Fundo Imobiliário XP LOG sobe 70% em 2019; XPLG11 Vale a Pena?
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Fundo Imobiliário XP LOG sobe 70% em 2019; XPLG11 Vale a Pena?

Após alta de 70% em 2019, veja se o Fundo Imobiliário XP LOG vale a pena: Dividendos, Rentabilidade e Riscos.

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Atualizado em 21/05/2020
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O fundo imobiliário XPLG11 fechou 2019 com rentabilidade de 70,8%, movimentando mais de R$ 1,27 bilhão no período. 

Iniciado em junho de 2019, o fundo XPLG11 gera renda mensal para seus cotistas através da exploração de ativos imobiliários com foco no segmento logístico. 

Os ativos deste fundo imobiliário são galpões logísticos e comerciais, como centros de distribuição e logística, incluindo projetos em fase de desenvolvimento. 

Em dezembro de 2019, o portfólio contava com 15 propriedades em 5 estados brasileiros, totalizando 647.891 m2 de área bruta locável. 

Neste artigo, você descobrirá: 

  • O que é XPLG11;
  • Rendimentos do XPLG11;
  • Resumo da carteira do fundo imobiliário XPLG11;
  • Negociação e liquidez do XPLG11;
  • Principais riscos do XPLG11;
  • Se vale a pena investir no XPLG11.

Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário XP LOG (XPLG11) Vale a Pena.

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O que é XPLG11?

O código XPLG11 é utilizado para o fundo de investimento imobiliário XP Log, administrado pela Vórtx DTVM Ltda, de São Paulo, SP. 

Esse FII teve início em junho de 2018. Sua primeira emissão de cotas foi de 3,66 milhões, com preço unitário de R$ 100 cada. 

Seu objetivo de investimento são galpões do segmento logístico.

Seus lucros são gerados através da locação desses imóveis e da própria renovação de portfólio. 

O XPLG11 é um fundo do tipo tijolo. 

Nesta classe de fundos, se objetiva a compra e/ou construção de imóveis físicos, com lucros vindos de sua exploração e valorização. 

Em dezembro de 2019, o XPLG11 contava com 15 ativos em seu portfólio.

O valor patrimonial do fundo superava os R$ 1,41 bilhão. 

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XPLG11 Rendimentos

O XPLG11 paga rendimentos mensais a seus cotistas. 

Durante o último mês, a distribuição de dividendos por cota foi de R$ 0,64, o que significa 0,47%. 

Ao longo dos 12 meses anteriores o retorno alcançou os 5,60%, somando R$ 7,67. Desde o IPO, os rendimentos foram de 8,19%, totalizando R$ 11,21 por cota. 

XPGL11 Rendimentos
Gráfico: XPGL11 Rendimentos . Fonte: Relatório Gerencial.

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Resumo da Carteira do XPLG11

A carteira do fundo imobiliário XPLG11 é composta maiormente por imóveis do segmento logístico. Em dezembro de 2019, a porcentagem de investimento nesse ativo era de 99%. 

O 1% restante se destina aplicado em títulos de renda fixa e outros ativos destinados a manter o fluxo de caixa. 

Suas propriedades estão locadas à empresas sólidas, como Seara, Leroy Merlin e Panasonic.

A mais representativa é o centro logístico localizado em Cajamar, SP, que se encontra em fase de desenvolvimento. 

Quantidade e Localização dos Ativo

O portfólio do XPLG11 conta com 15 propriedades, em 5 estados. Destas, 2 estão em fase de construção. 

Em total, são 647.891 m2 de área construída, distribuídos nos seguintes imóveis: 

CD DIA % RIBEIRÃO PRETO

Endereço: Via José Luiz Galvão, 1905

Cidade: Ribeirão Preto- SP

Área Bruta Locável: 21.136 m2

CD DIA % AMERICANA

Endereço: Rua João de Pádula, 245

Cidade: Americana – SP

Área Bruta Locável: 30.345 m2

CD PANASONIC

Endereço: Estrada Municipal do Mandu, 250

Cidade: Itapeva – MG

Área Bruta Locável: 23.454 m2

CD LEROY MERLIN (EM DESENVOLVIMENTO)

Endereço: Rod. dos Bandeirantes, km 34

Cidade: Cajamar – SP

Área Bruta Locável: 110.163 m2

CENTRO LOGÍSTICO CAJAMAR – ESPECULATIVO (EM DESENVOLVIMENTO)

