XPCM11: Fundo Imobiliário XP Corp. Macaé Vale a Pena?
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XPCM11: Fundo Imobiliário XP Corp. Macaé Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário XP Corporate Macaé(XPCM11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 29/10/2020

Desocupação iminente coloca futuro do fundo imobiliário XP Corporate Macaé (XPCM11) em posição preocupante. 

Enquanto certos fundos imobiliários buscam maneiras de paliar os efeitos da forte baixa registrada em março, outros buscam alternativas para desafios igualmente inquietantes. 

O XPCM11 é um deles. 

Em julho de 2019, o fundo recebeu uma comunicação da Petrobras (sua única inquilina), que manifestava a intenção de desocupar o imóvel do fundo em dezembro de 2020. 

Com isso, as receitas do fundo se tornam inexistentes, já que os dois contratos com a Petrobras são os responsáveis por 100% delas. 

A gestão demonstrou-se preocupada com o futuro do fundo. Desde setembro de 2019 a distribuição vem sendo de 95%, a fim de manter capital em caixa. 

Essa decisão tem fundamentos: existe grande possibilidade de que o imóvel precise de adequações a fim de receber os futuros inquilinos. 

De acordo com o relatório gerencial de abril/20, até dezembro/20 a inquilina deve realizar o pagamento integral dos aluguéis e o total de multa prevista, que ascende a R$ 21,5 milhões. 

A multa equivale a R$ 8,91 por cota. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do XPCM11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é XPCM11;
  • Rendimentos do XPCM11;
  • Resumo da Carteira do XPCM11;
  • Liquidez do XPCM11;
  • Principais riscos do XPCM11;
  • Se o XPCM11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário XP Corporate Macaé (XPCM11) Vale a Pena e deve fazer parte de sua carteira de investimento! 

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O que é XPCM11 FII?

O código XPCM11 identifica o Fundo Imobiliário XP Corporate Macaé, administrado pela Rio Bravo Investimentos e gerido pela XP Vista Asset Management

Trata-se de um fundo do tipo tijolo, que investe a maior parte de seus recursos em imóveis físicos cuja exploração comercial gerará renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas. 

No XPCM11 o foco são as lajes corporativas. Na atualidade, o fundo apresenta participação em um único empreendimento, localizado no Rio de Janeiro, RJ. 

Iniciado em março de 2013, o IPO do fundo trouxe ao mercado cotas comercializadas a R$ 100 cada uma. 

Em abril de 2020, o patrimônio total do fundo era superior aos R$ 148 milhões.

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XPCM11 Rendimentos

O fundo XPCM11 distribuiu R$ 0,85 em dividendos no mês de abril de 2020, o que significa 1,50% sobre o valor de cota apurado no fechamento do mês (R$ 56,75).

Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do XPCM11 somaram R$ 10,01, correspondendo a 17,64% do preço de fechamento da cota no último dia de abril/20. 

Veja os rendimentos mensais distribuídos pelo XPCM11 desde janeiro de 2019 na tabela abaixo.


JanFevMarAbrMaiJunJul AgoSetOutNovDez
20200,830,840,850,85







20190,850,850,850,850,850,850,850,850,810,810,810,81

Fonte: Informe de Rentabilidade.

A imagem abaixo mostra o detalhamento da composição do resultado financeiro desde maio/19. 

Rendimentos Mensais XPCM11
Rendimentos Mensais XPCM11. Fonte: Relatório Gerencial.

Cabe ressaltar que desde setembro/19 a gestão vem distribuindo apenas 95% dos resultados. 

A intenção é preparar-se para a iminente desocupação total do imóvel, prevista para o final de 2020, mantendo em caixa um montante destinado à realização de eventuais adequações e investimentos. 

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XPCM11 Rentabilidade

O retorno total bruto do XPCM11 em março 20 foi de -22%, contra os -15,36% registrados pelo índice dos fundos imobiliários listados em bolsa (IFIX) no mesmo período. 

A diferença versus IFIX fechou o mês em -6,14%. 

Nos 12 meses anteriores, o retorno total bruto do fundo foi de -34,77%, enquanto o IFIX marcou 0,44%. Assim, a diferença registrada é de -35,21%. 

O gráfico abaixo compara a série histórica acumulada do IFIX em relação ao valor de cota e rendimentos distribuídos pelo XPCM11 desde seu início.

Rentabilidade XPCM11
Rentabilidade XPCM11. Fonte: Relatório Gerencial.

Resumo da Carteira do XPCM11 

A carteira do XPCM11 é formada por um único imóvel localizado na cidade de Macaé, no estado do rio de Janeiro. 

O portfólio do fundo em abril de 2020 apresentava a seguinte composição: 

  • Imóveis: 96,2%
  • Instrumentos de Caixa: 3,8
Alocação de Ativos XPCM11
Alocação de Ativos XPCM11. Fonte: Relatório Gerencial.

O imóvel, 100% de propriedade do fundo, tem 19.644,23 m2 de área construída, e atualmente se encontra totalmente locado para a Petrobras

Existem dois contratos de locação para a companhia. Um deles foi iniciado em outubro de 2013 e o outro em agosto de 2014, tendo como vencimento setembro de 2023. 

No entanto, a petrolífera formalizou sua intenção de desocupar o imóvel em julho de 2019, com efeitos em dezembro de 2020. 

Com a saída da inquilina, o imóvel passa a estar totalmente vago, o que impactará fortemente os rendimentos do fundo. 

O edifício apresenta ainda um outro desafio: sua localização, que é fora do eixo corporativo mais importante do estado. 

