O que é NOI - Net Operating Income

NOI - Net Operating Income é um indicador financeiro bastante utilizado no setor imobiliário para analisar o grau de lucratividade deste tipo de investimento.

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Em uma tradução livre, podemos entender o NOI - Net Operating Income, como Receita Operacional Líquida. Ou seja, como resultado da subtração da receita e dos gastos operacionais.

Vale ressaltar que o NOI não é o único indicador financeiro que pode ser utilizado para se aferir um investimento imobiliário.

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Utilização do NOI - Net Operating Income

Apesar do NOI ser um indicador específico para ser usado com investimentos imobiliários, é importante ressaltar que se o imóvel for para uso pessoal, o NOI não faz diferença.

A informação que o NOI traz só tem utilidade para o investidor que esteja analisando imóveis que sejam capazes de gerar receita.

E neste caso não importa se são imóveis comerciais ou residenciais, contanto que eles sejam capazes de criar uma renda passiva

Esta renda passiva, por sua vez, pode ser entendida como aluguel ou advinda de alguma facilidade que o imóvel é capaz de oferecer. Um exemplo comum é a possibilidade deste servir de estacionamento.

Cálculo do NOI - Net Operating Income

O cálculo do NOI é feito com uma simples equação que pode ser disposta da seguinte forma:

NOI = GOI - GO

Na qual GO é a sigla para Gastos Operacionais e GOI e significa Gross Operating Income, que pode ser traduzido como Receita Operacional Bruta.

É importante ressaltar que os Gastos Operacionais são aqueles considerados indispensáveis para a manutenção de um imóvel. Entre estes podemos citar:

  • Apólices de seguro;
  • Taxas legais;
  • Impostos;
  • Consertos;
  • Salário de caseiro;
  • Entre outros no mesmo sentido.

No entanto, gastos que são vistos como simples melhorias, tais como pintura ou instalação de equipamentos, não são considerados gastos operacionais, pois eles só acontecem uma vez.

NOI e EBIT

Fora do ramo imobiliário o NOI não tem muita utilidade. No entanto, temos o EBIT - Earnings Before Interest and Taxes (Rendimento antes de juros e impostos) pode servir como um excelente substituto.

Em resumo, o que torna o NOI e o EBIT próximos é o fato de que ambos servem para estipular os lucros de um investimento antes da incidência de impostos ou taxas.

Já quanto às suas diferenças, ao contrário do NOI o EBIT também considera a depreciação e a amortização como dados relevantes para o seu cálculo. 

Manipulação do NOI - Net Operating Income

Por mais importante que seja calcular o valor do NOI - Net Operating Income de um investimento imobiliário, é necessário ter em mente que este dado pode ser manipulado.

Para manipular o NOI basta:

  • Adiar o pagamento de gastos operacionais;
  • Aumentar a receita do imóvel.

Quanto ao aumento de receita do imóvel, na prática nada impediria que um proprietário combinasse com seu locatário um desconto no aluguel se este cuidar do ambiente.

Esse tipo de combinado pouparia ao dono do imóvel custos com manutenção ou com um caseiro, se fosse o caso.

Porém, se estamos falando de um estabelecimento como um hotel, esse tipo de combinado poderia ser bastante mal visto ou duvidoso.  

Importância do NOI - Net Operating Income

Os grandes investidores de sucesso sabem da importância e do retorno que investimentos imobiliários podem trazer, e justamente por isso é necessário saber avaliá-los.

Uma análise bem feita de um investimento imobiliário, certamente faz uso do indicador NOI - Net Operating Income para um resultado mais preciso.

É claro que um investidor realmente consciente não se limitará a um único indicador. Na realidade, nenhum investimento deveria ser avaliado com base em um único indicador.

Por fim, também é importante ter conhecimento sobre o ramo no qual se quer investir. Pois, por mais seguro que o ramo imobiliário possa parecer, este também possui suas crises.