XPLG11: Fundo Imobiliário XP Log Vale a Pena?
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XPLG11: Fundo Imobiliário XP Log Vale a Pena?

Após alta de 70% em 2019, veja se o Fundo Imobiliário XP LOG vale a pena: Dividendos, Rentabilidade e Riscos.

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Atualizado em 08/09/2021

Fundo imobiliário XPLG11 fecha nova locação e encerra julho com vacância física de 1,83%.  

Para cotistas de Fundos imobiliários de tijolo, notícias de novas locações são sempre bem-vindas. 

Em julho, os cotistas do XPLG11 celebraram duas dessas boas novas:  a locação de 11.490,00 m² no Cone Multimodal e de 6.087,69 m² no Syslog RJ. 

Os locatários são a varejista Madeira Madeira e o Grupo Ecoa, respectivamente.

As locações reduziriam a taxa de vacância física do Fundo para 3,95%, considerando a disponibilidade de áreas indicada no relatório gerencial anterior (junho). 

No entanto, o resultado se viu afetado pela entrega parcial do Especulativo Cajamar. 

Com a inclusão dessa ABL na disponibilidade, a taxa de vacância física do Fundo encerrou o mês em 9,9%. A vacância financeira ficou em 1,83%.

Se você busca maneiras mais eficientes de aumentar seu patrimônio e receber renda mensal isenta de impostos, deve investir nos melhores fundos imobiliários do mercado. 

Para saber se o XPLG11 é um deles, você precisa conhecer suas características e histórico.

Neste artigo você descobrirá: 

  • O que é XPLG11;
  • Rendimentos do XPLG11;
  • Resumo da carteira do XPLG11;
  • Liquidez do XPLG11;
  • Principais riscos do XPLG11;
  • Se vale a pena investir no XPLG11. 

Leia até o final e descubra se o XPLG11 vale a pena e deve fazer parte da sua carteira de investimentos.

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O que é XPLG11 FII?

XPLG11 é o ticker, ou sigla, que identifica o Fundo Imobiliário XP Log, gerido pela XP Vista e administrado pela Vórtx DTVM

Trata-se de um Fundo do tipo tijolo, que investe em imóveis do segmento logístico para gerar renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas. 

O IPO aconteceu em 2018. A primeira captação de recursos levantou R$ 366,11 milhões, com cotas vendidas a R$ 100 cada. 

De lá para cá foram mais quatro emissões (cinco em total). A mais recente, de janeiro passado, foi uma Oferta 476, destinada a investidores profissionais e qualificados. 

O preço de emissão foi de R$ 113,50 por cota e a distribuição arrecadou R$ 719,99 milhões.

Em julho, o XPLG11 contava com um patrimônio líquido de R$2,99 bilhões. Sua participação no IFIX na data desta publicação era de 2,705%. 

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XPLG11 Rendimentos

No mês de agosto, o XPLG11 distribuiu R$ 0,62 por cota, correspondentes ao mês de julho.  

O valor corresponde ao dividend yield anualizado de 6,8% em relação ao valor de mercado da cota no fechamento do mês (R$ 109,75).

No relatório gerencial, a gestora explica que não houve inadimplência em termos de caixa e que o Fundo recebeu integralmente sua receita recorrente. 

A imagem abaixo mostra a composição do resultado e os rendimentos mensais do XPLG11 desde agosto de 2020. 

ABL por região XPLG11
ABL por região XPLG11. Fonte: Relatório Gerencial.

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XPLG11 Rentabilidade

O XPLG11 fechou o mês de julho com um patrimônio líquido de aproximadamente R$ 2,99 bilhões. 

O valor patrimonial das cotas terminou o mês em R$ 110,53, enquanto o de mercado ficou em R$ 109,75. 

O ganho de capital bruto foi correspondente a 4,44%, com um retorno total bruto de 4,42%. No mesmo período, o IFIX registrou 2,50%. 

A diferença em comparação a esse índice foi de 1,91%. 

Em 2021, o Fundo registra um retorno total bruto de -8,13%. A diferença em relação ao IFIX é de -6,53%. Nos 12 meses, o resultado é  -7,96%. 

