XPIN11: Fundo Imobiliário XP Industrial Vale a Pena?
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XPIN11: Fundo Imobiliário XP Industrial Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário XP Industrial (XPIN11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 24/05/2021

Com patrimônio triplicado e retorno de 31,9% desde o início de suas operações, XPIN11 mantém estabilidade na distribuição de rendimentos. 

O XPIN11, fundo imobiliário de tijolo dedicado ao segmento logístico-industrial, iniciou suas operações em julho de 2018. 

Já em seus primeiros seis meses de operação, o fundo contava com um patrimônio líquido superior aos R$ 245 milhões. 

Promissor e com sede de crescimento, o FII trouxe ao mercado uma nova emissão de cotas no início de 2020, pouco antes da chegada da COVID-19, levantando R$ 480 milhões. 

O montante, dedicado à aquisições estratégicas, permitiu triplicar o patrimônio líquido do fundo, fazendo-o chegar a R$ 730 milhões atualmente

Porém, o teste de fogo estava próximo. A crise causada pela pandemia retraiu o mercado e colocou à prova a resiliência do FII gerido pela XP Asset Management. 

Na atualidade, o FII XPIN11 representa 0,707 no IFIX (índice dos fundos imobiliários listados na Bolsa de Valores) e vem entregando resultados consistentes.  

Se você busca maneiras mais eficientes de aumentar seu patrimônio e receber renda mensal isenta de impostos, deve investir nos melhores fundos imobiliários do mercado. 

Por isso, conhecer as características e o histórico do XPIN11 é fundamental.

Neste artigo você descobrirá: 

  • O que é XPIN11;
  • Rendimentos do XPIN11;
  • Resumo da carteira do XPIN11;
  • Liquidez do XPIN11;
  • Principais riscos do XPIN11;
  • Se vale a pena investir no XPIN11. 

Leia até o final e descubra se o XPIN11 vale a pena e deve fazer parte da sua carteira de investimentos.

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O que é XPIN11 FII?

XPIN11 é o ticker, ou sigla, que identifica o Fundo Imobiliário XP Industrial, gerido pela XP Vista Asset Management e administrado pela Vórtx DTVM

Trata-se de um fundo imobiliário do tipo tijolo, que investe a maior parte de seus recursos em imóveis para renda. Seu foco principal é o segmento logístico-industrial. 

Diferente da maioria dos fundos dedicados ao mesmo segmento, o XPIN11 tem como característica o investimento focado em condomínios industriais, para locação modular. 

Assim, seu alvo são indústrias de todos os tamanhos, mas em especial as de médio porte, que locam parcelas de imóveis adaptados para suas operações. 

Com o aluguel desses imóveis, o XPIN11 gera renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas. 

No mercado desde julho de 2018, este FII iniciou suas operações com três ofertas restritas (Oferta 476), direcionadas apenas a investidores profissionais e qualificados.  

Sua primeira oferta pública direcionada a investidores em geral ocorreu somente em fevereiro de 2020. Na ocasião, foram subscritas 4.406.479 cotas por R$ 108,93 cada. 

Após essa emissão (a quarta), o patrimônio líquido do fundo passou a ser de aproximadamente R$ 727, 26 milhões.

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XPIN11 Rendimentos

Os rendimentos mensais distribuídos pelo XPIN11 em 2021 vem se mantendo estáveis em 2021, embora sejam ligeiramente menores que os alcançados há um ano.  

A média mensal registrada nos 4 primeiros meses do ano é de R$ 0,62, contra a média de R$ 0,63 distribuídos no mesmo período de 2020. 

O valor atual equivale a um dividend yield anualizado de 6,7%, calculado em relação ao valor de fechamento da cota no mês de abril (R$ 110,70).

A retração nos rendimentos gerados pelo XPIN11 se registra desde o início da pandemia, em 2020, e se explica justamente por ela. 

