Como investir em imóveis e nas melhores oportunidades
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Como Investir em Imóveis e nas Melhores Oportunidades

Existem opções para investir em imóveis direta ou indiretamente e ganhar dinheiro no cenário econômico atual.

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Atualizado em 17/10/2019
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O setor imobiliário brasileiro está ganhando força novamente e voltando a mostrar um quadro lucrativo para os investidores que desejam ganhar dinheiro com as oportunidades do mercado.

O cenário de baixa de juros deve ajudar a aumentar as vendas de imóveis e a procura por aluguéis, reaquecendo o mercado que estava em queda desde 2015.

Alocar uma parte das suas finanças pessoais em imóveis é uma escolha segura para diversificar seus investimentos, aproveitando o momento de reaquecimento do mercado para tornar a compra mais lucrativa.

Investir em imóveis pode ser vantajoso para diversificar sua carteira e garantir boas negociações enquanto o segmento está se reaquecendo, caso você tenha uma boa reserva financeira para tal investimento.

“Fazer a compra para ganhar com o aluguel é uma boa opção, considerando a queda da taxa básica de juros, a Selic, que caiu de 14,25% para 6,5% ao ano.”

Portanto, um imóvel alugado pode ser mais rentável que um investimento em renda fixa, considerando que o imóvel tem o aluguel fixado entre 0,5% e 1% do seu valor total.

Nesse cenário econômico, alguém que dispõe de R$ 300 mil para investir, ganha mais ao adquirir um imóvel nesse valor e alugá-lo, que investindo no Tesouro Selic, por exemplo.

Então, você está pronto para investir em imóveis e aumentar a rentabilidade do seu dinheiro?

Você vai descobrir tudo o que precisa para começar a investir em imóveis ainda hoje:

  • O que é investir em imóveis;
  • Por que investir em imóveis;
  • Como investir em imóveis;
  • Vantagens e Desvantagens de investir em imóveis; 

Leia até o final e descubra como fazer seu dinheiro se multiplicar ao investir em imóveis.

O Que Você Verá Neste Artigo:

O que é Investir em Imóveis?

Comprar um imóvel com a intenção de alugar ou reformar e vender o local tendo lucro é considerado investir em imóveis.

Investir em imóveis é algo que está muito arraigado na cultura do brasileiro, que vê na compra de um imóvel a realização de um sonho.

No entanto, esse é um investimento alto e que precisa ser muito bem analisado antes de ser feito, para que ele realmente seja lucrativo para você.

É importante considerar a valorização do imóvel a longo prazo e também a rentabilidade que ele irá te ofertar mensalmente com o aluguel que será cobrado dos moradores deste imóvel.

Em média, o aluguel mensal corresponde ao valor entre 0,5% e 1% do valor total do imóvel. Nesse sentido, uma casa de R$ 500 mil deveria ser alugada por R$ 2,5 mil.

Antes de comprar o imóvel com o objetivo de alugar e usufruir da renda, é importante ter esse número na cabeça.

Assim, você conseguirá analisar a localização do imóvel, sua estrutura, se o local precisa de reparos e ao considerar tudo isso, poderá fazer um investimento mais assertivo e mais lucrativo.

Considerando que um imóvel bem localizado, com boa aparência, recém-reformado e cuidado pelo dono é mais fácil de alugar por valores altos que um imóvel com aparência e localização ruins.

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Por que investir em Imóveis

Investir em imóveis causa uma grande segurança para o investidor, tendo em vista que uma vez que a propriedade está paga e registrada ela não será tomada de você.

Esse é um dos principais fatores que atrai investidores para a compra de imóveis, a sensação de segurança que uma propriedade oferta ao seu proprietário.

Além disso, investir em imóveis é uma boa alternativa para ganhar dinheiro em épocas em que a taxa Selic, que é taxa básica de juros praticado na economia brasileira está em baixa.

Quando a Selic cai, os investimentos de renda fixa tendem a ser menos lucrativos. Em contrapartida o mercado de imóveis tende a crescer e ser bastante lucrativo quando os juros estão baixos.

Justamente por isso, investir em imóveis é um investimento seguro e que te dará retorno mais rapidamente.

Não confunda Moradia com Investimento

Para muitos brasileiros a casa própria é o investimento dos sonhos, mas não se confunda! Comprar uma casa para morar não pode ser considerado um investimento.

Ter sua casa própria é na verdade um custo, porque o imóvel próprio é considerado na verdade um passivo financeiro, ou seja, algo que gera despesas.

Em contrapartida, um investimento é um ativo financeiro, algo que te gera lucro. Ter a própria casa não irá gerar lucro algum para a sua vida financeira.

Na realidade, o pagamento de impostos, a manutenção do imóvel e todas as despesas dele são o que configuram a casa própria como um passivo.

E se o imóvel foi comprado por meio de um financiamento, a situação é ainda pior. Tendo em vista que o imóvel só será realmente seu quando ele for quitado.

Antes disso, o imóvel é do banco e se algo te impedir de pagar as prestações todo o seu sacrifício em pagar sua casa própria terá sido em vão.

