XPIN11: Fundo Imobiliário XP Industrial Vale a Pena?
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XPIN11: Fundo Imobiliário XP Industrial Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário XP Industrial (XPIN11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 21/05/2020
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Com rentabilidade bruta de 73,32% em 2019, o fundo imobiliário XP Industrial (XPIN11) aposta no crescimento em 2020 com nova emissão e oferta de subscrição.

Em busca de crescimento, o fundo XPIN11 aproveitou o início do ano para uma nova emissão, com a atrativa preferência de compra (subscrição) para seus cotistas. 

A captação de recursos abre espaço para a continuidade no desenvolvimento do fundo, que em dezembro passado contabilizava um patrimônio líquido de R$ 247,85 milhões. 

Fundo do tipo tijolo, que investe seus recursos em galpões industriais e logísticos, o XPIN11 compra e constrói imóveis para gerar renda com seus aluguéis.

Se você busca formas mais eficientes para ampliar seu capital deve investir nos melhores fundos imobiliários do mercado. 

Neste artigo você vai entender: 

  • O que é XPIN11;
  • Rendimentos do XPIN11;
  • Resumo da carteira do XPIN11;
  • Riscos do XPIN11;
  • Subscrição do XPIN11;
  • Se vale a pena investir no XPIN11.

Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário XPIN11 Vale a Pena!

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O que é XPIN11 FII?

A sigla XPIN11 é utilizada para identificar o fundo imobiliário XP Industrial, que tem por objetivo gerar rendimentos mensais para seus cotistas com a exploração imobiliária de galpões industriais. 

Trata-se de um fundo do tipo tijolo, onde a maior parte dos recursos é destinada à aquisição de imóveis físicos que gerarão renda com a locação. 

A oferta pública inicial aconteceu em julho de 2018, com a emissão de 528.572 cotas comercializadas a R$ 105 cada uma.

A Vórtx Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda responde pela administração do XPIN11 e sua gestão é feita pela XP Vista Asset Management, ambas de  São Paulo, SP.  

O fundo encerrou 2019 com um patrimônio líquido de R$ 247,8 milhões.  

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XPIN11 Rendimentos

Os rendimentos mensais do XPIN11 somaram R$ 8,82 em 2019. No último mês do ano, o retorno foi de R$ 0,72 por cota. 

Desde a oferta pública, o retorno foi de R$ 11,92, o que representa 8,76% em relação ao valor de cota em 03 de fevereiro de 2020. 

Gráfico XPIN11 resultado financeiro e distribuição cotas
Gráfico XPIN11 resultado financeiro e distribuição cotas

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Rentabilidade XPIN11 

O XPIN11 teve em encerrou o mês de dezembro cotada na B3 a R$ 121,10, com variação rentabilidade de 67,61% no ano de 2019, contra uma rentabilidade total do IFIX de 38,97% no mesmo período.

XP Industrial FIIDez 19201912M
Valor Patrimonial da Cota113,7113,5113,5
Valor Mercado da Cota180121,1121,1
Ganho de capital bruto37,40%60,00%60,00%
Distribuição bruta0,55%7,61%7,61%
Retorno Total Bruto37,95%67,61%67,61%
IFIX10,77%35,97%35,97%
Retorno vs IFIX27,18%31,64%31,64%

O ganho de capital bruto é calculado com base na variação do valor de mercado da cota no período para efeito de desinvestimento, não sendo considerada a incidência de tributação sobre o ganho de capital. 

A distribuição bruta é calculada com base no fluxo de caixa dos rendimentos mensais recebidos em relação ao valor de mercado da cota no mesmo período.

O retorno total bruto corresponde ao somatório da distribuição bruta e do ganho de capital bruto, sem considerar o reinvestimento da renda ou tributação.

Para efeito de comparação, é utilizado o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) calculado pela B3, que indica o desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados na Bolsa.