Até fevereiro/20, o fundo vinha entregando rendimentos de cerca de R$ 0,72 ao mês. 

Em março/20, porém, o impacto da pandemia alinhou-se ao descasamento temporal entre a conclusão e aquisições derivadas da 4ª emissão de cotas do fundo.

Na altura, a distribuição caiu para R$ 0,56, embora com um resultado financeiro de R$ 0,38. 

De lá para cá, houveram ajustes de valores dos aluguéis e um pequeno incremento da vacância do fundo, o que impactou seus resultados. 

A partir de julho/20, a distribuição reencontrou o equilíbrio e manteve-se estável nos R$ 0,62, como registrado na data de publicação desta análise.  

A tabela abaixo mostra os rendimentos mensais do XPIN11 desde abril de 2020. 

Rendimentos mensais XPIN11
Rendimentos mensais XPIN11. Fonte: Relatório Gerencial.

No gráfico, é possível verificar uma diferença entre o resultado financeiro mensal do fundo e o rendimento declarado, que é distribuído aos cotistas. 

O gestor do XPIN11, assim como vários outros, busca estabilizar o rendimento dos cotistas. Ao fazer isso, a distribuição acaba por ficar ora acima, ora abaixo do resultado gerado pelo fundo.

É sempre bom lembrar que ao final de cada semestre, com ou sem essa prática de estabilização de rendimentos, o FII é obrigado a distribuir aos cotistas 95% do seu resultado gerado.

Assim, é possível que o gestor precise fazer uma maior ou menor distribuição no último mês para enquadramento na exigência legal. 

Ao final do primeiro trimestre de 2021, o XPIN11 contava aproximadamente R$ 47 milhões em caixa, entre aplicações em fundos de renda fixa e de seu mesmo segmento. 

De acordo com o gestor, esse valor é confortável o suficiente para a manutenção e conservação do portfólio e possíveis aquisições estratégicas. 

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Resumo da Carteira do XPIN11

O XPIN11 é um fundo focado em imóveis do segmento logístico-industrial, em especial plantas dedicadas a linhas de produção. 

Todos seus imóveis se localizam na mesma microrregião, entre as cidades de Jundiaí, SP, e Extrema, MG. 

Trata-se de localização privilegiada, bem comunicada com os principais polos de distribuição do sudeste, o que a torna interessante para seu público alvo. 

Além disso, cabe ressaltar que alguns desses imóveis, hoje alugados para linhas de produção,  apresentam possibilidade de reversão para atividades puramente logísticas.

Embora existam limitações, a possibilidade de reversão é uma vantagem clara para o fundo, permitindo maior versatilidade caso necessário. 

É interessante ressaltar, ainda, que os seis imóveis no portfólio são condomínios industriais. 

Por esse motivo, oferecem infraestrutura diferenciada para seus inquilinos, o que contribui no aumento de seu valor percebido. 

Diversificação

A preferência do XPIN11 por condomínios industriais e a locação por módulos favorece a diversificação de segmentos de atuação das empresas inquilinas e minimiza riscos de investimento.

No gráfico abaixo, confira o setor de atuação dos locatários do XPIN11 em percentual da receita imobiliária. 

Locatários XPIN11
Locatários XPIN11. Fonte: Relatório Gerencial.

De seus 6 ativos, apenas um é inteiramente locado a um único inquilino, e representa apenas 5,4% de sua ABL (área bruta locável) total.

Os demais condomínios são locados por módulos, a diferentes empresas. 

O maior inquilino do fundo é a Centauro, empresa do segmento de varejo parte do grupo SBF, que recentemente passou a operar na bolsa sob novo ticker

Responsável pelo aluguel de 13,5% da ABL do fundo, a Centauro fechou o primeiro trimestre de 2021 com prejuízo de 36,2 milhões, e queda de 5,6% na receita. 

Quantidade e Localização dos Ativos

O XPIN11 possui 6 imóveis, somando mais de 35 módulos para locação, todos na mesma microrregião.