Tendo em vista que o local poderá ser leiloado pelo banco e todo dinheiro que você achava que estava investido terá sido perdido.

Além do fato de que, ao financiar um imóvel os juros praticados pelo banco fazem com que sua casa te custe muito mais.

E ao invés de estar recebendo juros ao investir, você estará pagando juros ao banco para ter sua casa, propriedade essa que te gera outros custos além do financiamento.

Como funciona os Investimentos Imobiliários

Existem muitas opções de investimentos quando falamos no setor imobiliário, seja a compra de um terreno, imóvel na planta ou até mesmo imóveis que mudam de categoria.

Entender as diferenças entre cada um desses tipos de imóveis é fundamental para que você faça um investimento que esteja adequado às suas expectativas e necessidades.

Investir em Terrenos

Investir em terrenos é um negócio lucrativo, tendo em vista a rápida valorização do terreno.

Principalmente em cidades que ficam nos arredores das grandes capitais brasileiras, os terrenos se valorizam mais rapidamente.

Tendo em vista o crescimento da cidade que é impulsionado pela capital. O que faz com que o terreno valorize rápido e você possa vendê-lo para reinvestir o dinheiro.

Uma outra opção é construir um ou vários imóveis no terreno com o objetivo de alugar para ter uma renda mensal ou até mesmo vender o imóvel com lucro.

Em ambos os casos, o terreno é uma boa opção para o investidor. Que irá lucrar com a venda ou aluguel do local.

É sempre importante analisar qual das situações possíveis são mais lucrativas para que você não invista ainda mais no terreno e acabe tendo um retorno pequeno.

O aluguel por exemplo, oferta em média o retorno de 0,5% a 1% do preço total do imóvel, a venda pode ser mais interessante a depender do seu perfil.

Investir em Imóveis na Planta

Outra modalidade possível é investir em imóvel na planta, período quando o valor está muito mais acessível, uma vez que o imóvel finalizado é mais caro.

Por isso mesmo, o simples fato de adquirir o imóvel na planta para vendê-lo quando estiver pronto para ser habitado já representa um ganho financeiro.

Para ter rendimento com esse tipo de investimento, é preciso ter a certeza de que a construtora é confiável e que irá entregar o imóvel no período acordado.

Algumas construtoras não realizam a entrega no período previsto, ocasionando perdas financeiras significativas.

Investir em Imóveis Usados

Outra opção é investir em imóveis que já foram usados por outros proprietários.  Não é raro encontrar pessoas que preferem imóveis novos, no entanto, os usados podem ser lucrativos.

Ao comprar esse tipo de imóvel, é preciso ter em mente que será necessário investir em melhorias para que essa compra seja mais rentável.

Acontece que com pequenas melhorias, você pode aumentar muito o preço de revenda da casa ou apartamento que foi comprado usado, garantindo retorno rápido.

Investir em Imóveis de Baixa Renda (populares)

Comprar imóveis populares é também uma boa opção para quem deseja alugar a propriedade. Esse tipo de imóvel costuma ser mais barato, facilitando a aquisição.

O preço mais baixo não significa que uma casa ou apartamento mais simples não será rentável.

Investir em Imóveis de Leilão

Adquirir imóveis em leilão é uma boa oportunidade de compra, tendo em vista que os preços são geralmente muito abaixo dos praticados no mercado.

Nesse tipo de compra é preciso ter cuidado com as questões legais do imóvel, tendo em vista que alguns deles ainda não foram esvaziados pelos moradores.

Além disso, é importante analisar a estrutura do imóvel e verificar se ele possui condições de ser reformado para ser usado como um investimento.

A análise mais minuciosa é fundamental para que esse tipo de compra seja realmente rentável e pouco burocrática.

Construir Imóveis para Vender ou Alugar

Construir para vender ou alugar requer muito cuidado na contratação da construtora e dos demais envolvidos no projeto.

Esse cuidado na pesquisa de parceiros com uma boa reputação irá te proteger de investir seu dinheiro e acabar tendo prejuízo. Afinal, obras que atrasam tendem a causar prejuízos.

A análise minuciosa para a contratação de mão de obra e a escolha dos materiais para a construção é fundamental para fechar um orçamento que ofereça lucro. 

Imóveis que Mudam de Categoria

Um aspecto bastante singular do mercado imobiliário é que alguns imóveis acabam perdendo sua atratividade com relação ao seu propósito inicial.

O que faz com que a mudança desse imóvel de categoria, para que ele volte a atrair interessados em negociações seja necessária.

Nesses casos, esses imóveis podem ser adquiridos por valores um pouco mais baixos que os demais. Sendo uma boa oportunidade de negócio para o investidor.

Para exemplificar esse caso, pense em uma residência que era muito atrativa no passado, mas que agora o lugar se tornou muito movimentado e tem afastado os inquilinos.

Aquele imóvel residencial que é indesejado devido à movimentação da rua em que se encontra, pode ser reformado e se tornar um ponto comercial disputado justamente pela localização.

