Fundo Imobiliário Max Retail (MAXR11) sofre com inadimplência em junho. Os impactos chegam a R$ 11,85 por cota.
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O momento atual segue desafiador para os fundos imobiliários de todos segmentos. Ainda que o segmento de shoppings tenha sido mais impactado, fundos no geral se encontram em posição de alerta.
Agora em junho (05) o MAXR11 publicou fato relevante comunicando que 5 de seus principais locatários descumpriram obrigações de pagamento no mês de maio.
A administradora explica no documento que o impacto sobre as receitas do fundo é de aproximadamente R$ 11,85 por cota.
Isso não é tudo. Em maio, a administradora procedeu a suspensão das distribuições, devido aos impactos do coronavírus.
O varejo, segmento principal de atuação do fundo, foi atingido em cheio pela pandemia, e a decisão era natural.
Em junho, o cenário se mantém, menos favorável ainda com as inadimplências registradas.
A administração não descarta uma distribuição única semestral, a depender dos resultados do fundo até então.
Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).
Por isso, conhecer as características do MAXR11 é fundamental!
Neste artigo, você entenderá:
- O que é MAXR11;
- Rendimentos do MAXR11;
- Resumo da Carteira do MAXR11;
- Liquidez do MAXR11;
- Principais riscos do MAXR11;
- Se o MAXR11 vale a pena.
Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Max Retail(MAXR11) Vale a Pena e deve fazer parte de sua carteira de investimentos!
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O que é MAXR11 FII?
O código MAXR11 identifica o Fundo Imobiliário Max Retail, administrado pela BTG Pactual.
Trata-se de um fundo do tipo tijolo, onde a maior parte dos recursos é destinada a investimento em imóveis físicos.
Assim, o fundo gera rendimentos mensais livres de imposto de renda para seus cotistas através da exploração comercial desses imóveis.
No MAXR11, o foco são imóveis destinados ao varejo. Em sua carteira atual existem 8 imóveis comerciais (lojas de rua) e educacionais.
Iniciado em junho de 2010, o MAXR11 trouxe o mercado 59,2 mil cotas comercializadas a R$ 1 mil cada uma.
Ao final de abril de 2020, o MAXR11 apresentava um patrimônio superior a R$ 134 milhões.
MAXR11 Rendimentos
No mês de abril de 2020, o fundo imobiliário MAXR11 distribuiu R$ 12,54 em dividendos por cota. O valor significa 0,68% sobre o valor da cota no fechamento do mês, que foi de R$ 1.850.
Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do MAXR11 somaram R$ 188,03, o que corresponde a 10,16% sobre o valor de cota registrado ao final de março/20.
A imagem abaixo mostra os rendimentos mensais distribuídos pelo fundo desde maio de 2019. Valores em Reais.
Em maio/20, a distribuição de rendimentos foi suspensa devido aos impactos do coronavírus sobre o mercado.
Agora em junho (05) a administração do fundo emitiu outro fato relevante, informando que não haveria distribuição nesse mês igualmente.
No último documento, a gestão informou que 5 dos locatários do mundo não cumpriram suas obrigações de pagamento, o que impacta os resultados em R$ 11,85 por cota.
Cabe comentar ainda que desde setembro/19 o fundo busca acordos de pagamento com o Curso Exatas, locatário de um de seus imóveis em Brasília, DF.
A empresa não efetivou seus pagamentos desde então. Assim, o contrato se tornou objeto de uma ação de despejo iniciada em março/20.
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Resumo da Carteira do MAXR11
A carteira do MAXR11 é composta por oito imóveis destinados à exploração comercial varejista e educacional. Em total, o fundo possui 60.713,57 m2 de área bruta locável (ABL).
Seu maior imóvel é a Loja de João Pessoa (PB), onde funciona uma unidade dos Hipermercados Bom Preço, que pertencem ao Grupo Walmart.
No entanto, sua maior locatária em relação à área bruta locável é outra grande player do mercado varejista: as Lojas Americanas.
Dos 8 imóveis do fundo, 6 estão locados para a rede, totalizando mais de 31 mil m2 da ABL total própria.