Cinco deles estão localizados no estado de São Paulo e um em Minas Gerais. 

BARÃO DE MAUÁ

Localização: Rod Dom Pedro I, km 87,5, Ponte Alta 

Cidade: Atibaia / Jarinú, SP

Área Construída: 59.212 m² 

Participação: 100% 

Pé-direito (m): 9,6-10,0 

Capacidade do Piso (ton/m²): 5 

CEA 

Localização: Av. Tégula, 888, Ponte Alta 

Cidade: Atibaia / Jarinú, SP

Área Construída: 28.797 m² 

Participação: 100% 

Pé-direito (m): 8,5-8,8 

Capacidade do Piso (ton/m²): 5

GAIA

Localização: Estrada Municipal Alberto Tofanin, km 5,5, Bairro do Pinhal

Cidade: Atibaia / Jarinú, SP  

Área Construída: 64.504 m² 

Participação: 100% 

Pé-direito (m): 12,0 

Capacidade do Piso (ton/m²): 6

JUNDIAÍ I 

Localização: Rua Kanebo, 175, bairro Distrito Federal 

Cidade: Jundiaí, SP 

Área Construída: 45.626 m² 

Participação: 100% 

Pé-direito (m): 10,0-10,5 

Capacidade do Piso (ton/m²): 3

JUNDIAÍ II

Localização: Rodovia Anhanguera, km 61 – Bairro Castanho

Cidade:  Jundiaí, SP

Área Construída: 43.432 m² 

Participação: 100% 

Pé-direito (m): 7,4-10,7 

Capacidade do Piso (ton/m²): 5

EXTREMA I

Localização: Estrada Municipal Antonio Agostinho Barbosa 

Cidade:  Extrema, MG 

Área Construída: 13.882 m² 

Participação: 100% 

Pé-direito (m): 9,0-10,0 

Capacidade do Piso (ton/m²): 6 

Negociação e Liquidez XPIN11

Como explico no livro Método Fayh, a liquidez é um ponto importante a considerar antes de investir em um FII. 

Afinal, trata-se de um dado relacionado ao risco de investimento, mostrando a capacidade do fundo de transformar cotas em dinheiro vivo para o investidor.

Em abril de 2021 foram registradas 25.215 negociações de cotas do XPIN11, totalizando um volume aproximado de R$ 26,61 milhões.

A média diária do período foi de cerca de R$ 1,12 milhão, o que é positivo para manter a liquidez de seu capital.

Entre maio/20 e abril/21, o total de negociações do fundo foi de 427.247, o correspondente a aproximadamente R$ 564,98 milhões. 

Em média, o volume mensal foi de R$ 47,08 milhões durante o período. 

O gráfico abaixo mostra a evolução das negociações e do valor da cota do XPIN11. 

Negociação e Liquidez XPIN11
Negociação e Liquidez XPIN11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do XPIN11

Os principais riscos do XPIN11 são: a vacância, o prazo e tipo dos contratos, o risco dos inquilinos e certos riscos derivados da estratégia de investimento do fundo.

Vacância

Vacância é o termo utilizado para indicar a área locável que não gera rendimentos para o fundo por não estar ocupada. 

Ela se divide em duas situações: 

  • Vacância física, contada em área desocupada; e 
  • Vacância financeira, a diferença entre o potencial de gerar renda e a renda efetivamente gerada pelo fundo. 

Ao final de março de 2021, a vacância física do XPIN11 era de 9,9%, um índice 4,9% superior ao registrado em março do ano anterior (5%). 

Como comentei antes, o momento econômico influenciou a vacância do fundo, que se mantinha na casa dos 3% antes da pandemia.

No entanto, cabe salientar que a vacância do XPIN11 se manteve dentro do que o mercado considera o ponto de equilíbrio (entre 10% e 15%), mesmo no auge da crise. 

No gráfico abaixo, o histórico de vacância do fundo desde abril de 2020.