Por isso, quem está em busca de realizar um investimento em imóvel precisa ter o olhar atento para esse tipo de oportunidade.

Tendo em vista que o mesmo imóvel ao passar por uma reforma poderá ser alugado com total facilidade e preço muito mais vantajoso para o proprietário.

Geralmente esse tipo de oportunidade existe em todas as cidades, mas quem possui pouca experiência com aquisição de imóveis tende a não perceber e deixa a oportunidade escapar.

3 Ds dos Imóveis (Death, Divorce, Debt)

Quando o mercado imobiliário está desaquecido, os motivos para as vendas e compras de imóveis giram em torno dos três D’s: morte, divórcio, dívida.

Por isso, essas situações podem se revelar uma grande oportunidade para quem quer investir, mas é preciso ter paciência porque são mercados difíceis de lidar.

Afinal, existe muita emoção envolvida quando a venda de um imóvel está relacionada a algum desses três D’s.

Death (morte)

Nesse tipo de aquisição é preciso usar a empatia para negociar, uma vez que o momento é emotivo para quem perdeu alguém e precisa se desfazer dos bens dessa pessoa.

Se você está assumindo a responsabilidade de vender o imóvel para aliviar um parente ou amigo nesse momento de perda, é importante ter o inventário. 

Quem está vendendo este tipo de propriedade precisa ter a documentação em dia antes de anunciar a propriedade no mercado.

Divorce (divórcio)

Vender uma propriedade para partilhar seu valor em caso de divórcio é bastante complicado, tendo em vista que a separação pode não ser amigável.

Nesses casos, a emoção é um fator que poderá te fazer perder dinheiro na negociação da propriedade, somente para que esse processo seja rápido.

O ideal é tentar deixar o emocional de lado, mesmo que a comunicação durante o divórcio seja complicada.

Se um dos dois não possui condições de comprar a parte do outro no imóvel, é interessante realizar a venda.

Tendo em vista que alugar o imóvel e partilharem os lucros desse aluguel pode ocasionar brigas e perdas financeiras por causa da dificuldade de comunicação.

Mesmo os casais que possuem um rompimento amigável devem seguir em frente e evitar compartilharem itens que os prendem ao passado.

Por isso, a venda racional é uma opção interessante em casos de divórcio, de modo que tudo fique organizado e sua vida possa seguir em frente.

Debt (dívida)

Ficar endividado é um dos fatores que ocasiona a venda de um imóvel. Se você tem que vender seu bem, não se abata!

Utilize o dinheiro da venda a seu favor para reorganizar suas finanças pessoais, muitas vezes é possível inclusive fazer uma renda com sua propriedade sem precisar vendê-la.

Nesse momento é importante deixar a emoção de lado e tomar a decisão que seja melhor para a sua vida financeira ficar em ordem novamente.

Investir em imóveis para Alugar é um Bom Negócio

Segundo os especialistas, a crise do mercado imobiliário brasileiro parece ter acabado, com o novo cenário de juros baixo e aumento da confiança na economia do país.

Esses fatores, devem impulsionar a venda das construtoras e aluguéis dos imóveis comerciais. Por isso, investir agora se mostra um bom negócio. Principalmente se você prestar atenção aos seguintes fatores:

Localização

A localização é um dos principais fatores a ser considerado quando se pensa em comprar um apartamento ou casa como investimento.

Observe quais são os atrativos do bairro e qual seu real potencial de valorização, para que além de ganhar dinheiro com o aluguel sua propriedade se valorize a longo prazo.

Processo de urbanização

Uma região que apresenta terrenos disponíveis para receber supermercados e empresas é um indicativo de que o local irá crescer.

Observe se os bairros próximos apresentam pouca margem de crescimento e a única alternativa é a busca pelo bairro que você deseja investir.

Comprar uma propriedade antes que os avanços cheguem ao bairro é uma ótima forma de investir e ver seu dinheiro se multiplicar rapidamente.

Saturação de Bairros Próximos

Se o bairro que você deseja investir está próximo a bairros com pouca margem para crescer ainda mais, esse pode ser um indicativo positivo.

Quando os bairros vizinhos estão saturados a tendência é de crescimento nos que ainda estão em desenvolvimento.

Por isso, ao comprar seu imóvel nessa região existe um grande potencial de que ele se valorize e você ganhe com isso.

Histórico da Construtora

É sempre importante pesquisar o histórico da construtora e do arquiteto que irá trabalhar em seu projeto.

Ter informações sobre esses dois parceiros te ajuda a definir se de fato a construtora e o arquiteto são confiáveis e entregarão o que prometem.

Tendo em vista que atrasos e erros no projeto podem diminuir consideravelmente o valor de seu rendimento.

Bairros com potencial de Valorização

Alguns bairros estão em crescimento, sendo mais procurados por um determinado público, sejam famílias ou até mesmo estudantes.

Entender o perfil do bairro e seu potencial de crescimento é fundamental para que você faça uma compra assertiva.

Conhecendo o público que geralmente aluga imóveis na região que você deseja investir, é possível modelar seu imóvel para que ele seja mais atrativo aos olhos dessas pessoas.