Endereço: Rod. dos Bandeirantes, km 34

Cidade: Cajamar – SP

Área Bruta Locável: 125.717 m2

GALPÃO WTTP2 – RG LOG

Endereço: Av. Ceci, 1649

Cidade: Barueri – SP

Área Bruta Locável: 15.588 m2

GALPÃO WTTP2 – INDUSBACK

Endereço: Av. Ceci, 1649

Cidade: Barueri – SP

Área Bruta Locável: 1.713 m2

GALPÃO WTTP2 – SCALT

Endereço: Av. Ceci, 1649

Cidade: Barueri – SP

Área Bruta Locável: 1.492 m2

GALPÃO WTTP2 – TAMBORÉ SERVIÇOS

Endereço: Av. Ceci, 1649

Cidade: Barueri – SP

Área Bruta Locável: 3.898 m2

GALPÃO WTTP2 – RR LOG

Endereço: Av. Ceci, 1649

Cidade: Barueri – SP

Área Bruta Locável: 581 m2

GALPÃO WTTP2 – VAGO

Endereço: Av. Ceci, 1649

Cidade: Barueri – SP

Área Bruta Locável: 1.382 m2

CD VIA VAREJO

Endereço: Rua Lenine Queiróz, 333

Cidade: Cachoeirinha – RS

Área Bruta Locável: 38.410 m2

CD RENNER

Endereço: Av. Osvaldo José do Amaral, s/n

Cidade: São José – SC

Área Bruta Locável: 47.912,90 m2

G02 – SEARA

Endereço: Rod. BR-101 Sul, 2220 – Condomínio MM1

Cidade: Cabo de Santo Agostinho – PE

Área Bruta Locável: 6.732 m2

G02 – AURORA ALIMENTOS

Endereço: Rod. BR-101 Sul, 2220 – Condomínio MM1

Cidade: Cabo de Santo Agostinho – PE

Área Bruta Locável: 4.645 m2

G02 – MARTIN BROWER

Endereço: Rod. BR-101 Sul, 2220 – Condomínio MM1

Cidade: Cabo de Santo Agostinho – PE

Área Bruta Locável: 8.511 m2

G09 E G15 – UNILEVER

Endereço: Rod. BR-101 Sul, Km 96,4, Nº 5225 – Condomínio MM1

Cidade: Cabo de Santo Agostinho – PE

Área Bruta Locável: 23.025 m2

G03 – FEDEX

Endereço: Rod. BR-101 Sul, 2220 – condomínio MM1

Cidade: Cabo de Santo Agostinho – PE

Área Bruta Locável: 30.009 m2

G01 – GPA

Endereço: Rod. BR-101 Sul, KM 96,4 – Condomínio MM2

Cidade: Cabo de Santo Agostinho – PE

Área Bruta Locável: 53.930 m2

G01 – VIA VAREJO

Endereço: Rod. BR-101 Sul, KM 96,4 – Condomínio MM2

Cidade: Cabo de Santo Agostinho – PE

Área Bruta Locável: 56.123 m2

G03 – MAGNETI MARELLI

Endereço: Rod. BR-101 Sul, KM 96,4 – Condomínio PP2

Cidade: Cabo de Santo Agostinho – PE

Área Bruta Locável: 8.189 m2

G03 – GRUPO LAGOA

Endereço: Rod. BR-101 Sul, KM 96,4 – Condomínio PP2

Cidade: Cabo de Santo Agostinho – PE

Área Bruta Locável: 5.461 m2

G03 – AUTOMETAL

Endereço: Rod. BR-101 Sul, KM 96,4 – Condomínio PP2

Cidade: Cabo de Santo Agostinho – PE

Área Bruta Locável: 5.438 m2

REFEITÓRIO – COMER BEM

Endereço: Rod. BR-101 Sul, KM 96,4 – Condomínio PP2

Cidade: Cabo de Santo Agostinho – PE

Área Bruta Locável: 775 m2

G03 – VAGO

Endereço: Rod. BR-101 Sul, KM 96,4 – Condomínio PP2

Cidade: Cabo de Santo Agostinho – PE

Área Bruta Locável: 2.714 m2

G04 – VAGO

Endereço: Rod. BR-101 Sul, KM 96,4 – Condomínio PP2

Cidade: Cabo de Santo Agostinho – PE

Área Bruta Locável: 20.366 m2

ESCRITORIO – VAGO

Endereço: Rod. BR-101 Sul, KM 96,4 – Condomínio PP2

Cidade: Cabo de Santo Agostinho – PE

Área Bruta Locável: 182 m2

Negociação e Liquidez XPLG11

Em dezembro de 2019 foram feitas 1.931.128 negociações, que movimentaram um volume de R$ 264,8 milhões. 