É interessante comentar que, embora sejam 8 imóveis, o fundo apresenta 11 locatários na atualidade e encontra-se 100% ocupado.
A disparidade entre o número de imóveis e locatários ocorre porque certos empreendimentos em carteira contam com mais unidades locáveis, onde funcionam negócios complementares.
O cronograma de vencimento de contratos do fundo começa em 2023, quando 23% de seus contratos vencem. Logo, em 2027, 11% dos contratos têm seu vencimento.
No entanto, a maior parte dos contratos do MAXR11 (65%) vence a partir de 2029.
Quanto à revisionais, acontecem praticamente durante o ano todo em pequena proporção.
A maioria delas ocorre nos meses de março, setembro e novembro, como mostra a imagem abaixo. ( Considerando o percentual de área).
A tabela abaixo mostra os detalhes sobre os ativos do MAXR11.
Ativo | Localização | ABL (m2) | Locatários |
Cursinho Taguatinga | Taguatinga, DF | 6.802,00 | Curso Exatas |
Loja João Pessoa | João Pessoa, PB | 14.176,00 | Hipermercado Bom Preço |
Loja Taguatinga | Taguatinga, DF | 1.734,00 | Lojas Americanas |
Loja Manaus | Manaus, AM | 8.304,38 | Torra-Torra, P.Cheng, RW Lanchonete |
Loja Vitória | Vitória, ES | 8.097,61 | Lojas Americanas |
Loja Belém | Belém,PA | 7.688,39 | Lojas Americanas |
Loja Maceió | Maceió, AL | 6.873,00 | Lojas Americanas |
Loja Brasília | Brasília, DF | 3.618,19 | Lojas Americanas |
Loja de Nilópolis | Nilópolis, RJ | 3.420,00 | Lojas Americanas |
Fonte: Relatório Gerencial.
Negociação e Liquidez MAXR11
Foram registradas 481 negociações de cotas do MAXR11 durante o mês de maio de 2020, somando um volume total de R$ 2,63 milhões.
A média no período foi de aproximadamente R$ 119 mil ao dia.
Nos 12 meses anteriores, o volume total foi de R$ 73,18 milhões, com 9.721 negociações de cotas do fundo registradas. A média mensal foi de aproximadamente R$ 6,09 milhões no período.
A imagem abaixo mostra a evolução das negociações do MAXR11 entre abril/19 e março/20.
Riscos do MAXR11
Os principais riscos do MAXR11 são: Liquidez, Vacância, Prazo do Contrato, Risco do Inquilino e Risco de Concentração.
Liquidez
O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro.
Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.
A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral.
Na atualidade, o MAXR11 apresenta baixa liquidez no mercado secundário (aproximadamente R$ 119 mil ao dia em maio/20).
Cabe ressaltar, porém, que mesmo com uma liquidez consistente não existem garantias sobre o preço de venda, nem sobre o tempo para ela, seja para o MAXR11 ou qualquer outro fundo imobiliário.
Vacância
O risco de vacância se refere a possibilidade de que o imóvel permaneça desocupado por períodos, deixando de gerar as receitas esperadas em aluguéis.
Apesar de não haver renda, os gastos naturais do empreendimento (como IPTU, condomínio e outros), seguem correndo e devem ser cobertos pelo fundo.
Na atualidade, 100% da área bruta locável do MAXR11 se encontra ocupada.
No entanto, o fundo move uma ação de despejo contra o Curso Exatas, que ocupa ao redor de 6,8 mil m2 de sua ABL, o que trará uma mudança ao cenário de ocupação do fundo.
Prazo do Contrato
O risco do prazo do contrato se relaciona com a vacância, uma vez que existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término.
No MAXR11, a maioria dos vencimentos (65%) ocorre a partir de 2029, como se vê no gráfico abaixo.
Risco do Inquilino
O risco do inquilino é a inadimplência. Caso os locatários não cumpram suas obrigações de pagamento, os rendimentos do fundo são afetados.
Ao final de março/20 apenas um inquilino do MAXR11 estava inadimplente, o que representava 10,39% de sua área bruta locável.