Aumentando consequentemente a facilidade de alugar ou vender, aproveitando-se da valorização do bairro para ganhar ainda mais.

Comprar na Planta Vale a Pena?

Essa é de fato, uma dúvida muito comum com relação a compra de imóveis, tendo em vista o risco de que a construtora atrase a entrega que foi combinada em contrato.

Por isso, para que a sua compra valha a pena é preciso pesquisar a construtora! Verifique se a empresa é de confiança ou se possui o costume de atrasar entregas.

Geralmente esse tipo de compra valoriza em média 20% em 2 ou 3 anos, mas o risco tende a não compensar.

Tendo em vista que a construtora pode não entregar os imóveis e a briga na justiça para reaver seu investimento pode demorar a dar retorno.

Onde Investir em Imóveis no Brasil

Para que o seu investimento seja mais lucrativo, é interessante procurar por regiões em crescimento. 

Toda cidade tem um bairro que é mais procurado, seja pela localização ou pelas facilidades que essa região disponibiliza aos seus moradores.

É preciso ficar atento às necessidades do mercado para que você faça um investimento de maior retorno.

As cidades próximas às grandes capitais frequentemente apresentam crescimento rápido e valorização dos imóveis. 

Por isso, é sempre uma boa opção ficar de olho nas cidades que são conhecidas como região metropolitana.

Como Investir em Imóveis para Alugar

Comprar um imóvel com o intuito de alugá-lo requer alguns cuidados para que esse investimento seja rentável.

É importante analisar qual tipo de propriedade poderá te proporcionar maior rentabilidade, considerando os diferentes tipos de imóveis disponíveis no mercado.

Considere a localização, o tipo de imóvel, o tipo de inquilino desejado, se o prédio precisa de alguma reforma e quanto isso poderá te custar.

A grande sacada na hora de comprar um lugar para alugar é observar friamente todas as possibilidades, de modo que a compra seja a mais assertiva possível.

Fechar negocio no calor da emoção ou por medo de que outro comprador chegue primeiro pode arruinar sua lucratividade.

Como Investir em Imóveis no Exterior

Outra opção possível é investir na compra de imóveis no exterior, para isso, é preciso se atentar às peculiaridades de cada mercado, visando aumentar seus lucros.

Investir em imóveis nos Estados Unidos

O prazo médio entre encontrar a propriedade, obter alvarás para realizar pequenas reformas e poder vender esse imóvel para ter lucro é de 4 meses a 1 ano.

Uma oportunidade que funciona um pouco diferente são as Vacation Homes, propriedades que são bem localizadas e por isso atraem turistas que estão de férias nos Estados Unidos.

Ter esse tipo de imóvel pode representar um alto investimento, no entanto, é comum que essas propriedades passem o ano inteiro alugadas, gerando lucro considerável para o investidor.

Seja para deixar a propriedade alugada ou para reformar e vender, o mercado nos Estados Unidos se mostra bastante vantajoso e lucrativo.

Para se ter uma noção, imóveis que são reformados para serem vendidos no prazo de 4 meses a 1 ano costumam dar retorno médio de 30% sobre o investimento inicial.

Investir em imóveis na Espanha

Entre 2010 e 3013 os estrangeiros investiram fortemente no setor imobiliário espanhol, devido à baixa dos preços ocasionada pela crise financeira do país.

No entanto, a partir de 2017 a recuperação do setor começou a acontecer e por isso, atualmente os imóveis já se encontram mais valorizados.

Quem ainda procura por imóveis para investir na região deve saber que de fato é preciso pesquisar mais para encontrar boas opções de negócios.

Os brasileiros precisam arcar várias com taxas e impostos para realizar a aquisição de bens na Espanha antes e depois da compra que é um pouco burocrático.

Tendo em vista que diversos documentos são requisitados para que o investidor estrangeiro possa adquirir um imóvel na Espanha.

Os investidores que adquirem imóveis com valores acima de 500 mil€ podem solicitar o Visto de Residência (Golden Visa) no país de acordo com a lei local.

Investir em imóveis em Portugal

A grande vantagem de investir atualmente em Portugal é que o mercado tem liquidez, ou seja, existe procura pelos imóveis e por isso, eles são fáceis de comprar e vender.

Para que a sua aquisição seja rentável, é interessante se dedicar a pesquisa de qual propriedade irá atender suas expectativas.

Atualmente, uma das potências no país é o turismo, fazendo com que muitos turistas queiram alugar propriedades por temporada para conhecerem o país.

O que torna a compra de uma propriedade localizada em região turística um investimento rentável. O gerenciamento de sua propriedade pode ser totalmente terceirizado. 

Em média, o retorno líquido do aluguel de sua propriedade por temporada para turistas é de 7% ao ano.

Como Investir em Imóveis com Pouco Dinheiro

Seu sonho é investir em imóveis, mas você não tem renda suficientemente alta para isso? Então é possível investir nos Fundos Imobiliários (FII).

