Desocupação iminente coloca futuro do fundo imobiliário XP Corporate Macaé (XPCM11) em posição preocupante.
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Enquanto certos fundos imobiliários buscam maneiras de paliar os efeitos da forte baixa registrada em março, outros buscam alternativas para desafios igualmente inquietantes.
O XPCM11 é um deles.
Em julho de 2019, o fundo recebeu uma comunicação da Petrobras (sua única inquilina), que manifestava a intenção de desocupar o imóvel do fundo em dezembro de 2020.
Com isso, as receitas do fundo se tornam inexistentes, já que os dois contratos com a Petrobras são os responsáveis por 100% delas.
A gestão demonstrou-se preocupada com o futuro do fundo. Desde setembro de 2019 a distribuição vem sendo de 95%, a fim de manter capital em caixa.
Essa decisão tem fundamentos: existe grande possibilidade de que o imóvel precise de adequações a fim de receber os futuros inquilinos.
De acordo com o relatório gerencial de abril/20, até dezembro/20 a inquilina deve realizar o pagamento integral dos aluguéis e o total de multa prevista, que ascende a R$ 21,5 milhões.
A multa equivale a R$ 8,91 por cota.
Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).
Por isso, conhecer as características do XPCM11 é fundamental!
Neste artigo, você entenderá:
- O que é XPCM11;
- Rendimentos do XPCM11;
- Resumo da Carteira do XPCM11;
- Liquidez do XPCM11;
- Principais riscos do XPCM11;
- Se o XPCM11 vale a pena.
Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário XP Corporate Macaé (XPCM11) Vale a Pena e deve fazer parte de sua carteira de investimento!
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O que é XPCM11 FII?
O código XPCM11 identifica o Fundo Imobiliário XP Corporate Macaé, administrado pela Rio Bravo Investimentos e gerido pela XP Vista Asset Management.
Trata-se de um fundo do tipo tijolo, que investe a maior parte de seus recursos em imóveis físicos cuja exploração comercial gerará renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas.
No XPCM11 o foco são as lajes corporativas. Na atualidade, o fundo apresenta participação em um único empreendimento, localizado no Rio de Janeiro, RJ.
Iniciado em março de 2013, o IPO do fundo trouxe ao mercado cotas comercializadas a R$ 100 cada uma.
Em abril de 2020, o patrimônio total do fundo era superior aos R$ 148 milhões.
XPCM11 Rendimentos
O fundo XPCM11 distribuiu R$ 0,85 em dividendos no mês de abril de 2020, o que significa 1,50% sobre o valor de cota apurado no fechamento do mês (R$ 56,75).
Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do XPCM11 somaram R$ 10,01, correspondendo a 17,64% do preço de fechamento da cota no último dia de abril/20.
Veja os rendimentos mensais distribuídos pelo XPCM11 desde janeiro de 2019 na tabela abaixo.
Jan | Fev | Mar | Abr | Mai | Jun | Jul | Ago | Set | Out | Nov | Dez | |
2020 | 0,83 | 0,84 | 0,85 | 0,85 | ||||||||
2019 | 0,85 | 0,85 | 0,85 | 0,85 | 0,85 | 0,85 | 0,85 | 0,85 | 0,81 | 0,81 | 0,81 | 0,81 |
Fonte: Informe de Rentabilidade.
A imagem abaixo mostra o detalhamento da composição do resultado financeiro desde maio/19.
Cabe ressaltar que desde setembro/19 a gestão vem distribuindo apenas 95% dos resultados.
A intenção é preparar-se para a iminente desocupação total do imóvel, prevista para o final de 2020, mantendo em caixa um montante destinado à realização de eventuais adequações e investimentos.
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XPCM11 Rentabilidade
O retorno total bruto do XPCM11 em março 20 foi de -22%, contra os -15,36% registrados pelo índice dos fundos imobiliários listados em bolsa (IFIX) no mesmo período.
A diferença versus IFIX fechou o mês em -6,14%.
Nos 12 meses anteriores, o retorno total bruto do fundo foi de -34,77%, enquanto o IFIX marcou 0,44%. Assim, a diferença registrada é de -35,21%.
O gráfico abaixo compara a série histórica acumulada do IFIX em relação ao valor de cota e rendimentos distribuídos pelo XPCM11 desde seu início.
Resumo da Carteira do XPCM11
A carteira do XPCM11 é formada por um único imóvel localizado na cidade de Macaé, no estado do rio de Janeiro.
O portfólio do fundo em abril de 2020 apresentava a seguinte composição:
- Imóveis: 96,2%
- Instrumentos de Caixa: 3,8
O imóvel, 100% de propriedade do fundo, tem 19.644,23 m2 de área construída, e atualmente se encontra totalmente locado para a Petrobras.
Existem dois contratos de locação para a companhia. Um deles foi iniciado em outubro de 2013 e o outro em agosto de 2014, tendo como vencimento setembro de 2023.
No entanto, a petrolífera formalizou sua intenção de desocupar o imóvel em julho de 2019, com efeitos em dezembro de 2020.
Com a saída da inquilina, o imóvel passa a estar totalmente vago, o que impactará fortemente os rendimentos do fundo.
O edifício apresenta ainda um outro desafio: sua localização, que é fora do eixo corporativo mais importante do estado.
THE CORPORATE MACAÉ
Endereço: Av. Prefeito Aristeu Ferreira da Silva, 370
Cidade: Macaé, RJ
Área Bruta Locável Própria: 19.664,23 m2
Participação: 100%
Negociação e Liquidez XPCM11
Foram registradas 15.453 negociações do XPCM11 em abril de 2020, somando um volume de R$ 12,43 milhões. A média foi de R$ 565 mil por dia aproximadamente.
