Tem um fundo imobiliário logístico que ainda poucos falam a respeito, mas que já estou de olho: o BRCO11 (Bresco Logístico).

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Na minha opinião está entre os FIIs logísticos de mais alta qualidade de portfólio do mercado.

Mas, como todos os FIIs, não é perfeito e tem pontos de atenção.

O fundo possui 11 galpões espalhados por 6 estados do Brasil. 

58% da área de galpões está concentrada no estado de São Paulo, que é o maior mercado deste segmento no Brasil.

Dentro de São Paulo, 67% dessa área está num raio de até 30km do centro de São Paulo e os outros 33% estão até 60km.

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Esse detalhe é importante pois quanto mais próximo você estiver do centro da cidade, mais caro é o aluguel que você consegue cobrar e menor é a vacância destes ativos.

Sua diversificação é muito boa sob diferentes óticas. 

O maior cliente do fundo é responsável por 26% da receita, o segundo já cai para 14%. 

O imóvel mais representativo em termos de receita responde por apenas 16% da receita do fundo.

Ainda sobre os inquilinos, a grande maioria são grandes empresas onde 83% delas são consideradas grau de investimento com relação a classificação de risco de crédito.

Até aqui estamos olhando para um fundo com ótimos imóveis, bem localizados, com bons inquilinos e excelente diversificação. 

A maior parte (71%) dos seus contratos são atípicos, ou seja, são contratos fortes e bastante seguros enquanto estiverem vigentes. 

Esses contratos são de longo prazo, com elevadas multas rescisórias e não permitem revisionais ao longo de sua vigência. 

É daí que vem a sua segurança.

Só que no vencimento, todo o risco de vacância e descasamento de preço (aluguel pactuado versus aluguel de mercado atual) fica concentrado neste evento.

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Se por um lado o prazo médio de vencimento dos contratos é de 4 anos no Bresco, por outro 45% da sua receita vem de contratos que vencerão dentro dos próximos 2 anos.

Este é o ponto de atenção importante para o fundo. Existem muitos contratos vencendo num futuro próximo.

Isso não faz do fundo um FII ruim, não me entenda mal.

Ele é, como eu disse no início, um dos melhores na minha opinião.

Mas você não pode se dar ao luxo de não saber disso.

Naturalmente que essa informação você não vai encontrar no relatório gerencial. 

Buscamos isso lá nos Informes Estruturados.

Insisto na importância de buscar as fontes primárias de informação, justamente para você não ficar na mão só do que eles querem te dizer, que naturalmente vai favorecê-los

Dos 38 FIIs que estão no radar do canal Aluguel Inteligente, BRCO11 é um deles.

Os assinantes já sabem qual o preço máximo a se pagar por ele.

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