Os Fundos Imobiliários são uma opção de investimento para quem quer diversificar a carteira investindo no setor imobiliário e está disposto a correr um risco mediano.

Ao investir em um dos melhores fundos imobiliários do país, você estará comprando cotas de imóveis de alto padrão, normalmente as cotas variam entre R$ 100 e R$ 1 mil.

Os fundos são organizados por uma instituição e disponibilizados no mercado. A instituição geralmente fica com 1% dos lucros do fundo imobiliário.

Esse tipo de investimento é coletivo, de modo que você terá uma cota de um determinado fundo e os lucros desse fundo são divididos de forma proporcional entre os cotistas.

É possível ganhar dinheiro com esse investimento de duas formas. Seja pela valorização do bem ou pelo aluguel das propriedades pertencentes ao fundo imobiliário.

Suponha que por exemplo o seu investimento foi em um shopping center, todos os lojistas pagam pelo aluguel de seus espaços no shopping. Esses valores representam o lucro dos investidores. 

Esse tipo de ativo oferta ganhos constantes a longo prazo. Vale lembrar que esse tipo de investimento não pode ser vendido antes do final de seu prazo, inviabilizando a liquidez.

O fundo imobiliário é, portanto, uma boa opção para quem deseja investir em propriedades e ganhar com o aluguel, mas não possui disponibilidade financeira para adquirir um imóvel.

Vantagens de Investir em Imóveis

Conhecer todas as vantagens de investir em imóveis pode te ajudar a tomar uma decisão mais assertiva e aumentar a lucratividade da sua carteira de investimentos ao comprar imóveis.

Renda Mensal

Ter um imóvel alugado é um bom investimento para quem deseja ter renda fixa mensal. Tendo em vista que o aluguel será depositado mensalmente na conta do proprietário.

Valorização do Imóvel

Além de ganhar dinheiro mensalmente com o aluguel da propriedade, é preciso considerar que o imóvel apresenta valorização.

Para que uma propriedade se valorize, é preciso que a região onde ela está situada tenha algum crescimento ou atrativo e que o mercado esteja aquecido.

Considerando a compra de imóveis como um investimento a longo prazo, certamente a valorização ocorrerá.

Quem deseja comprar somente com o objetivo de vender alguns meses depois, precisa calcular o risco dessa operação, uma vez que a valorização não é garantida. 

Imposto sobre Ganho de Capital Menor

Existem algumas situações em que não é preciso pagar o imposto sobre ganho de capital na venda de imóveis.

Se é o seu único imóvel e a transação foi inferior a R$440 mil, a isenção de imposto se aplica ao seu caso. 

Gestão própria

O proprietário de um imóvel não precisa contar com corretores ou imobiliárias para alugar seu bem.

Gerir sua propriedade por conta própria garante o aluguel com preços muito mais atraentes para o proprietário que tende a ganhar mais por não ter que pagar corretagem.

Impenhorável

Se este for o seu único imóvel a Lei 8009/90 garante que ele é impenhorável, caso seja o local de sua moradia.

Portanto, se você tiver qualquer problema financeiro e precisar do seu imóvel que antes era um investimento para usar como sua residência, ele passa a ser impenhorável.

Desvantagens de Investir em Imóveis

Existem algumas desvantagens relacionadas ao investimento em imóveis, é importante conhecer quais são para que você possa analisá-las antes de investir.

Investimento Mínimo Alto

Mesmo para quem deseja comprar apenas um terreno, o investimento mínimo inicial é muito alto.

O que faz com que muitos investidores que sonham com o mercado imobiliário não tenham condições financeiras de alocar tanto dinheiro em apenas um investimento.

E mesmo quem dispõe de dinheiro para alocar em imóveis, não é recomendado que todo o seu dinheiro seja investido em apenas um tipo de investimento.

Tendo em vista que uma carteira mais diversificada tende a ser mais segura e rentável a médio e longo prazo. 

Altos Impostos

Não se esqueça que na hora de adquirir um imóvel existem custos adicionais de impostos ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), escritura pública e corretagem.

Para que se tenha uma noção de quanto isso pode representar na sua aquisição, a compra de um imóvel em São Paulo por exemplo, tem os seguintes custos:

  • corretagem: 6% a 8% do valor do imóvel;
  • ITBI: 3% do valor venal do imóvel;
  • escritura pública: 0,2% a 0,4% do valor do imóvel.
  • registro do imóvel: 0,31

Veja a simulação da venda de um imóvel no valor de R$ 700 mil :

Impostos e TaxasValor Gasto (R$)
Corretagem56.000,00
ITBI14.000,00
Escritura pública3.230,00
Registro do imóvel2.167,31
Total75.397,31 (10,77% do valor do imóvel)

Baixa Liquidez

Uma das principais desvantagens de investir seu dinheiro em imóveis é a baixa liquidez, que nesse caso é ocasionada pela dificuldade de vender um imóvel. 

Por melhor que esteja o cenário do setor imobiliário, um imóvel não é tão fácil de vender quanto investimentos de liquidez diária.

