É impressionante como um fundo de investimento imobiliário (FII) que distribui altos rendimentos cai nas graças dos investidores quase que imediatamente.
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Acontece que esse alto rendimento costuma estar associado a um elevado risco que esses investidores adoradores muitas vezes subestimam.
O fundo HCTR11, o Hectare Crédito Estruturado, é um caso clássico desses.
Já de cara vou dar um spoiler aqui: eu gosto do fundo.
Não estou aqui para falar mal dele.
Este fundo é relativamente novo para o varejo.
Ele foi criado no final de 2018, e iniciou suas atividades restrito ao público de investidores profissionais.
Só em setembro de 2019 é que ele fez uma oferta de cotas aberta a investidores em geral.
E foi só agora em 2020 que o fundo atingiu um tamanho relevante.
Atualmente ele está com uma nova oferta em andamento e vai aumentar ainda mais de tamanho podendo chegar a R$ 450 milhões de patrimônio.
Ele passou a gerar interesse por parte dos investidores por dois motivos: o alto rendimento distribuído e o fato de um outro FII, IRDM11, ter uma quantidade considerável de cotas dele.
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O IRDM11 possui 31% das cotas emitidas pelo HCTR11.
Isso não é muito comum de se ver, mas é uma chancela importante para o fundo, uma vez que outro gestor profissional está investindo uma quantidade grande de dinheiro nele.
Já sobre o alto rendimento, é aquela coisa que eu falei no início do artigo.
Esse retorno não vem “de graça”.
O HCTR11 investe em CRIs chamados de high yield (alto retorno), que são os mais arriscados.
São títulos de dívida de empreendimentos multipropriedade e loteamentos cujos devedores finais são compradores pessoas físicas.
Existe risco aqui para todo lado:
- Execução de obra;
- Vendas;
- Inadimplência, entre outros mais.
O investidor precisa estar ciente desses riscos e limitar o tamanho deste e outros FIIs de mais alto risco em sua carteira.
Caso contrário pode ter surpresas negativas que vão causar um estrago muito maior do que o rendimento mensal desses fundos dá.
Desde que você saiba o que está fazendo, não há mal algum em investir nesse tipo de fundo.
Pelo contrário, pode ajudar a melhorar o rendimento mensal dos seus FIIs.
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Mas sugiro cuidado em dois aspectos.
A primeira é entender que o rendimento dele é parte vindo de correção monetária, parte de juros.
A correção monetária se dá com base em índices de inflação e os juros é um valor prefixado.
Isso é importante pois no último mês por exemplo, o rendimento do fundo veio muito acima do normal, o que atrai os mais desavisados.
Esse rendimento veio em grande parte da correção monetária e isso varia bastante, conforme fica claro no gráfico abaixo.
Portanto, não ancore sua expectativa neste último mês.
Ele não deve se repetir tão cedo, se é que vai se repetir um dia.
O outro ponto é com relação ao preço que os investidores acabam pagando pelo fundo só por causa de sua alta distribuição de rendimento.
Se você pagar muito mais do que o valor patrimonial desse fundo, você possivelmente vai receber rendimentos de colher e perder dinheiro de balde.
Fique esperto.
Saber o preço a se pagar num FII é tão importante quanto identificar sua qualidade.
