XTED11: FII TRX Edifícios Corporativos Vale a Pena?
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XTED11: FII TRX Edifícios Corporativos Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário TRX Edifícios Corporativos (XTED11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 25/06/2020
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Fundo Imobiliário TRX Edifícios Corporativos (XTED11) mantém distribuição suspensa desde 2016. 

Se os desdobramentos da pandemia do coronavírus preocupam os fundos imobiliários, para o XTED11 a situação é ainda mais desafiadora. 

Fundo iniciado em 2012, o XTED11 sofreu uma série de reveses ao longo de sua existência: aquisições que não foram realizadas, venda com prejuízo e uma vacância avassaladora. 

Hoje, com apenas um ativo em carteira e taxa de vacância de 100%, seu futuro está em xeque. 

Em seu mais recente relatório gerencial, a gestora do fundo comenta uma possível locação de toda a área pertencente ao fundo. No entanto, não existem garantias de que ela se concretize. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários. Principalmente nos FIIs que compõem o IFIX (índice dos fundos listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do XTED11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é XTED11;
  • Rendimentos do XTED11;
  • Resumo da Carteira do XTED11;
  • Liquidez do XTED11;
  • Principais riscos do XTED11;
  • Se o XTED11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário TRX Edifícios Corporativos (XTED11) Vale a Pena e deve fazer parte de sua carteira de investimentos! 

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O que é XTED11 FII?

O código XTED11 identifica o Fundo Imobiliário TRX Edifícios Corporativos, administrado pela BTG Pactual. 

Trata-se de um fundo do tipo tijolo, que investe a maior parte de seus recursos em imóveis, lucrando com sua exploração comercial. 

No XTED11, o foco são lajes comerciais. Atualmente, o fundo conta com um único imóvel em carteira, localizado na cidade de Macaé, a aproximadamente 180 km do Rio de Janeiro (capital). 

Iniciado em novembro de 2012, o XTED11 teve suas primeiras cotas comercializadas a R$ 100. 

Ao final de maio de 2020, as cotas do fundo eram comercializadas a R$ 6,87 cada uma. 

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XTED11 Rendimentos

O fundo imobiliário XTED11 não distribui dividendos desde junho de 2016, já que tem 100% de vacância em sua única propriedade e não gera receita. 

Embora a administradora fale sobre uma negociação em estágio avançado com uma empresa do segmento educacional, até o momento nada foi decidido. 

Na atualidade, não é possível vislumbrar a retomada dos rendimentos mensais do XTED11 no curto prazo. 

Rendimentos Mensais XTED11
Rendimentos Mensais XTED11. Fonte: Relatório Gerencial.

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Resumo da Carteira do XTED11 

A carteira do XTED11 é composta por um único ativo, o edifício corporativo Atlântico Office, localizado na cidade de Macaé, RJ. 

Trata-se de um edifício de 12 pavimentos e 4 andares de garagens (154 vagas), com um centro de negócios e um auditório, além de outras dependências. 

Ele pertence ao fundo desde seu início. De fato, o IPO do XTED11 (2012) aconteceu visando sua compra, e a de dois outros ativos. 

A pretensão do fundo era adquirir o próprio imóvel de Macaé, um edifício em São Paulo capital e um terceiro em Belo Horizonte (MG). 

Os dois primeiros foram efetivamente  adquiridos. A compra do terceiro nem chegou a ocorrer. 

Com isso, o dinheiro captado entre os cotistas foi devolvido em forma de amortização em meados de 2013. 

Os dois edifícios que então formavam a carteira do XTED11 estavam ocupados – um pela Petrobras e outro pela Peugeot – e gerando receita por cerca de 2 anos. 

Em maio de 2015, a Peugeot – inquilina do edifício de São Paulo – comunicou sua intenção de desocupar a maior parte do imóvel. 

Menos de um ano depois, era a vez da Petrobras. Em janeiro de 2016, a petrolífera abriu comunicação com a gestão do fundo em busca de uma revisão amigável. 

Porém, o momento financeiro da Petrobras era caótico. Mesmo com os esforços para mantê-la como inquilina, em abril de 2016 a companhia tomou a decisão de desocupar o imóvel. 

Queda Vertiginosa

O mercado já havia reagido mal às notícias anteriores, e as cotas do XTED11 haviam caído muito. Com a última bomba, a queda foi ainda maior. 

Assim, em junho de 2016, a distribuição de rendimentos – então inexistentes- foi suspensa. 

Em janeiro de 2017, mais um revés: a Peugeot desocuparia por completo o imóvel de São Paulo. A vacância do fundo chegada aos 100%, o que se mantém até os dias atuais. 

A situação do XTED11 era muito delicada. A gestora, em uma proposta ousada, propôs uma nova emissão de cotas (2ª), a fim de captar recursos para a quitação de dívidas.

Para tornar-se interessante para investidores, o preço de emissão das cotas seria de R$ 18,70, mais de 60% abaixo de seu valor patrimonial.  

A proposta foi aprovada e a emissão aconteceu. De maneira surpreendente, foi alcançada a captação máxima, de cerca de R$ 6 milhões. 

Porém, como era claro, o dinheiro não solucionaria o problema de vacância. O fundo seguia sem receitas. 

O edifício de São Paulo era um ativo melhor localizado, na Marginal Pinheiros, e tinha mais chances de conseguir inquilinos. No entanto, o mercado estava desaquecido. 

Já para o ativo de Macaé, as perspectivas eram quase nulas por sua localização pouco favorecedora. 