Tendo isso em vista, é sempre importante ter uma boa reserva financeira antes de investir em imóveis.

Baixa Diversificação

Para que um investidor possa comprar vários imóveis e diversificar seus investimentos, ele precisa ter um capital muito alto. 

Tendo em vista que essa não é a realidade de todos os investidores, isso acarreta uma baixa diversificação nos investimentos de quem deseja investir em imóveis.

E a baixa diversificação é uma grande desvantagem para o investidor, que pode perder lucratividade por não ter uma carteira diversificada.

Tributação dos Aluguéis

Todos os rendimentos oriundos de imóveis alugados devem ser declarados no Imposto de Renda.

As alíquotas são tributadas progressivamente, variando de 0 a 27,5%, despesas relacionadas ao imóvel durante o período declarado podem ser deduzidas. 

Vacância

Vacância é justamente o tempo que o imóvel fica vago enquanto o proprietário procura por um inquilino.

A vacância acarreta perda de lucratividade, tendo em vista que o proprietário precisará arcar com os custos do imóvel enquanto ele está vago.

Problemas com Inquilino

Outra desvantagem é a possibilidade de ter problemas com o inquilino, que pode não pagar o aluguel em dia.

Além do atraso no aluguel, o inquilino pode causar danos ao imóvel, diminuindo o lucro que o imóvel oferta ao proprietário.

Manutenção do Imóvel

Todo imóvel precisa de manutenção periódica. Por menor que seja essa manutenção, ela representa um custo que precisa ser calculado.

Por isso, a necessidade de pintar, fazer reparos e manter o imóvel em perfeito estado é uma das desvantagens desse tipo de investimento. 

Riscos de Investir em Imóveis

Antes de optar pelo investimento em imóveis, é fundamental que se tenha total noção dos riscos que esse investimento oferta.

Ter essa consciência irá te auxiliar a tomar medidas para que esse investimento seja mais seguro e rentável para a sua carteira.

Um dos riscos desse investimento é colocar todo o seu dinheiro nele e demorar demais para conseguir alugar o local, o que pode ocorrer e impactar na lucratividade do investimento. 

Outro risco que deve ser considerado é o de mercado, tendo em vista que as oscilações de juros podem fazer com que o mercado se desacelere novamente.

Como Investir em Imóveis com Segurança

Para que seja rentável, seu investimento precisa ser feito seguindo alguns critérios para aumentar a segurança dele, confira quais:

Não usar a emoção

A emoção é um fator que poderá dificultar a sua avaliação sobre o imóvel, o que certamente causará impactos negativos no ganho de capital.

Portanto, é de extrema importância que ao avaliar um imóvel para locação ou venda futura você de fato consiga não usar a emoção.

Defina o Retorno sobre o Investimento

Um dos passos importantes é definir qual o histórico de valorização dos imóveis na região onde você investirá, verificando se esse valor está acima ou abaixo da inflação.

Em seguida, é importante analisar se ainda existe margem para a valorização do imóvel desejado ou se existem outras opções com maior potencial de valorização.

Avalie em quanto tempo o aluguel do seu espaço será capaz de pagar os custos de compra e manutenção desse bem, de modo que ele passe a gerar lucro.

Essas avaliações são fundamentais para que a sua compra seja consciente e bem planejada, de modo que possa realmente dar um bom retorno.

Compare outras opções de Investimento

Antes de decidir onde aplicar seu dinheiro, compare se o mesmo valor investido em uma propriedade fosse aplicado em fundos imobiliários ou ações, onde seu dinheiro renderia mais?

Fazer essa comparação te indica o melhor lugar para que seu dinheiro seja aplicado e trabalhe mais em menos tempo.

Sempre considere que investir em imóveis é algo que pode fazer parte da sua carteira, mas não deve ser sua única forma de investimento.

Tendo em vista que uma carteira de investimentos deve sempre ser diversificada para ser mais segura e rentável.

Alternativas de Investimentos Imobiliários

Quem deseja investir no setor imobiliário não precisa necessariamente ter muito dinheiro e comprar uma propriedade para receber aluguéis.

Existem algumas alternativas de investimentos imobiliários que podem fazer parte da sua carteira sem que necessariamente seja aportado muito dinheiro nisso, confira:

Fundos Imobiliários ou Imóveis

O investimento em FIIs e o investimento direto imóveis são complementares. Os FIIs também são recomendados para quem quer investir no setor sem comprar uma propriedade.

Características: sua lógica de funcionamento é igual a de um fundo de investimentos, constituído por cotas.

Prazos: geralmente não existe um prazo determinado, as cotas são negociadas na Bolsa.

Liquidez: é melhor que a de um imóvel, mas pode existir alguma restrição na venda da sua cota a depender do fundo em que investiu.

Riscos: é considerado um investimento de renda variável, portanto, mais arriscado que investir em uma propriedade.

Rendimento: não há garantia de um retorno fixo.

Imposto de Renda: pessoas físicas são isentas do imposto se o fundo tiver 50 cotistas. Caso um dos cotistas tenha mais de 10% do fundo, a isenção não se aplica.

