Com Alta dos Juros, Construtoras Focam no Segmento de Luxo

Setor que demanda elevados volumes de crédito para deslanchar, a construção civil está exposta como poucos ao juro alto em 2022.

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Há cinco anos, após encarar 14 meses seguidos de taxa Selic a 14,25%, a atividade acostumou-se, a partir de 2019, com curvas em declínio até que os ventos mudassem outra vez.

Agora, com previsão de taxa em 11,75% ao ano, segundo o Relatório Focus, o momento é de repensar as estratégias para absorver incertezas.

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Com projeção de freio em imóveis voltados à baixa renda, produtos de luxo são a aposta para sustentar a expansão no Estado.   

Coordenador do curso de Negócios Imobiliários da Fundação Getulio Vargas (FGV), Alberto Ajzental delimita os extremos enfrentados pelo segmento que responde por 6,2% do Produto Interno Bruto (PIB) gaúcho e emprega cerca de 124,3 mil pessoas no Estado.

No pior período recente, de agosto de 2015 a setembro de 2016, o juro real (descontado a inflação) era de 8%. Quatro anos depois, entre setembro 2020 e março de 2021, chegou a 4% negativo.  

Na ponta do lápis, o especialista verifica os efeitos dessa oscilação.

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Para tanto, analisa empréstimos concedidos para o tipo de bem mais vendido no Brasil: o apartamento de dois dormitórios com preço médio de R$ 250 mil, cujo valor total coberto por linha de crédito chega a 80% (R$ 200 mil).

Assim, Ajzental explica que para cada 2,3 pontos percentuais de elevação no juro básico da economia, há alta correlata de 1% no custo efetivo final do imóvel financiado.

Isso, automaticamente, retiraria 1 milhão de famílias da chamada demanda qualificada (propensa a comprar).

Com base na pirâmide de distribuição de renda e na estimativa de juro a 11,75% em 2022, a projeção indica que cerca de 2,5 milhões de famílias de menor renda deixarão de fazer parte do alvo dos futuros lançamentos imobiliários.   

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“Pequenas variações na taxa de juro colocam muitos números a mais nas parcelas. Pesa sobre os prazos alongados e os volumes de capital envolvidos. Vivenciamos o processo contrário de tudo que foi feito para melhorar o acesso do cidadão médio ao mercado imobiliário no país” diz Ajzental.   

Impacto diverso

Apesar de incertezas, que também contemplam inflação, eleições e pandemia, o fator juro tem distintos pesos em diferentes segmentos.

Nos imóveis de alto padrão, o impacto tende a ser menor, diz Marcelo Guedes, diretor superintendente de Incorporações da Melnick (MELK3), ao identificar que as linhas bancárias não respondem de imediato ao movimento da taxa Selic.  

Em cenário de juro a 2% ao ano, por exemplo, encontravam-se taxas de 6% para residências de R$ 1,5 milhão. Com a Selic em 9,25%, o patamar se aproxima de 11% nos financiamentos.

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Além disso, novas modalidades pós-fixadas, indexadas à poupança, e a portabilidade dos contratos ajudam a sustentar esse nicho de mercado.  

Guedes acrescenta que este perfil de cliente também usa menores volumes de crédito e fica mais protegido da inflação.

Assim, em 2021, a construtora gaúcha entregou 11 lançamentos, no maior desempenho de sua história, com valor geral de vendas superior a R$ 1 bilhão.

Imagem: GZH.