O mercado imobiliário teve alta nas vendas e queda nos lançamentos em 2023, conforme levantamento divulgado nesta quarta-feira (13) pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) em parceria com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe).
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Os dados são de algumas das 20 maiores construtoras e incorporadoras do país.
As vendas de imóveis residenciais novos por essas empresas cresceram 32,6% em 2023 na comparação com 2022, totalizando 163,1 mil unidades.
O resultado foi o maior da série histórica, iniciada em 2014. Em valores, as vendas tiveram alta de 34,7%, para R$ 47,9 bilhões.
Já os lançamentos no mesmo período recuaram 2%, para 118 mil unidades. Em valores, porém, cresceram 10,1%, para R$ 38 bilhões — o que indica que as empresas estão apostando mais nos imóveis de preços mais altos.
O levantamento mostrou que as vendas em 2023 foram puxadas pelo Minha Casa Minha Vida (MCMV). Neste segmento, as vendas cresceram 42,2%, chegando a 117,4 mil unidades.
O segmento de médio e alto padrão também teve aumento nas vendas, de 14%, indo a 42,9 mil unidades.
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No caso dos lançamentos, a queda foi puxada pelo segmento de médio e alto padrão, com recuo de 38%, para 24,5 mil unidades. Já os lançamentos do MCMV cresceram 16,7%, para 93,3 mil unidades.
Os números positivos no MCMV são reflexo das melhorias implantadas no programa no ano passado, com aumento dos subsídios, redução de juros e ampliação do teto de preços.
“O governo tem implantado vários benefícios que estimularam o poder de compra”, afirmou Luiz França, presidente da Abrainc, em entrevista coletiva à imprensa.
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Já no caso do setor de médio e alto padrão, a queda nos lançamentos se deve às taxas de juros mais altas e ao foco das empresas em reduzir os estoques de lançamentos feitos nos anos anteriores.
“Foi uma decisão muito correta das empresas. Estamos vendo mais vendas de estoques neste segmento, tanto é que as vendas cresceram”, afirmou França.
O estoque no setor de médio e alto padrão caiu de 65 mil unidades no fim de 2022 para 47 mil no fim de 2023, o equivalente a 17 meses de vendas considerando o ritmo atual dos negócios. Na visão de França, esse é um patamar adequado.
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Comparativo entre pesquisas
Os números da Abrainc ficaram mais ou menos em linha com outras pesquisas já divulgadas sobre o mercado imobiliário.
Todos os levantamentos disponibilizados até aqui mostraram queda nos lançamentos, o que pode ser interpretado como um sinal claro de mais cautela das incorporadoras devido aos juros altos para financiar moradias de médio e alto padrão.
Já as vendas seguiram resilientes, ajudadas pela melhora nas condições do Minha Casa Minha Vida.
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Os dados nacionais foram apresentados pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), cujo levantamento abrange 220 cidades.
Segundo a pesquisa da CBIC, as vendas ficaram praticamente estáveis, com leve queda de 1,4% em 2023, para 322,8 mil unidades. Já os lançamentos recuaram 11,5%, para 293 mil moradias.
Na cidade de São Paulo, maior mercado do país, as vendas subiram 10% em 2023, totalizando 76,1 mil unidades, enquanto os lançamentos recuaram 3%, para 73,2 mil unidades, de acordo com pesquisa do Sindicato da Habitação (Secovi-SP).
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Projeções
O presidente da Abrainc disse acreditar em um aumento no volume de lançamentos e vendas em 2024 na comparação com 2023.
“A perspectiva é muito positiva para o mercado imobiliário. Acho que tudo sobe em 2024, acho que teremos mais lançamentos e vendas”, comentou.
França disse que a Selic em queda abre, tecnicamente, a possibilidade de os bancos reduzirem a taxa de juros dos financiamentos imobiliários em algum momento futuro – embora ainda não seja possível detalhar quando isso deve acontecer.
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De todo modo, a perspectiva é de que a redução dos juros contribua para que os consumidores recuperem o poder de compra de forma geral.
“O juro indo a um dígito levará muitas mais pessoas ao mercado”, declarou França. “Esse será o grande impulsionador para a classe média voltar com mais força.”
O presidente da Abrainc disse também que outros fatores contribuem positivamente para o mercado imobiliário, entre os quais o crescimento da economia brasileira e o nível alto de pessoas empregadas.
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No caso do MCMV, ele citou que houve melhoras importantes no programa ano passado, que já se traduziram em mais lançamentos e vendas. Isso deve continuar ao longo do ano.
Ele citou ainda que o público do MCMV terá o benefício do FGTS Futuro, embora ainda não esteja claro quando isso entrará em vigor.
“Não tenho a data de quando será lançado, mas temos conversado com governo e o trabalho é forte para lançar o mais rápido possível.”
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Aprovado pelo Congresso em 2022, o FGTS Futuro permite que os tomadores de crédito deem como garantia no financiamento imobiliário os depósitos do fundo que ainda não foram feitos.
Na prática, o banco desconta as parcelas diretamente da conta do trabalhador no FGTS conforme eles forem feitos.
Perguntado sobre os distratos, França disse que esse tema não é mais motivo de preocupação desde que foi criado um marco legal, com regras mais duras para o cancelamentos de vendas.
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“Os distratos no passado eram muito ligados a investidores, que compravam na planta na expectativa de valorizar na entrega. Não espero aumento na relação distratos e vendas este ano”, afirmou.
Em 2023, os distratos representaram 11,8% das vendas de médio e alto padrão, enquanto em 2022 foram 11,6% e em 2021, 12,2%.
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