HABT11: Um FII para Quem Consegue Assumir Riscos
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HABT11: Um FII para Quem Consegue Assumir Riscos

Entenda porque o Habitat 2 (HABT11) é um fundo imobiliário recomendado para investidores que possuem “estômago”.

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Atualizado em 21/09/2020

O Habitat 2 (HABT11) é um fundo imobiliário de papel de alto risco, mas também de alto potencial de retorno.

O fundo investe em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) estruturados por eles mesmos.

São CRI pulverizados, com lastro em financiamento imobiliário de projetos de incorporação. 

Esse tipo de CRI é considerado de alto risco pois ele tem como devedor final uma pessoa física (bem mais suscetível a calote do que uma grande empresa), além do risco de desenvolvimento da obra e das vendas do empreendimento.

Isso até pode ter um cheiro de crise do subprime de 2008, mas fique tranquilo que não é para tanto.

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É importante entender que o risco por si só não é ruim

Se você souber lidar, ele pode ser minimizado enquanto o seu retorno permanece elevado.

O fundo se defende do risco, entre outras formas, por meio de uma alta relação entre a garantia exigida e o empréstimo feito. 

O gestor gosta de exemplificar que se de 100 clientes, 40 deixarem de pagar, ainda assim os CRIs continuarão adimplentes e a operação do fundo não seria afetada.

Como isso é possível?

A gente só conhece mesmo o ativo que estamos investindo quando somos capazes de explicar como o fundo ganha dinheiro.

Então lá vai a minha versão, para que você entenda e depois possa passar o SEU conhecimento adquirido adiante.

O que a gestora faz, no frigir dos ovos, é emprestar dinheiro.

Mas para quem? 

A gestora procura incorporadores que já estejam com o projeto em andamento, ou seja já investiram um bom dinheiro no negócio, já estão vendendo e com construção também avançada. 

Por que essa incorporadora pegaria esse dinheiro emprestado?

Pense numa incorporadora que já vendeu 400 unidades e está recebendo este valor a prazo dos clientes. 

Digamos que sejam R$ 1 mil por mês de cada unidade, então ela vai receber R$ 400 mil mensais. 

Acontece que ela gasta bem mais do que isso para tocar a construção. É daí que vem o interesse da incorporadora no que a gestora vai oferecer.

De um lado a gestora vai oferecer dinheiro para a incorporadora terminar a obra e de outro vai ficar com parte relevante desses 400 mil por mês.

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Quanto dinheiro o fundo vai emprestar?

O quanto a gestora vai dar de dinheiro para a incorporadora precisa ser o suficiente para ela terminar a obra. 

Ela é esperta o suficiente para não correr o risco de colocar dinheiro em um negócio que pode não terminar. 

Como o fundo libera o dinheiro?

A gestora não libera todo o dinheiro de uma vez só. 

Ela vai liberando de acordo com o andamento da obra. 

Basicamente ela vai medir o quanto de obra foi feito no mês e vai liberar o equivalente ao que foi gasto nela. Isso vai se repetir todos os meses até o fim. 

Portanto se der qualquer problema no negócio, uma parte do dinheiro sequer foi alocado no negócio.

Como o fundo recupera o seu dinheiro?

Ficando com uma parte relevante daqueles R$ 400 mil por mês. 

Aqui é que está uma parte interessante de como a gestora minimiza os riscos do CRI.

Primeiro que esses 400 mil por mês passam a ser pagos não mais na conta da incorporadora, e sim numa outra conta controlada pelo próprio CRI.

Daqueles 400 que entram, 300 ficam com o CRI e 100 vão para a incorporadora.

Ele não fica com todos os 400 mil para alinhar o interesse do incorporador em manter a inadimplência controlada e resolver por si quando fugir ao controle, já que qualquer inadimplência vai ser suportada pelo incorporador antes de atingir o CRI. 

Imagine que dos 400, só 360 tenham sido pagos. 

Nesse cenário o CRI recebe a sua parcela de 300 integralmente e a incorporadora recebe apenas 60 dos 100 que deveria. 

Ou seja, uma inadimplência de 10%, significa uma redução de 40% no recebimento da incorporadora.

Isso vai fazê-la correr atrás desses devedores e regularizar a situação imediatamente.

Agora imagine se fosse diferente e o CRI ficasse com os 400 todos para ele. Se houvesse inadimplência, qual seria o incentivo da incorporadora em regularizar os devedores, já que ela não receberia nada desse valor recuperado?

Ainda existem vários outros dispositivos de segurança que a gestora utiliza nos seus CRI para lidar com os riscos desse negócio, como fundo de reserva e garantias adicionais.

Mas enfim, é isso que ela faz para ganhar dinheiro.

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Agora voltando a falar do fundo propriamente dito: ele é relativamente recente, já que fez seu IPO no final de julho de 2019. 

Mas é importante dizer que a gestora tem um outro fundo que faz a mesma coisa que está no mercado desde 2017, portanto sua estratégia já pode ser acompanhada a bastante tempo.

Depois do IPO, em 6 meses todo o recurso captado já tinha sido alocado em CRI como os explicados aqui. 

Em janeiro deste ano, o fundo fez nova captação no mercado, que na prática foi finalizada só no final de fevereiro.

Foi bem quando começou a ficar óbvio o tamanho da bronca chamada coronavírus que teríamos pela frente. 

De forma conservadora o gestor esperou para entender melhor o que viria pela frente antes de sair alocando esse novo recurso. Isso explica por que 25% do patrimônio do fundo ainda está em renda fixa, aguardando uma alocação mais adequada. 

Coisa que volta e meia é motivo de reclamação de alguns cotistas.

Eu sempre digo, é melhor ficar de fora de bons negócios do que dentro de maus. 

Concluindo: o fundo é bom, entrega resultado e passou muito bem pela crise até agora, com uma carteira considerada arriscada, sem ter problemas.

Apesar da qualidade do fundo, hoje há coisa melhor, mais barata e com menos riscos no radar.

HABT11 é muito interessante, mas a baixa liquidez gera aquela clássico problema do tamanho da porta de entrada (e saída). 

Exige algum estômago do investidor.

O segredo é pagar pouco por FII bom.

O resto é o resto.

Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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