A liquidez média diária do XPLG11 foi de R$ 12,6 milhões

XPLG11 Negociação e Liquidez
XPLG11 Negociação e Liquidez. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do XPLG11

Embora as características dos FIIs minimizem os riscos, eles existem no XPLG11 como em qualquer outro investimento.

Vacância

O termo vacância se refere a possibilidade de desocupação dos imóveis em carteira. Com isso, não é gerada a renda prevista em aluguéis. 

Nesse caso, não há receita, porém os gastos permanecem. O fundo deve cobrir taxas de condomínio, IPTU e outras. 

XPLG11 Vencimento e Contratos
Gráfico: XPLG11 Vencimento e Contratos. Fonte: Relatório Gerencial.

A taxa de vacância do XPLG11 em dezembro de 2019 foi de 4%.

Prazo do Contrato

O prazo dos contratos representa um risco para a locação de imóveis, uma vez que em seu término, cabe a possibilidade de desocupação. 

A maioria dos contratos do XPLG11 (80%), finaliza de 2023 em diante. 

XPLG11 Vencimento e Contratos
Gráfico: XPLG11 Vencimento e Contratos. Fonte: Relatório Gerencial.

Risco do Inquilino

A locação dos investimentos em imóveis enfrenta um risco inerente: a inadimplência.

Caso o inquilino não cumpra seu compromisso de pagamento, existe a necessidade de medidas jurídicas. 

Com elas, surgem gastos específicos e uma burocracia considerável. 

No XPLG11 se busca minimizar esse risco através da locação para empresas com boa qualidade creditícia. Atualmente, a taxa de inadimplência do fundo é de 0%. 

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Dados do XPLG11

Veja os dados oficiais do fundo de investimento imobiliário XPLG11. 

  • Razão Social: XP Log FDO INV IMOB FII
  • CNPJ: 26.502.794/0001-85
  • Gestor: XP vista Asset Management Ltda.
  • Público Alvo: Investidores em geral
  • Segmento: Logística
  • Patrimônio Total (12/2019): R$ 1.491.522.416
  • Taxa de Administração: De 0,95 % – 0,75% a.a. (ao ano) em regra de cascata, conforme regulamento
  • Taxa de Performance: 20% do que exceder o benchmark (IPCA + 6,0% a.a)
  • Início do Fundo: 01 de junho de 2018
  • Quantidade de Emissões: 3
  • Número de Cotistas (12/2019): 107.612
  • Número de Cotas do XPLG11: 15.269.476
  • Regulamento: Ver regulamento do XPLG11
  • Relatório Gerencial: Ver relatório do XPLG11
  • XPLG11 Site Oficial (RI): https://xplog.riweb.com.br/Default.aspx

Dúvidas sobre XPLG11

Selecionei as mais frequentes dúvidas sobre o XPLG11 e as respondo agora. 

Como comprar XPLG11?

A compra de cotas do XPLG11 é feita através de uma boa corretora de valores.

Com a conta aberta, transfira o montante que deseja investir.

Então, acesse seu Home Broker, busque o ativo por seu código (XPLG11) e selecione o número de cotas e valor a pagar.

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do XPLG11?

O informe de rendimentos do XPLG11 é encontrado no site oficial do fundo. Acesse a aba “Resultados”. 

Onde achar o relatório gerencial do XPLG11?

Assim como o informe de resultados, o relatório gerencial do XPLG11 é disponibilizado na página oficial do fundo. Acesse a aba “Governança”. 

Além disso, é possível encontrá-lo ainda no site da Bovespa, na página dedicada ao fundo. 

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XPLG11 Vale a Pena?

Sim, o fundo imobiliário XPLG11 vale a pena

Ele investe em galpões logísticos bem localizados e busca locatários com boa qualidade creditícia. 

Gerido por instituição competente e tradicional no mercado, conta com carteira bem diversificada e apresenta consistente valorização desde a oferta pública. 

Lembre-se que, antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

Descubra o seu perfil através deste teste online de perfil e receba uma sugestão de ativos para a sua carteira.

Análise de FIIs

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