Resumo da Carteira do XPIN11 

A carteira do XPIN11 é maiormente composta em 98% por ativos imobiliários. Os 2% restantes são investidos em renda fixa. 

Em dezembro de 2019, o fundo apresentava 3 condomínios industriais em carteira, com 33 módulos em total. A área bruta locável completa era de 85,049 m2. 

Seus 14 locatários são companhias nacionais e multinacionais, como as farmacêuticas Althaia e Bruker, a especialista em manutenção de propulsores aéreos APS e a indústria de precisão Sunningdale. 

Quantidade e Localização dos Ativos

O fundo XPIN11 possui 3 condomínios industriais na cidade de Atibaia, Sp. Juntos, os condomínios somam 33 espaços locáveis. 

CEA – CENTRO EMPRESARIAL ATIBAIA

Endereço: Av. Tégula, 444

Cidade: Atibaia – SP

Área Bruta Locável: 22.436 m2

BM – CONDOMÍNIO BARÃO DE MAUÁ

Endereço: Dom Pedro I, km 87

Cidade: Atibaia – SP

Área Bruta Locável: 49.870 m2

CONDOMÍNIO GAIA

Endereço: Av. Tégula, 888

Cidade: Atibaia – SP

Área Bruta Locável: 12.743 m2 

Negociação e Liquidez XPIN11

No mês de dezembro de 2019 ocorreram 359.023 negociações, que movimentaram um volume de R$ 54,7 milhões. 

A liquidez diária média do XPIN11  foi de R$ 2,9 milhões. 

Gráfico XPIN11 Evolução valor cota e volume negociação
Gráfico XPIN11 Evolução valor cota e volume negociação

Riscos do XPIN11

Assim como os demais fundos imobiliários, o XPIN11 oferece certos riscos, os principais são vacância, prazo do contrato e risco do inquilino.

Vacância

No XPIN11, a taxa de vacância em dezembro de 2019 era de 18,1%.

A taxa de vacância de um fundo imobiliário demonstra quantos de seus imóveis estão desocupados. 

Embora não exista a renda esperada, os gastos naturais do imóvel seguem, e devem ser pagos pelo fundo, afetando seu retorno mensal. 

No entanto, 15% se refere ao edifício Figueira, no condomínio Gaia, que está desocupado porém gera renda até dezembro de 2020. 

Os outros 3,1% correspondem a um dos edifícios do condomínio Barão de Mauá, que se encontrava em negociação na ocasião. 

A vacância financeira (diferença entre o retorno previsto e o efetivo) foi de 3% no período.

Gráfico vacância XPIN11
Gráfico vacância XPIN11

Prazo do Contrato

Risco inerente das locações, o prazo do contrato abre a possibilidade para a desocupação do imóvel em seu término. 

Nesse caso, o tempo até a entrada do novo inquilino pode comprometer o retorno do fundo. 

Mais de 49% dos contratos do XPIN11 vence a partir de 2024.

Gráfico XPIN11 vencimento dos contratos
Gráfico XPIN11 vencimento dos contratos. Fonte: Relatório Gerencial.

Risco do Inquilino

A locação de imóveis sempre corre o risco de inadimplência. Caso o inquilino não honre seus compromissos, surgem gastos com medidas legais e uma boa dose de burocracia. 

Os fundos imobiliários buscam minimizar esse risco com uma boa seleção de inquilinos, e não é diferente no XPIN11. 

A inadimplência registrada pelo XPIN11 em 2019 foi zero. 

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Dados do XPIN11

Agora que já conhece as características do XPIN11, veja seus dados: 

  • Razão Social: XP Industrial FDO INV IMOB – FII
  • CNPJ: 28.516.325/0001-40
  • Gestor: XP Vista Asset Management
  • Público Alvo: Investidores em geral
  • Segmento: FII de renda ativa – Outros
  • Patrimônio Total  (12/2019): R$ 247.852.806
  • Taxa de Administração: De 0,75% a 0,60% a.a (ao ano) sobre o valor de mercado do fundo
  • Taxa de Performance: Não há
  • Início do Fundo: julho de 2018
  • Quantidade de Emissões: 6
  • Número de Cotistas (12/2019): 16.933
  • Número de Cotas do XPIN11: 2.180.089
  • Regulamento XPIN11;
  • Relatório Gerencial XPIN11;
  • XPIN11 Site Oficial (RI).

