O que é REIT (Real Estate Investment Trust)?

REIT (Real Estate Investment Trust) é um tipo de empresa que possui, opera ou financia bens imobiliários e que apresenta cotas negociadas nas bolsas de valores dos EUA. 

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Esse tipo de empreendimento é semelhante aos fundos imobiliários que vemos no Brasil. 

Os REITs reúnem o capital de vários investidores, investem em ativos imobiliários e pagam dividendos referente às rendas (aluguéis e vendas) adquiridas com o negócio. 

A vantagem dos REITs é a de permitir ao investidor individual se expor ao setor imobiliário norte-americano sem a necessidade de comprar, administrar ou financiar nenhuma propriedade por conta própria.

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Como funcionam os REITs?

A maioria dos REITs tem um modelo de negócios simples: adquire propriedades, aluga os espaços e coleta os aluguéis, cuja receita será distribuída como dividendos aos acionistas. 

Há também os REITs hipotecários. Estes não possuem imóveis, mas sim títulos de financiamentos de propriedades de outros agentes. 

Dessa forma, esse tipo de REIT obtêm receita com os juros de seus investimentos.

Para se qualificar como REIT, a empresa deve cumprir certas disposições do Código da Receita Federal dos EUA. 

Esses requisitos incluem principalmente possuir imóveis geradores de receita a longo prazo e distribuir receita aos acionistas. 

Especificamente, uma empresa deve atender aos seguintes requisitos para se qualificar como REIT:

  • Investir pelo menos 75% dos ativos totais em imóveis, dinheiro ou títulos do Tesouro dos EUA;
  • Obtenha pelo menos 75% da receita bruta de aluguéis, juros sobre hipotecas que financiam propriedades ou vendas de imóveis;
  • Pague um mínimo de 90% do lucro tributável na forma de dividendos aos acionistas a cada ano;
  • Ser uma entidade tributável como uma empresa;
  • Ser administrado por um conselho de diretores ou curadores;
  • Ter pelo menos 100 acionistas após seu primeiro ano de existência; 
  • Ter no máximo 50% de suas ações detidas por cinco ou menos pessoas físicas.

Atualmente (julho de 2020), estima-se que os REITs possuem, coletivamente, cerca de US$3 trilhões em ativos brutos.

Já os REITs de propriedades negociadas publicamente (nas bolsas de valores) respondem por US$2 trilhões.

Tipos de REIT

Os Reits podem ser classificados de várias formas. A primeira maneira é quanto à composição da carteira de investimentos. Assim, os REITs podem ser:

  1. REITs de propriedades (Equity REITs): estes são a maioria no mercado de REITs. Eles possuem e administram imóveis geradores de renda. 

As receitas são geradas principalmente por meio de aluguéis (não pela revenda de propriedades).

  1. REITs de hipotecas: estes REITs emprestam dinheiro a proprietários e operadores imobiliários diretamente por meio de hipotecas e empréstimos ou indiretamente por meio da aquisição de títulos lastreados em hipotecas . 

Seus ganhos são gerados principalmente pela  margem de juros líquida (o spread entre os juros que ganham em empréstimos hipotecários e o custo de financiamento desses empréstimos).

  1. REITs híbridos: estes usam as estratégias de investimento de REITs de propriedades e hipotecas. Ou seja, apresentam imóveis físicos e títulos de dívida em suas carteiras de investimentos.

Além disso, os REITs também podem ser classificados com base em como suas ações são compradas e mantidas:

  1. REITs negociados publicamente: As ações de REITs negociados publicamente são listadas em uma bolsa de valores nacional, onde são compradas e vendidas por investidores individuais. 

Eles são regulamentados pela US Securities and Exchange Commission (SEC).

  1. REITs públicos não negociados: Esses REITs também são registrados na SEC, mas não são negociados nas bolsas de valores dos EUA. 

Como resultado, eles são menos líquidos do que os REITs negociados publicamente. Por outro lado, eles tendem a ser mais estáveis ​​porque não estão sujeitos às flutuações do mercado.

3. REITs privados: Esses REITs não são registrados na SEC e não são negociados nas bolsas de valores dos EUA, sendo vendidos apenas para investidores institucionais.