Rentabilidade XPLG11
Rentabilidade XPLG11. Fonte: Relatório Gerencial.

Resumo da Carteira do XPLG11

A carteira do XPLG11 é formada por imóveis (89%), aplicações financeiras (10%) e cotas de outros FIIs (1%). 

Carteira XPLG11
Carteira XPLG11. Fonte: Relatório Gerencial.

Seus imóveis são condomínios logísticos. Hoje o Fundo possui 16 deles, somando 934.277 m2 em área construída (contabilizando os 2 empreendimentos em obras). 

No geral, os imóveis do Fundo são muito bem localizados, em regiões chave para a distribuição em sua região. 

Em São Paulo, por exemplo, há vários que estão a menos de 45 minutos de distância da região central da cidade. 

Os condomínios no interior do estado, por sua vez, são igualmente bem posicionados em relação às suas zonas de distribuição.

Um exemplo é a escolha de Cajamar, uma área de confluência importante para o Estado. 

Além dos imóveis de São Paulo , o Fundo possui imóveis nos estados de Minas Gerais, Rio Grande do Sul, Santa Catarina e Pernambuco.

Em total, são 145 módulos e 40 contratos distintos. 55% deles são contratos típicos, enquanto 45% são atípicos, como mostra a imagem abaixo. 

Contratos XPLG11
Contratos XPLG11. Fonte: Relatório Gerencial.

Entre seus principais inquilinos estão empresas varejistas, como Via Varejo, Leroy Merlin e Renner, e seus contratos vencem, em maioria (69%), a partir de 2023. 

Em julho, o Fundo não apresentava inadimplência. Sua vacância física era de 9,9% e a financeira de 1,8%. 

Quantidade e Localização dos Ativos

O XPLG11 possui 16 condomínios logísticos com um total de 145 módulos e soma 934.277 m2 em área bruta locável (ABL)

A principal região de investimento do Fundo é o estado de São Paulo, que concentra 43,8% da ABL. 

O Fundo investe, ainda, nos seguintes estados: 

  • Pernambuco (24,2%);
  • Rio de Janeiro (14,9%);
  • Minas Gerais (7,8%);
  • Santa Catarina (5,1%);
  • Rio Grande do Sul (4,1%).
ABL por região XPLG11
ABL por região XPLG11. Fonte: Relatório Gerencial.

A imagem abaixo detalha os 40 contratos de locação do Fundo. 

Contratos XPLG11
Contratos XPLG11. Fonte: Relatório Gerencial.

Negociação e Liquidez XPLG11

Como explico no livro Método Fayh, a liquidez é um ponto importante a considerar antes de investir em um FII. 

Afinal, trata-se de um dado relacionado ao risco de investimento, mostrando a capacidade do fundo de transformar cotas em dinheiro vivo para o investidor.

Ocorreram 957.845 negociações do XPLG11 no mês de julho, movimentando um volume de R$ 105,7 milhões.

A liquidez média diária na bolsa foi de R$ 4,8 milhões e a cotação no mercado secundário fechou o mês a R$ 109,75 por cota

Liquidez XPLG11
Liquidez XPLG11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do XPLG11

Os principais riscos do XPLG11 são: a vacância, o prazo dos contratos e o risco dos inquilinos.

Vacância

Vacância é o termo utilizado para indicar a área locável que não gera rendimentos para o fundo por não estar ocupada. 

Ela se divide em duas situações: 

  • Vacância física, contada em área desocupada; e 
  • Vacância financeira, a diferença entre o potencial de gerar renda e a renda efetivamente gerada pelo fundo. 

Em julho, o XPLG11 registrou vacância física de 9,9% e vacância financeira de 1,8%.

Prazo dos Contratos

O prazo dos contratos é informação relevante para a previsão de resultados do fundo. 

A maior parte dos contratos do XPLG11 (69%) vence a partir de 2023.

Na imagem abaixo, o gráfico de vencimento de contratos do Fundo. 