Vacância XPIN11
Vacância XPIN11. Fonte: Relatório Gerencial.

Tipo de Contratos

O tipo de contratos de aluguel é ponto-chave na avaliação de um FII, já que permite prever quanto e até quando a renda de um imóvel será gerada. 

A maior parte dos contratos de aluguel do XPIN11 são típicos, enquadrados dentro da Lei do Inquilinato (8.245/91)

Tais contratos trazem como característica principal a revisão de valores anual, seguindo um índice de reajuste, como o IPCA ou o IGP-M

Apenas um dos contratos de aluguel do XPIN11 é atípico, fruto de acordo entre as partes em uma operação sale and leaseback (compra e aluguel para o antigo proprietário).

Nesse caso, a citada Lei não se aplica de forma direta, valendo o acordado entre locador e locatário. 

No gráfico abaixo, confira o mês de reajuste dos contratos do XPIN11 considerando a receita imobiliária. 

Reajuste dos Contratos XPIN11
Reajuste dos Contratos XPIN11. Fonte: Relatório Gerencial.

Prazo do Contrato

Assim, como o tipo, o prazo dos contratos é informação relevante para a previsão de resultados do fundo. 

No XPIN11, a maior parte dos vencimentos de contratos (79%) acontecerá a partir de 2024. Desses, cerca de 15% vencem a partir de 2030

Embora não seja uma garantia de renda, os dados são positivos, pois mostram a capacidade geradora de rendimentos futuros do fundo. 

Abaixo, o gráfico de vencimento de contratos do XPIN11 apresentado no relatório gerencial de março de 2021. 

Vencimento dos Contratos XPIN11.
Vencimento dos Contratos XPIN11. Fonte: Relatório Gerencial.

Risco do Inquilino

O risco gerado pelos inquilinos é inerente ao mercado imobiliário: sempre cabe a possibilidade de que um deles não cumpra suas obrigações de pagamento. 

No XPIN11, há uma boa diversificação desse risco, já que o FII prefere a locação de módulos e não do imóvel por completo.

Em março/21, eram cerca de 28 inquilinos distintos para os 6 imóveis de propriedade do fundo, a maior parte deles com representatividade inferior a 2% da ABL total. 

Os maiores inquilinos, a SBF (Centauro), Brasilata e a Natural One Albatroz, somam 31,3% da área bruta locável do fundo. 

Risco de Concentração

O risco de concentração fala da diversificação do portfólio do FII, considerando não apenas a classe e o número de ativos que possui, mas também: 

  • Localização dos ativos;
  • Inquilinos;
  • Prazos e tipos de contrato. 

Com seis imóveis localizados em uma mesma região, o XPIN11 minimiza esse risco com a diversidade de inquilinos e prazos de contrato variados. 

Risco estratégico

Quando falo sobre risco estratégico no XPIN11, me refiro ao risco de sua estratégia de adquirir condomínios industriais direcionados para linhas de produção e locá-los em módulos. 

Embora essa característica minimize o risco dos inquilinos e favoreça a segurança do investidor, é interessante considerar que o principal público alvo são indústrias de até médio porte.

Para elas, os imóveis do XPIN11 são especialmente atrativos, pois além de localização privilegiada para instalação de suas plantas, oferecem a infraestrutura adequada ao uso industrial. 

No entanto, cabe a possibilidade de que os ventos da economia soprem de maneira mais impactante sobre elas, tanto para bem como para mal. 