Nos 12 meses anteriores, o total de negociações ascendeu a 180.730, totalizando um volume de R$ 224,91 milhões.
A média mensal registrada no período foi de R$ 18,74 milhões ao mês.
No gráfico abaixo veja a evolução das negociações do XPCM11 entre março de 2013 e março de 2020. A imagem mostra ainda a evolução dos valores de mercado e patrimonial da cota.
Riscos do XPCM11
Assim como outros fundos imobiliários, o XPCM11 apresenta certos riscos. Os principais riscos do fundo são: Liquidez, vacância, prazo do contrato e de concentração.
Liquidez
O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro.
Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.
A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral.
Embora o XPCM11 apresente liquidez no mercado secundário na atualidade (aproximadamente R$ 595 mil ao dia em abril/20), isso não é garantia de liquidez.
Cabe ressaltar que não existem garantias sobre o preço de venda, nem sobre o tempo para ela, mesmo quando o fundo mostra liquidez consistente.
Vacância
O risco de vacância se refere à possibilidade de que imóveis em carteira permaneçam desocupados, deixando de gerar a renda esperada em aluguéis.
Embora a receita seja inexistente, os gastos naturais do empreendimento (como IPTU ou condomínio) seguem correndo e devem ser cobertos pelo fundo.
O XPCM11 tem 100% de suas propriedades ocupadas atualmente, porém foi notificado da intenção de desocupação por parte da inquilina, com efeitos em dezembro de 2020.
De ser efetiva, a desocupação levará a vacância do fundo para os 100%.
Prazo do Contrato
O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, já que cabe a possibilidade de que o contrato não seja renovado em seu vencimento e o imóvel permaneça desocupado.
No XPCM11 os dois contratos de locação tem vencimento em setembro de 2023. Porém, a empresa inquilina já manifestou sua intenção de ruptura, com efeito no último mês de 2020.
Risco do Inquilino
O risco do inquilino é a inadimplência: Sempre existe a possibilidade de que o locatário não cumpra suas obrigações de pagamento.
Até o final de abril/20 o fundo apresentava 100% de adimplência.
Risco de Concentração
O risco de concentração vem da diversificação de ativos adotada pela gestão do fundo.
Em fundos de tijolo, como é o caso do XPCM11, esse risco é analisado avaliando a quantidade de ativos, sua localização e seu inquilinos, entre outros.
O XPCM11 apresenta apenas um imóvel em carteira, locado a apenas um inquilino.
Com isso, os riscos do investimento se elevam. Afinal, toda a receita do fundo é resultado de um único aluguel, pago por uma única instituição.
Com inadimplência ou ruptura do contrato, as receitas são fortemente impactadas.
De fato, o risco de concentração se mostra o mais preocupante no fundo.
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Dados do XPCM11
Conheça agora os principais dados do fundo imobiliário XPCM11:
- Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário XP Corporate Macaé
- CNPJ: 16.802.320/0001-03
- Administrador: Rio Bravo Investimentos
- Público Alvo: Investidores em Geral
- Segmento: Renda Passiva - Lajes Corporativas
- Patrimônio Total (04/2020): R$ 160.057.164,73
- Taxa de Administração: 0,80% a.a. (ao ano)
- Taxa de Performance: Não há
- Início do Fundo: 06 de março de 2013
- Quantidade de Emissões: 1
- Número de Cotistas (04/2020):21.335
- Número de Cotas do XPCM11: 2.414.570
- Regulamento do XPCM11
- Relatório Gerencial XPCM11
- XPCM11 Site Oficial (RI)
XPCM11 Subscrição
A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.
Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.
Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.
O fundo imobiliário XPCM11 ainda não realizou nenhuma emissão de cotas com oferta de subscrição.
Dúvidas sobre XPCM11
Veja as dúvidas mais comuns sobre o XPCM11.
Como comprar XPCM11?
A compra de cotas do XPCM11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos.
Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (XPCM11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar.
Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do XPCM11?
O informe de rendimentos do XPCM11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial.
Onde achar o relatório gerencial do XPCM11?
O relatório do XPCM11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do XPCM11.
Como declarar o fundo imobiliário XPCM11 no IR?
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário XPCM11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.
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XPCM11 Vale a Pena?
O fundo imobiliário XPCM11 está no mercado desde 2013 e conta com apenas um ativo imobiliário em sua carteira, locado a apenas um inquilino.
Desde o início, o fundo vem distribuindo rendimentos consistentes. Porém, esses rendimentos estão em xeque no momento, com a iminente desocupação de 100% do imóvel.
O desafio do fundo é voltar a alugar seu ativo.
A cidade de Macaé, localizada a aproximadamente 180 km do Rio de Janeiro (capital), não faz parte o eixo corporativo mais óbvio.
Além disso, o preço atual por metro quadrado praticado na cidade é ao redor de R$ 40, enquanto a Petrobras (atual inquilina) paga um valor aproximado de R$ 118 por m2, maior até que o praticado na capital.
No melhor dos cenários, o fundo terá novo inquilino, com seu preço de aluguel ajustado à realidade local.
Seja como for, os dividendos distribuídos pelo fundo serão afetados e vão cair.
Assim sendo, eu não recomendo o XPCM11. Arriscar a compra tem alto potencial de risco.
Lembre-se que é preciso manter o foco em uma alocação de ativos segura e de acordo com o seu perfil de investidor.
Descubra o seu perfil através deste teste online e receba uma sugestão de alocação para a sua carteira de investimentos.
Agora me conta uma coisa: Qual é o fundo imobiliário que quer conhecer melhor?
Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu.
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