Custos: taxa de corretagem e taxa de administração.

Vantagens: Os FIIs possuem várias vantagens em relação a comprar imóveis diretamente.

1ª vantagem é o menor investimento mínimo.

2ª vantagem são os custos de transação menores.

3ª vantagem é a possibilidade de fracionar seu investimento.

4ª vantagem é a liquidez maior.

5ª vantagem é poder reinvestir os rendimentos muito rapidamente.

6ª vantagem é a facilidade de diversificação.

7ª vantagem é o acesso a imóveis top de linha

8ª vantagem é o acesso a inquilinos excelentes.

9ª vantagem é a isenção de IR no recebimento dos rendimentos.

Já comprar imóveis diretamente possui três vantagens em relação aos FIIs:

1ª vantagem é o imposto sobre o ganho de capital menor.

2ª vantagem é a possibilidade de poder fazer a gestão por conta própria, sem precisar pagar intermediários, podendo ocupar o imóvel quando quiser.

Confira a tabela abaixo com as vantagens e desvantagens dos investimentos:


Compra de ImóvelFundos Imobiliários
Investimento necessárioCentenas de milhares de reaisAproximadamente R$ 100
LiquidezNegociação demorada e difícilRápida, em 3 dias
Custos de Transação6%0,25%
FracionamentoImpossívelPossível
Reinvestimento dos rendimentosDemora anos30 dias
Qualidade dos imóveisVariávelAlto padrão
Qualidade dos inquilinosVariávelExcelentes
DiversificaçãoCara, precisa de muito capital e diversos imóveisBarata, com pouco dinheiro consegue comprar muitos imóveis
GestãoIndividualProfissional
Impostos sobre ganhos de capital15%20%
Impostos sobre aluguéisIR ObrigatórioIsento de IR
Facilidade de encontrar barganhasDifícilFácil
RiscoAltoBaixo
RendimentoVariávelVariável
VacânciaAltaBaixa

Além dos FIIS existem outras aplicações para receber renda mensal, como Tesouro Prefixado com Cupons, Tesouro IPCA com Cupons ou Dividendos.

LCI (Letra de Crédito Imobiliário)

A Letra de Crédito Imobiliário é uma opção segura e de renda fixa para quem deseja investir no segmento imobiliário a médio e longo prazo.

No entanto, apresenta a desvantagem de que não possui aluguéis como os FIIs.

Características: este é um título que apresenta segurança e isenção de Imposto de Renda, entregando bons rendimentos a partir das altas taxas de juros do mercado brasileiro.

Prazos: em geral a LCI possui um prazo pré-determinado na hora da compra, que pode ser de meses ou até anos.

Esse é um investimento indicado para quem procura diversificar a carteira com investimentos de médio a longo prazo.

Liquidez: é um investimento de baixa liquidez, tendo em vista que só pode ser sacado no vencimento ou renegociado no mercado secundário.

Riscos: é considerado um título de baixo risco, por ser um investimento de renda fixa, garantido pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC).

Rendimento: o título pode ser pré fixado ou pós fixado. 

Imposto de Renda: este é um investimento isento de Imposto de Renda.

Custos: não há custo relacionado a esse título.

CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários)

Com um risco pouco superior ao LCI o CRI tende a ser mais rentável, mas não possui o pagamento de aluguéis aos investidores como os FIIs.

Características: emitido exclusivamente por companhias securitizadoras, o CRI possui funcionamento diferente do LCI e não é protegido pelo FGC.

Prazos: a depender do título, o prazo pode ser de poucos anos a algumas décadas. Em geral os prazos são bastante longos.

Liquidez: o CRI não é o tipo de título indicado para quem precisa de liquidez. Esse é o tipo de investimento de longo prazo, no mínimo 2 anos.

Riscos: existe o risco de que o emissor não pague o que foi prometido.

Rendimento: é de renda fixa e o título pode ser pós fixado, pré-fixado ou híbrido. 

Imposto de Renda: é isento.

Custos: pode existir a necessidade de pagamento de taxa administrativa para a corretora.

LIG (Letra Imobiliária Garantida)

A Letra Imobiliária Garantida é um investimento de renda fixa, mas que é difícil de ser encontrado atualmente, pois não teve demanda do mercado.

Características: semelhante ao funcionamento da LCI a LIG possui investimento mínimo menor, se tornando mais acessível.

Esse investimento não é protegido pelo FGC, mas possui a dupla proteção dos investimentos. 

Prazos: de no mínimo 2 anos.

Liquidez: baixa, tendo em vista que o título possui carência mínima de 12 meses.

Riscos: mesmo sendo um título de renda fixa, possui o risco de crédito por não ser garantido pelo FGC.

Rendimento: renda fixa acordada na compra.

Imposto de Renda: isento.

Custos: taxa administrativa da corretora.

Investir em Imóveis ou Aplicar o Dinheiro

Se você ainda está com dúvidas sobre o melhor investimento para o seu dinheiro, fizemos alguns comparativos de rentabilidade entre investir em imóveis ou aplicações, para te ajudar a decidir.