Não é algo alarmante, justamente pela qualidade dos imóveis do portfólio do XPIN11 e a diversificação de inquilinos, porém deve ser considerado

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Dados do XPIN11

Agora que você já conhece tudo sobre o XPIN11, confira seus dados oficiais:

  • Razão Social: XP Industrial Fundo de Investimento Imobiliário
  • CNPJ: 28.516.325/0001-40
  • Gestor: XP Asset Management
  • Público Alvo: Investidores em geral
  • Segmento: Híbrido – Galpões logísticos e industriais
  • Patrimônio Líquido  (31/03/2021): R$ 729.732.294
  • Taxa de Administração: De. 0,75%-0,60% a.a., em regra de cascata, sobre o valor de mercado do Fundo
  • Taxa de Performance: Não há
  • Início do Fundo: Julho de 2018
  • Quantidade de Emissões: 4
  • Número de Cotistas (04/2021): 52.617
  • Número de Cotas do XPIN11: 6.586.568
  • Regulamento do XPIN11
  • Relatório Gerencial  XPIN11
  • XPIN11 Site Oficial (RI)

XPIN11 Subscrição

A subscrição é um direito de quem possui cotas de um FII, que assegura a possibilidade de manter seu percentual de participação no fundo em uma nova emissão de cotas. 

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a um preço mais baixo do que o de mercado), e oferece a preferência de compra a seus cotistas. 

Não se trata de possibilidade de compra sem limites:  o número de novas cotas que você poderá adquirir será sempre proporcional ao número atual de cotas que já possui.

O anúncio da emissão informa um fator de proporção a ser aplicado sobre o número de cotas que já se possui para entender quantas novas cotas é possível adquirir.

Como direito, a subscrição é opcional. 

Inclusive, caso não queira comprar novas cotas, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

A única oferta pública de distribuição de cotas do XPIN11 direcionada a investidores em geral ocorreu em janeiro de 2020. 

Nela, o fator de proporção aplicado à subscrição era de 1,68436517959. Assim, para cada 100 cotas que possuía, o investidor pode adquirir 168 novas. 

Confira datas e prospectos das emissões de subscrição do XPIN11: 

Dúvidas sobre XPIN11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o XPIN11.

Como comprar XPIN11?

A compra de cotas do XPIN11 é feita através de uma corretora de valores

Para isso, é preciso: 

  • Abrir sua conta;
  • Transferir o montante que deseja investir para ela;
  • Buscar o fundo por seu código (XPIN11, neste caso);
  • Selecionar a quantidade de cotas que deseja comprar e o valor a pagar;
  • Enviar a ordem de compra e aguardar confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do XPIN11?

O informe de rendimentos do XPIN11 é disponibilizado pela gestora, a XP Asset Management, na página oficial do fundo

Consulte a aba Resultados. 

Onde achar o relatório gerencial do XPIN11?

Assim como os informes de rendimentos, o relatório gerencial do fundo é encontrado na página oficial do XPIN11

Consulte a aba Resultados > Relatórios mensais de resultados. 

Como declarar o fundo imobiliário XPIN11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário no imposto de renda, consulte o artigo Como Declarar o Imposto de Renda sobre Investimentos.

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XPIN11 Vale a Pena?

Para quem busca investir em imóveis e gerar renda mensal com maior segurança, o XPIN11 é uma boa opção, das que vale a pena. 

Trata-se de um FII com imóveis localizados de maneira estratégica, bem diversificado quanto aos inquilinos e que vem se mantendo firme nos resultados durante e no pós-COVID. 

O risco a considerar tem a ver com o segmento de atuação, mais focado em linhas de produção de até médio porte.

O futuro dessas empresas, e o surgimento de novas, depende em boa parte da recuperação econômica, ligada essencialmente às reformas estruturais e à imunização da população. 

Com a perspectiva de reformas tributárias e administrativas, além do contínuo processo de imunização contra a COVID19 e da capacitada gestão da XP, cabe esperar um crescimento do fundo. 

De todos modos, o investimento a qualquer preço não é indicado. A dica é sempre verificar o preço de compra para não pagar caro demais e fazer mau investimento em ativo bom. 

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Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

Publiquei o livro Método Fayh na Amazon explicando tudo sobre como escolher os melhores fundos imobiliários do mercado para viver de renda. Mesmo que você já invista, recomendo fortemente a leitura.

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