A cidade, no interior do Rio de Janeiro, tem cerca de 260 mil habitantes e uma economia totalmente dependente do segmento de petróleo e gás desde a década de 1970. 

Com isso, o mercado para ela era – e segue sendo- bastante restrito. 

Fundo Monoativo

Como as perspectivas de alugar os imóveis não eram as melhores, o caminho natural era a venda que, inclusive, havia sido proposta anteriormente e reprovada em assembleia.  

Sem opções, em dezembro de 2018 a gestão comunicou a venda do empreendimento na capital paulista. 

Porém, o negócio não foi favorável. O imóvel, adquirido em 2012 por R$ 38 milhões, foi vendido a R$ 21,5 milhões.

Em fevereiro de 2019, os cotistas receberam R$ 11,16 por cota, referentes à venda. 

Assim, o XTED11 se tornava monoativo, com apenas um imóvel de localização não privilegiada em carteira. 

Veja abaixo os detalhes sobre o ativo do XTED11: 

Edifício Atlântico Office
PerfilEdifício Corporativo
LocalizaçãoMacaé, RJ
Inauguração2007
Área do Terreno1.600 m2
Área Bruta Locável7.012,00m2
Valor do Imóvel (05/20)R$ 24.028.000,00

Fonte: Relatório Gerencial. 

Negociação e Liquidez XTED11

Foram registradas 1.576 negociações de cotas do XTED11 durante o mês de maio de 2020, somando um volume total de R$ 212,5 mil.

A média no período foi de aproximadamente R$ 9,7 mil ao dia. 

Nos 12 meses anteriores, o volume total foi de R$ 20,66 milhões, com 45.498 negociações de cotas do fundo registradas. A média mensal foi de aproximadamente R$ 1,73 milhão no período. 

A imagem abaixo mostra a evolução das negociações do XTED11 entre novembro/12 e maio de 2020. 

Negociação e Liquidez XTED11
Negociação e Liquidez XTED11. Fonte: Relatório Gerencial.

Os pontos marcados por números indicam as causas da queda nesse momento, conforme a legenda abaixo:  

  1. Junho/2013: Amortização de cotas referente à devolução de valores da captação;
  2. Maio/2015: Peugeot manifesta intenção de desocupação;
  3. Janeiro/12016: Petrobras solicita revisão de aluguel;
  4. Abril/2016: Petrobrás decide pela desocupação;
  5. Fevereiro/2019: Impacto decorrente da amortização da venda do ativo de SP. 

Riscos do XTED11

Os principais riscos do XTED11 são: Liquidez, Vacância e Risco de Concentração. 

Liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro. 

Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.

A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral. 

Vacância

O risco de vacância se refere a possibilidade de que o imóvel permaneça desocupado por períodos, deixando de gerar as receitas esperadas em aluguéis. 

Apesar de não haver renda, os gastos naturais do empreendimento (como IPTU, condomínio e outros), seguem correndo e devem ser cobertos pelo fundo.

O XTED11 tem sua única propriedade 100% vaga há aproximadamente 4 anos. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se relaciona com a alocação de ativos adotada pelo gestor do fundo. 

Fundos como o XTED11, que têm apenas um ativo em carteira, ampliam o risco de investimento, uma vez que todas as receitas derivam de uma única fonte.

De fato, o risco de concentração se tornou efetivo no fundo, que leva anos sem gerar qualquer receita. 

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Dados do XTED11

Veja agora os principais dados sobre o Fundo Imobiliário XTED11: 

  • Razão Social: TRX Edifícios Corporativos Fundo de Investimento Imobiliário
  • CNPJ: 15.006.267/0001-63
  • Gestor: BTG Pactual
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Renda Ativa – Lajes Corporativas
  • Patrimônio Total  (05/2020): R$ 26.591.438,10
  • Taxa de Administração: 0,2% a.a. (ao ano) sobre o Patrimônio Líquido do fundo
  • Taxa de Performance: Não há
  • Início do Fundo: Janeiro de 2012
  • Quantidade de Emissões: 2
  • Número de Cotistas (05/2020): 6.009
  • Número de Cotas do XTED11: 1.792.557
  • Regulamento do XTED11
  • Relatório Gerencial  XTED11
  • XTED11 Site Oficial (RI)

XTED11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

A última emissão de cotas (2ª) do XTED11 aconteceu em 2017. Não houveram novas ofertas desde então. 

Dúvidas sobre XTED11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o XTED11.

Como comprar XTED11?

A compra de cotas do XTED11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (XTED11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do XTED11?

O informe de rendimentos do XTED11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial

Onde achar o relatório gerencial do XTED11?

O relatório do XTED11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do XTED11

Como declarar o fundo imobiliário XTED11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário XTED11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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XTED11 Vale a Pena?

Não, o XTED11 não vale a pena. 

A situação do fundo é complexa. Hoje, o XTED11 possui apenas um imóvel em localização pouco privilegiada e 100% vago desde 2016. 

Embora a gestora comente sobre uma possível locação para empresa do segmento educacional, nada concreto foi firmado até o presente. 

O futuro do fundo é incerto e investir nele é bastante arriscado. Assim, minha recomendação é clara: Fuja do XTED11!

De fato, esse é um dos grandes exemplos da importância de diversificar os investimentos e manter uma alocação de ativos inteligente e de acordo com seu perfil de investidor.

Descubra o seu perfil através deste teste online e receba uma sugestão de alocação para a sua carteira de investimentos.

Agora, me conte uma coisa: qual é o fundo onde pensa investir? 

Responda nos comentários. Certamente tenho coisas interessantes sobre para contar!

Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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