Investir em Imóveis ou Renda Fixa

No atual cenário econômico, as baixa da taxa Selic tornou o rendimento em renda fixa menos favorável ao investidor que os imóveis.

Portanto, é importante considerar a taxa de juros que está sendo praticada no mercado no momento de seu investimento.

Dessa forma será possível calcular a longo prazo se o mesmo dinheiro investido em propriedades renderá mais que em títulos de Renda Fixa.

Investir em Imóveis ou Tesouro Direto

A rentabilidade dos imóveis se apresenta como uma grande vantagem para o investidor. No entanto, quem precisa de liquidez deve optar pelo Tesouro Direto, mesmo que esteja rendendo menos.

Investir em Imóveis ou Poupança

Investir em imóveis tende a ser mais lucrativo que deixar a mesma quantia de dinheiro na poupança.

Investir em Imóveis ou Ações

É importante conhecer seu perfil de investidor para tomar essa decisão, tendo em vista que imóveis são opções mais conservadoras que as ações.

Se ambos os tipos de investimentos são considerados por você, é importante analisar qual seu objetivo financeiro e qual irá render mais dentro desse contexto. 

Sempre tendo em vista que no universo dos investimentos, não existe melhor ou pior, tudo depende de acordo com a sua disponibilidade financeira e interesses.

Dúvidas sobre Investimentos Imobiliários

Se você continua com dúvidas sobre os investimentos imobiliários, confira agora algumas questões mais frequentes e quais são as respostas para elas.

É possível investir em imóveis com 100 reais?

Sim, nesse caso o investimento será em fundo imobiliário que é rentável e pode te ajudar a aumentar seu capital.

Devo desconfiar do preço do imóvel abaixo do mercado?

Sempre! Qualquer compra que te pareça vantajosa demais, deve gerar desconfiança.

Um imóvel que está com valor muito abaixo do mercado pode ocasionar grandes prejuízos.

Tendo em vista que este imóvel pode estar com algum problema na documentação ou estrutural, que requeira novos investimentos para que você possa começar a ter renda com o local.

Por isso, a dica é sempre avaliar e somente realizar a negociação e compra se de fato toda a documentação e estrutura do imóvel estiver em ordem. 

Quais cuidados na hora de comprar um imóvel?

Observar atentamente a estrutura do imóvel, se existe toda a documentação necessária para que a venda seja legal e se a localização do imóvel é boa são alguns critérios essenciais.

Todo imóvel precisa ter a documentação em dia para que ele seja realmente um investimento e não se transforme em um enorme problema que irá consumir dinheiro e tempo.

Tendo em vista que a regularização de um imóvel é um processo burocrático e que envolve custos com o pagamento da documentação.

Além disso, imóveis que estão ilegais podem ser usados como uma forma de dar golpe em possíveis compradores, por isso, é importante ter atenção redobrada na aquisição. 

Posso negociar um imóvel sozinho?

Sim! É possível realizar sua compra diretamente com o proprietário sem necessitar do serviço de um corretor ou imobiliária.

Geralmente as construtoras não disponibilizam essa possibilidade para a compra de imóveis novos, que são vendidos em plantões das imobiliárias.

No entanto, negociar um imóvel sozinho pode aumentar a rentabilidade do seu investimento, tendo em vista que a compra sai mais em conta quando não existe a comissão do corretor.

Como saber se o imóvel foi um bom negócio?

Analisando a rentabilidade do negócio. Geralmente esse tipo de aquisição rende entre 0,5% e 1% para o proprietário.

Se esse rendimento não é o que você está obtendo no momento, é interessante pensar em meios para aumentar a sua lucratividade.

Investir em Imóveis é um bom negócio? Vale a Pena?

Investir em imóveis é um bom negócio no cenário econômico atual, se você possui disponibilidade financeira para realizar investimentos de longo prazo.

Como foi exposto, existem opções para investir em imóveis direta ou indiretamente. E na hora de escolher a melhor opção para a sua carteira, é preciso analisar seus objetivos.

O ideal é sempre investir de maneira diversificada, para garantir rentabilidade, segurança e liquidez apropriados para o seu perfil.

Na hora de escolher seus ativos é importante se questionar em quanto tempo você irá precisar do seu dinheiro, para te ajudar a escolher o melhor investimento para o seu prazo.

Se a resposta for um prazo curto, saiba que nenhuma dessas categorias de investimentos é a ideal para você, já que os FIIs podem ter restrições.

Os demais títulos são emitidos com data de vencimento para resgate e os imóveis demoram um pouco para serem vendidos.

Por isso, os investimentos imobiliários não são os mais indicados para quem precisa de liquidez ou investimentos de curto prazo. 

Já os investimentos de renda fixa podem ser uma boa opção nesse caso, mas precisam ser avaliados de acordo com seu perfil.

Se você ainda não investe, me diz o que falta para começar! Quem sabe eu possa te ajudar? 

Infográfico – Como investir em imóveis e nas melhores oportunidades 

Infográfico: Como investir em imóveis e nas melhores oportunidades

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