Vencimento Contratos XPLG11
Vencimento Contratos XPLG11. Fonte: Relatório Gerencial.

Risco do Inquilino

O risco gerado pelos inquilinos é inerente ao mercado imobiliário: sempre cabe a possibilidade de que um deles não cumpra suas obrigações de pagamento. 

No XPLG11, são 40 contratos de locação com vários inquilinos distintos, o que minimiza significativamente o risco.

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Dados do XPLG11

Agora que você já conhece tudo sobre o XPLG11, confira seus dados oficiais:

  • Razão Social: XP Log FDO INV IMOB FII
  • CNPJ: 26.502.794/0001-85
  • Gestor: XP Vista Asset Management Ltda.
  • Público Alvo: Investidores em geral
  • Segmento: Logística
  • Patrimônio Total (07/21): R$ 1.491.522.416
  • Taxa de Administração: De 0,95 % – 0,75% a.a. (ao ano) em regra de cascata, conforme regulamento
  • Taxa de Performance: 20% do que exceder o benchmark (IPCA + 6,0% a.a)
  • Início do Fundo: 01 de junho de 2018
  • Quantidade de Emissões: 5
  • Número de Cotistas (07/21): 269.381
  • Número de Cotas do XPLG11: 27.101.061
  • Regulamento do XPLG11
  • Relatório Gerencial  XPLG11
  • XPLG11 Site Oficial (RI)

XPLG11 Subscrição

A subscrição é um direito de quem possui cotas de um FII, que assegura a possibilidade de manter seu percentual de participação no fundo em uma nova emissão de cotas. 

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a um preço mais baixo do que o de mercado), e oferece a preferência de compra a seus cotistas. 

Não se trata de possibilidade de compra sem limites:  o número de novas cotas que você poderá adquirir será sempre proporcional ao número atual de cotas que já possui.

O anúncio da emissão informa um fator de proporção a ser aplicado sobre o número de cotas que já se possui para entender quantas novas cotas é possível adquirir.

Como direito, a subscrição é opcional. 

Inclusive, caso não queira comprar novas cotas, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

A mais recente emissão de cotas do XPLG11 foi destinada apenas a investidores qualificados e proporcionais, e não trouxe oferta de subscrição para investidores em geral. 

Dúvidas sobre XPLG11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o XPLG11.

Como comprar XPLG11?

A compra de cotas do XPLG11 é feita através de uma corretora de valores

Para isso, é preciso: 

  • Abrir sua conta;
  • Transferir o montante que deseja investir para ela;
  • Buscar o fundo por seu código (XPLG11, neste caso);
  • Selecionar a quantidade de cotas que deseja comprar e o valor a pagar;
  • Enviar a ordem de compra e aguardar confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do XPLG11?

O informe de rendimentos do XPLG11 é disponibilizado pela gestora na página oficial do fundo

Consulte a aba Resultados. 

Onde achar o relatório gerencial do XPLG11?

Assim como os informes de rendimentos, o relatório gerencial do fundo é encontrado na página oficial do XPLG11

Consulte a aba Resultados > Relatórios mensais de resultados. 

Como declarar o fundo imobiliário XPLG11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário no imposto de renda, consulte o artigo Como Declarar o Imposto de Renda sobre Investimentos.

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XPLG11 Vale a Pena?

O XPLG11 é um Fundo com seus 3 anos de mercado e acumula um patrimônio de quase 3 bilhões de reais. 

Seus imóveis são bem localizados, sua vacância é equilibrada e a renda recorrente vem sendo gerada e distribuída de forma consistente. 

Estamos falando de um Fundo muito relevante, focado no crescimento. Logicamente, o Fundo sofreu certo impacto da pandemia, mas mostrou resiliência e segue cumprindo seu propósito.

Por esses motivos, o XPLG11 é um Fundo que vale a pena ter em carteira. Pelo preço certo, será uma boa aquisição. 

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Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

Publiquei o livro Método Fayh na Amazon explicando tudo sobre como escolher os melhores fundos imobiliários do mercado para viver de renda. Mesmo que você já invista, recomendo fortemente a leitura.

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