XPIN11 Subscrição

A subscrição é o direito do investidor (que já possui cotas do fundo imobiliário) de manter o seu percentual de participação no fundo, ante nova emissão.

O fundo emite novas cotas geralmente a preço mais baixo, e o cotista tem a preferência pela compra, sempre proporcional ao número de cotas que possuir.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

Agora em janeiro (22) o XPIN11 fez uma subscrição, com fator de proporção para subscrição de novas cotas equivalente a 1,68436517959.

Esse fator deve ser aplicado sobre o número de cotas que você possuir na data de divulgação do anúncio de início.

Na prática para cada 100 cotas você teve direito a comprar 168 novas cotas ao preço de R$ 108,93 (preço de emissão).

Considerando que a cotação de fechamento no dia 03 de fevereiro a cota estava em R$ 136, o investidor que vender seu direito lucrará 24,85% com a diferença de cotação.

Datas e Prospectos das Últimas Subscrições do XPIN11:

OrdemEventosData
1Protocolo de pedido de registro da Oferta junto à CVM13/11/2019
2Divulgação do Prospecto Definitivo 23/01/2020
3Início do Período de Subscrição 30/01/2020
4Encerramento do período de negociação do Direito de Preferência na B3 07/02/2020
5Encerramento do Período de Exercício do Direito de Preferência na B3 11/02/2020
6Encerramento do Período de Exercício do Direito de Preferência no Escriturador Data de Liquidação do Direito de Preferência 12/02/2020
7Divulgação do Comunicado de Encerramento do Período de Exercício do Direito de Preferência13/02/2020
8Encerramento do Período de Subscrição 18/02/2020
9Data de Liquidação da Oferta 27/02/2020
10Data estimada para a divulgação do Anúncio de Encerramento 28/02/2020

Dúvidas sobre XPIN11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o XPIN11.

Como comprar XPIN11?

A compra de cotas do fundo imobiliário XPIN11 é feita através das corretoras de valores

Transfira o valor que deseja investir para sua conta, acesse o Home Broker e procure o fundo por seu código (XPIN11). 

Então, basta selecionar o número de cotas, o valor a pagar e enviar a ordem de compra.  

Onde achar o informe de rendimentos do XPIN11?

O informe de rendimentos do XPIN11 é encontrado na página oficial do fundo (aba “Resultados”) e no site da B3. 

Onde achar o relatório gerencial do XPIN11?

O relatório gerencial do XPIN11 está disponível para download na página oficial do site. Acesse a aba “Resultados”. 

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XPIN11 Vale a Pena?

Sim, o XPIN11 vale a pena o investimento.

O XPIN11 é um excelente fundo imobiliário, do tipo tijolo, onde a maior parte dos recursos é destinada à aquisição de imóveis físicos que gerarão renda com a locação. 

O XPIN11 teve em encerrou o mês de dezembro cotada na B3 a R$ 121,10, com variação rentabilidade de 67,61% no ano de 2019, contra uma rentabilidade total do IFIX de 38,97% no mesmo período.

Tome o cuidado de antes de investir para não comprar suas cotas com um PVPA (Preço sobre Valor Patrimonial) muito alto, já que nos últimos meses o valor da cota estava um pouco alto.

Lembre-se que, antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

Descubra o seu perfil através deste teste online de perfil e receba uma sugestão de ativos para a sua carteira.

Análise de FIIs

XPIN11 Prospecto Subscrição

Veja abaixo o prospecto da subscrição do XPIN11 , da 4ª emissão, de janeiro de 2020.

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