No entanto, o fato relevante publicado em 05 de junho mostrou a mudança de cenário.
Na data, o fundo comunicou a seus cotistas que 5 dos 11 locatários do fundo não cumpriram suas obrigações de pagamento.
A administradora não informou quais são os locatários, nem os imóveis que ocupam. Sabe-se porém que o impacto sobre as receitas é de R$ 11,85 por cota aproximadamente.
No entanto, o seu contrato representa aproximadamente 33% das receitas de imóveis do fundo, o que equivale a 29,1% da área bruta locável própria total.
O impacto sobre os dividendos distribuídos pelo fundo foi de R$ 0,16 por cota aproximadamente.
Risco de Concentração
O risco de concentração se relaciona com a alocação de ativos adotada pelo gestor do fundo.
O MAXR11 apresenta 8 imóveis em carteira, o que mostra uma boa diversificação para seu tamanho atual.
No entanto, existe uma outra concentração que deve ser avaliada: a de inquilinos.
As Lojas Americanas detém aproximadamente 50% do total de área bruta locável pertencente ao fundo.
É certo que trata-se de empresa consolidada no mercado, mas risco é risco. De haver inadimplência, o impacto sobre a receita do fundo seria importante.
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Dados do MAXR11
Veja agora as principais informações sobre o MAXR11:
- Razão Social:Fundo de Investimento Imobiliário Max Retail
- CNPJ: 11.274.415/0001-70
- Gestor: BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM
- Público Alvo: Investidores em Geral
- Segmento: Renda Passiva - Outros
- Patrimônio Total (04/2020): R$ 134.567.733,70
- Taxa de Administração: 0,15% a.a. (ao ano) sobre o valor Patrimônio Líquido
- Taxa de Performance: Não há
- Taxa de Consultoria: 0,50% a.a. do valor de mercado, limitado a 0,50% a.a. do valor do Patrimônio Líquido
- Início do Fundo: 30 de abril de 2010
- Quantidade de Emissões: 1
- Número de Cotistas (04/2020): 2.572
- Número de Cotas do MAXR11: 59.245
- Regulamento do MAXR11
- Relatório Gerencial MAXR11
- MAXR11 Site Oficial (RI)
MAXR11 Subscrição
A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.
Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.
Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
O fundo MAXR11 ainda não teve nenhuma emissão de cotas com oferta de subscrição. De fato, somente uma emissão de cotas do fundo foi realizada até o presente.
Dúvidas sobre MAXR11
Veja as dúvidas mais comuns sobre o MAXR11.
Como comprar MAXR11?
A compra de cotas do MAXR11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos.
Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (MAXR11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar.
Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do MAXR11?
O informe de rendimentos do MAXR11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial.
Onde achar o relatório gerencial do MAXR11?
O relatório do MAXR11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do MAXR11.
Como declarar o fundo imobiliário MAXR11 no IR?
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário MAXR11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.
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MAXR11 Vale a Pena?
O fundo imobiliário MAXR11 investe em imóveis comerciais (varejo) e educacionais. Em sua carteira estão 8 ativos localizados em distintas regiões do país.
Trata-se de um fundo com 10 anos de mercado, que atingiu uma valorização interessante nesse período e vem distribuindo rendimentos consistentes.
Seu desafio atual é o mesmo que para a maioria dos fundos: a contenção de danos ocasionados pelo coronavírus.
O cenário é incerto. O fundo faz frente a uma inadimplência importante neste momento, tem uma ação de despejo em andamento e suspendeu suas distribuições recentemente.
Em linhas gerais, o MAXR11 é um bom fundo, mas pede cautela. Não se exponha demais, e não pague muito acima do valor patrimonial da cota.
Se optar por investir, mantenha o foco em uma alocação de ativos saudável e de acordo com o seu perfil de investidor.
Descubra o seu perfil através deste teste online e receba uma sugestão de alocação para a sua carteira de investimentos.
Agora, quero saber uma coisa: Qual é o fundo que quer conhecer melhor?
Responda nos comentários. A próxima análise pode ser a sua!