No primeiro ano completo após a fusão entre Aliansce Sonae (ALOS3) e BRMalls, a Allos, resultado do M&A, tem avançado no seu programa de recompra de ações aprovado em outubro.
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Com dinheiro no caixa, fruto da sua estratégia de desinvestimento, a companhia já conseguiu recomprar 2,5% do total de 5% das ações da empresa em circulação no mercado.
Ao mesmo tempo, se vale da venda de ativos menores do portfólio para melhorar a eficiência.
As vendas de ativos periféricos do portfólio para fundos de investimento imobiliários são o principal combustível para a recompra de ações que, hoje, na visão da empresa, estão descontadas frente ao potencial dos principais shoppings.
No segundo semestre de 2023, a companhia vendeu integralmente a participação em seis shoppings e, de forma parcial, em outros quatro.
Com isso, levantou R$ 1,8 bilhão e anunciou ao mercado seu programa de recompra de ações com prazo de um ano.
Aprovado em 10 de outubro, o programa de recompra da Allos prevê que a empresa adquira até 26.664.413 das 533.288.260 suas ações ordinárias no mercado, segundo anunciou ao mercado.
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As operações de venda de ativos foram fechadas a um cap rate (taxa de capitalização) médio de 8,2%, enquanto a empresa é negociada a um cap rate de 12,5%, com base na receita operacional líquida (NOI, na sigla em inglês) projetada para os shoppings em 2023.
A taxa de capitalização é uma medida de retorno calculada pela divisão do NOI do ativo imobiliário pelo seu valor de venda. Isso quer dizer que quanto menor o número, melhor a negociação para o vendedor.
Um relatório da XP Investimentos avalia que a empresa focou esforços na venda de unidades em que a receita operacional líquida era inferior a R$ 1,3 mil por metro quadrado, buscando aumento de eficiência frente ao salto no tamanho do portfólio pós-fusão.
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“De certa forma, abrimos mão desse pedaço do resultado, mas a recompra da ação vai ter um retorno muito alto, obviamente esperamos que ela se valorize”, diz Daniela Guanabara, CFO da Allos, ao IM Business.
A empresa passou de 53 para 47 shoppings próprios desde o M&A.
Após a fusão, a companhia passou a atingir um resultado operacional mais elevado, com EBITDA (lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização, na sigla em inglês) de R$ 1,952 bilhões projetado para 2023, o que dilui a representação dos menores ativos no faturamento da empresa.
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“Esses shoppings, na maioria monopolistas em uma região pequena, são bons, têm um resultado muito constante, porém são pequenos perto do resultado que entregamos com o resto da empresa”, aponta Guanabara.
Com o avanço do calendário de sinergias, que segue em dia, de acordo com a empresa, alguns resultados já vêm sendo colhidos.
A Allos iniciou 2023 com 10 shoppings gerando mais de R$ 1 bilhão em vendas totais anuais — ao fim do terceiro trimestre, eram 12 (virtualmente 13, já que o shopping Tamboré atingia R$ 999 milhões).
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A expectativa é de que 85% das sinergias, projetadas entre R$ 180 milhões e R$ 200 milhões, sejam atingidas até o final de 2025.
Os valores das vendas de participação em shoppings da Allos mandaram uma mensagem ao mercado, que vinha descontando a companhia frente às concorrentes.
Antes da fusão, em 2022, BRMalls e Aliansce Sonae eram cotadas a aproximadamente 70% do valor patrimonial de todos os seus shoppings, enquanto o número para a Multiplan era de aproximadamente 200% e, para Iguatemi, 180%.
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Agora, a Allos está cotada a 100% do seu valor patrimonial, enquanto as ações da Multiplan são cotadas a 250% e as do Iguatemi a 220%.
“A leitura era de que a BRMalls comprou muitos shoppings que já estavam em funcionamento. Quando se faz isso, a chance de pagar um preço razoavelmente alto é maior. No caso da Aliansce Sonae, era uma empresa com poucas ações na bolsa, os investidores não tinham a companhia no radar”, diz Flavio Conde, analista da Levante Investimentos.
O especialista acredita que a Allos, mesmo após a fusão, segue descontada e que o ano será positivo para todo o setor, com a colheita dos frutos do pós-pandemia, adiada devido à alta taxa de juros, de 13,75% até a metade de 2023, com impacto nas vendas de lojistas.
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O último Boletim Focus projeta uma Selic de 9% ao fim de 2024.
Por outro lado, há uma avaliação de que a empresa pode não ser capaz de fazer vendas pelos mesmos cap rates de 2023 em potenciais desinvestimentos de 2024.
Um dos motivos é o fim dos créditos fiscais utilizados pela companhia para abater o ágio da venda dos ativos no decorrer do segundo semestre em função de prejuízos registrados no início de 2023.
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“As últimas emissões e compras foram de shoppings com cap rate próximo a 9% e o cotista fica feliz. Daqui para frente, esses 9% ficam difíceis de serem praticados. Se a Allos vender agora, ela ou o gestor do fundo deverão abrir mão”, diz um analista da empresa.
Marketing e mix de lojas
Pouco antes da fusão com a Aliansce Sonae, em 2021, a BRMalls comprou a marca de mídia out of home Helloo, com a expectativa de ampliação do faturamento com marketing para 20% do total.
Na Allos, a marca segue viva e tem papel relevante na linha de faturamento da companhia com serviços.
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No acumulado dos nove primeiros meses de 2023, houve um aumento de 5,6% no indicador em comparação ao mesmo período de 2022.
A startup tem telas de mídia em elevadores de prédios residenciais e shoppings, o que permite uma estratégia cruzada de direcionar anúncios às regiões em que o público do shopping mora.
Isso é feito por meio de uma análise de dados dos programas de fidelidade que a Allos possui.
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“Seguindo todas as diretrizes da LGPD, eu direciono muito a mídia de varejistas e empresas que estão dentro do shopping para os bairros em que os clientes moram, com impacto de forma segmentada: se a média de moradores de determinada região gosta muito de almoçar em uma rede de restaurantes, sugerimos para a rede uma campanha de troca de pontos por desconto, por exemplo”, explica Guanabara.
Outra estratégia da companhia em 2023, que se mantém, é a de melhorar o seu mix de lojas, tratando com varejistas que tenham espaços grandes nos shoppings e estejam dispostos a negociá-los.
“Nós substituímos uma área grande, de uma loja âncora, por duas ou três lojas satélites. Um exemplo hipotético: um local em que ficava uma grande loja de móveis e decoração. Nós dividimos em dois ou três e trazemos loja de roupa, uma ótica e uma farmácia, um mix que para o consumidor é muito mais atraente”, diz a CFO.
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As novas lojas apresentaram expansão de 33,9% nas vendas dos shoppings da Allos no terceiro trimestre do ano em comparação ao segundo trimestre, enquanto o indicador “vendas mesmas lojas”, que compara o desempenho de um mesmo estabelecimento, teve crescimento de 3,6% no mesmo período.
A Allos consolidou R$9,4 bilhões em vendas no terceiro trimestre de 2023.
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