THE CORPORATE MACAÉ

Endereço: Av. Prefeito Aristeu Ferreira da Silva, 370

Cidade: Macaé, RJ

Área Bruta Locável Própria: 19.664,23 m2

Participação: 100%

Negociação e Liquidez XPCM11

Foram registradas 15.453 negociações do XPCM11 em abril de 2020, somando um volume de R$ 12,43 milhões. A média foi de R$ 565 mil por dia aproximadamente. 

Nos 12 meses anteriores, o total de negociações ascendeu a 180.730, totalizando um volume de R$ 224,91 milhões. 

A média mensal registrada no período foi de R$ 18,74 milhões ao mês. 

No gráfico abaixo veja a evolução das negociações do XPCM11 entre março de 2013 e março de 2020. A imagem mostra ainda a evolução dos valores de mercado e patrimonial da cota.

Negociação e Liquidez XPCM11
Negociação e Liquidez XPCM11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do XPCM11

Assim como outros fundos imobiliários, o XPCM11 apresenta certos riscos. Os principais riscos do fundo são: Liquidez, vacância, prazo do contrato e de concentração. 

Liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro. 

Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.

A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral. 

Embora o XPCM11 apresente liquidez no mercado secundário na atualidade (aproximadamente R$ 595 mil ao dia em abril/20), isso não é garantia de liquidez.

Cabe ressaltar que  não existem garantias sobre o preço de venda, nem sobre o tempo para ela, mesmo quando o fundo mostra liquidez consistente. 

Vacância

O risco de vacância se refere à possibilidade de que imóveis em carteira permaneçam desocupados, deixando de gerar a renda esperada em aluguéis. 

Embora a receita seja inexistente, os gastos naturais do empreendimento (como IPTU ou condomínio) seguem correndo e devem ser cobertos pelo fundo. 

O XPCM11 tem 100% de suas propriedades ocupadas atualmente, porém foi notificado da intenção de desocupação por parte da inquilina, com efeitos em dezembro de 2020. 

De ser efetiva, a desocupação levará a vacância do fundo para os 100%.  

Prazo do Contrato

O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, já que cabe a possibilidade de que o contrato não seja renovado em seu vencimento e o imóvel permaneça desocupado. 

No XPCM11 os dois contratos de locação tem vencimento em setembro de 2023. Porém, a empresa inquilina já manifestou sua intenção de ruptura, com efeito no último mês de 2020.  

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência: Sempre existe a possibilidade de que o locatário não cumpra suas obrigações de pagamento. 

Até o final de abril/20 o fundo apresentava 100% de adimplência. 

Risco de Concentração

O risco de concentração vem da diversificação de ativos adotada pela gestão do fundo.

Em fundos de tijolo, como é o caso do XPCM11, esse risco é analisado avaliando a quantidade de ativos, sua localização e seu inquilinos, entre outros. 

O XPCM11 apresenta apenas um imóvel em carteira, locado a apenas um inquilino. 

Com isso, os riscos do investimento se elevam. Afinal, toda a receita do fundo é resultado de um único aluguel, pago por uma única instituição. 

Com inadimplência ou ruptura do contrato, as receitas são fortemente impactadas. 

De fato, o risco de concentração se mostra o mais preocupante no fundo. 

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Dados do XPCM11

Conheça agora os principais dados do fundo imobiliário XPCM11:

  • Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário XP Corporate Macaé
  • CNPJ: 16.802.320/0001-03
  • Administrador: Rio Bravo Investimentos
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Renda Passiva – Lajes Corporativas
  • Patrimônio Total  (04/2020): R$ 160.057.164,73
  • Taxa de Administração: 0,80% a.a. (ao ano)
  • Taxa de Performance:  Não há
  • Início do Fundo: 06 de março de 2013
  • Quantidade de Emissões: 1
  • Número de Cotistas (04/2020):21.335
  • Número de Cotas do XPCM11: 2.414.570
  • Regulamento do XPCM11
  • Relatório Gerencial  XPCM11
  • XPCM11 Site Oficial (RI)

XPCM11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O fundo imobiliário XPCM11 ainda não realizou nenhuma emissão de cotas com oferta de subscrição. 

Dúvidas sobre XPCM11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o XPCM11.

Como comprar XPCM11?

A compra de cotas do XPCM11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (XPCM11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do XPCM11?

O informe de rendimentos do XPCM11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial

Onde achar o relatório gerencial do XPCM11?

O relatório do XPCM11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do XPCM11

Como declarar o fundo imobiliário XPCM11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário XPCM11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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XPCM11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário XPCM11 está no mercado desde 2013 e conta com apenas um ativo imobiliário em sua carteira, locado a apenas um inquilino. 

Desde o início, o fundo vem distribuindo rendimentos consistentes. Porém, esses rendimentos estão em xeque no momento, com a iminente desocupação de 100% do imóvel. 

O desafio do fundo é voltar a alugar seu ativo. 

A cidade de Macaé, localizada a aproximadamente 180 km do Rio de Janeiro (capital), não faz parte o eixo corporativo mais óbvio.

Além disso, o preço atual por metro quadrado praticado na cidade é ao redor de R$ 40, enquanto a Petrobras (atual inquilina) paga um valor aproximado de R$ 118 por m2, maior até que o praticado na capital. 

No melhor dos cenários, o fundo terá novo inquilino, com seu preço de aluguel ajustado à realidade local. 

Seja como for, os dividendos distribuídos pelo fundo serão afetados e vão cair. 

Assim sendo, eu não recomendo o XPCM11. Arriscar a compra tem alto potencial de risco. 

Lembre-se que é preciso manter o foco em uma alocação de ativos segura e de acordo com o seu perfil de investidor.

Descubra o seu perfil através deste teste online e receba uma sugestão de alocação para a sua carteira de investimentos.

Agora me conta uma coisa: Qual é o fundo imobiliário que quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu. 

Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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