.
Então, basta transferir o montante que deseja investir e seguir o passo a passo:
- Acesse o Home Broker;
- Busque o fundo por seu código (JSRE11);
- Selecione o número de cotas e o valor a pagar;
- Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do JSRE11?
O informe de rendimentos é disponibilizado através do site da B3, na página dedicada ao fundo. Acesse a aba ‘relatórios financeiros’.
Onde achar o relatório gerencial do JSRE11?
Disponibilizei o relatório gerencial do JSRE11 neste mesmo artigo, em Dados do JSRE11. Além disso, você o encontrará ainda na página oficial do fundo. Acesse a aba relatório mensal.
Como declarar o fundo imobiliário JSRE11 no IR?
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário JSRE11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.
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JSRE11 Vale a Pena?
O fundo JSRE11 traz uma carteira diversificada, com imóveis, títulos públicos, de dívida imobiliária e cotas de outros fundos.
Na carteira de imóveis se percebe risco pulverizado, devido à variedade de inquilinos e uma taxa de ocupação elevada (100% em janeiro de 2020).
Após a nova aquisição concretizada em março (03), o portfólio contará com aproximadamente 86% dos ativos como geradores de renda, impactando positivamente os retornos de seus cotistas.
Assim sendo, vale a pena ter o JSRE11 em sua carteira, sempre mantendo o foco em uma alocação de ativos adequada.
Lembre-se que, antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.
Faça aqui um teste online de perfil e receba uma sugestão de ativos para a sua carteira.
Agora, me diga: Qual é o fundo imobiliário que quer conhecer melhor?
Conte-me nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pedir!