Desocupação iminente coloca futuro do fundo imobiliário XP Corporate Macaé (XPCM11) em posição preocupante. 

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Enquanto certos fundos imobiliários buscam maneiras de paliar os efeitos da forte baixa registrada em março, outros buscam alternativas para desafios igualmente inquietantes. 

O XPCM11 é um deles. 

Em julho de 2019, o fundo recebeu uma comunicação da Petrobras (sua única inquilina), que manifestava a intenção de desocupar o imóvel do fundo em dezembro de 2020. 

Com isso, as receitas do fundo se tornam inexistentes, já que os dois contratos com a Petrobras são os responsáveis por 100% delas. 

A gestão demonstrou-se preocupada com o futuro do fundo. Desde setembro de 2019 a distribuição vem sendo de 95%, a fim de manter capital em caixa. 

Essa decisão tem fundamentos: existe grande possibilidade de que o imóvel precise de adequações a fim de receber os futuros inquilinos. 

De acordo com o relatório gerencial de abril/20, até dezembro/20 a inquilina deve realizar o pagamento integral dos aluguéis e o total de multa prevista, que ascende a R$ 21,5 milhões. 

A multa equivale a R$ 8,91 por cota. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do XPCM11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é XPCM11;
  • Rendimentos do XPCM11;
  • Resumo da Carteira do XPCM11;
  • Liquidez do XPCM11;
  • Principais riscos do XPCM11;
  • Se o XPCM11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário XP Corporate Macaé (XPCM11) Vale a Pena e deve fazer parte de sua carteira de investimento! 

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O que é XPCM11 FII?

O código XPCM11 identifica o Fundo Imobiliário XP Corporate Macaé, administrado pela Rio Bravo Investimentos e gerido pela XP Vista Asset Management

Trata-se de um fundo do tipo tijolo, que investe a maior parte de seus recursos em imóveis físicos cuja exploração comercial gerará renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas. 

No XPCM11 o foco são as lajes corporativas. Na atualidade, o fundo apresenta participação em um único empreendimento, localizado no Rio de Janeiro, RJ. 

Iniciado em março de 2013, o IPO do fundo trouxe ao mercado cotas comercializadas a R$ 100 cada uma. 

Em abril de 2020, o patrimônio total do fundo era superior aos R$ 148 milhões.

XPCM11 Rendimentos

O fundo XPCM11 distribuiu R$ 0,85 em dividendos no mês de abril de 2020, o que significa 1,50% sobre o valor de cota apurado no fechamento do mês (R$ 56,75).

Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do XPCM11 somaram R$ 10,01, correspondendo a 17,64% do preço de fechamento da cota no último dia de abril/20. 

Veja os rendimentos mensais distribuídos pelo XPCM11 desde janeiro de 2019 na tabela abaixo.


JanFevMarAbrMaiJunJul AgoSetOutNovDez
20200,830,840,850,85







20190,850,850,850,850,850,850,850,850,810,810,810,81

Fonte: Informe de Rentabilidade.

A imagem abaixo mostra o detalhamento da composição do resultado financeiro desde maio/19. 

Rendimentos Mensais XPCM11
Rendimentos Mensais XPCM11. Fonte: Relatório Gerencial.

Cabe ressaltar que desde setembro/19 a gestão vem distribuindo apenas 95% dos resultados. 

A intenção é preparar-se para a iminente desocupação total do imóvel, prevista para o final de 2020, mantendo em caixa um montante destinado à realização de eventuais adequações e investimentos. 

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XPCM11 Rentabilidade

O retorno total bruto do XPCM11 em março 20 foi de -22%, contra os -15,36% registrados pelo índice dos fundos imobiliários listados em bolsa (IFIX) no mesmo período. 

A diferença versus IFIX fechou o mês em -6,14%. 

Nos 12 meses anteriores, o retorno total bruto do fundo foi de -34,77%, enquanto o IFIX marcou 0,44%. Assim, a diferença registrada é de -35,21%. 

O gráfico abaixo compara a série histórica acumulada do IFIX em relação ao valor de cota e rendimentos distribuídos pelo XPCM11 desde seu início.

Rentabilidade XPCM11
Rentabilidade XPCM11. Fonte: Relatório Gerencial.

Resumo da Carteira do XPCM11 

A carteira do XPCM11 é formada por um único imóvel localizado na cidade de Macaé, no estado do rio de Janeiro. 

O portfólio do fundo em abril de 2020 apresentava a seguinte composição: 

  • Imóveis: 96,2%
  • Instrumentos de Caixa: 3,8
Alocação de Ativos XPCM11
Alocação de Ativos XPCM11. Fonte: Relatório Gerencial.

O imóvel, 100% de propriedade do fundo, tem 19.644,23 m2 de área construída, e atualmente se encontra totalmente locado para a Petrobras

Existem dois contratos de locação para a companhia. Um deles foi iniciado em outubro de 2013 e o outro em agosto de 2014, tendo como vencimento setembro de 2023. 

No entanto, a petrolífera formalizou sua intenção de desocupar o imóvel em julho de 2019, com efeitos em dezembro de 2020. 

Com a saída da inquilina, o imóvel passa a estar totalmente vago, o que impactará fortemente os rendimentos do fundo. 

O edifício apresenta ainda um outro desafio: sua localização, que é fora do eixo corporativo mais importante do estado. 

THE CORPORATE MACAÉ

Endereço: Av. Prefeito Aristeu Ferreira da Silva, 370

Cidade: Macaé, RJ

Área Bruta Locável Própria: 19.664,23 m2

Participação: 100%

Negociação e Liquidez XPCM11

Foram registradas 15.453 negociações do XPCM11 em abril de 2020, somando um volume de R$ 12,43 milhões. A média foi de R$ 565 mil por dia aproximadamente. 

Nos 12 meses anteriores, o total de negociações ascendeu a 180.730, totalizando um volume de R$ 224,91 milhões. 

A média mensal registrada no período foi de R$ 18,74 milhões ao mês. 

No gráfico abaixo veja a evolução das negociações do XPCM11 entre março de 2013 e março de 2020. A imagem mostra ainda a evolução dos valores de mercado e patrimonial da cota.

Negociação e Liquidez XPCM11
Negociação e Liquidez XPCM11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do XPCM11

Assim como outros fundos imobiliários, o XPCM11 apresenta certos riscos. Os principais riscos do fundo são: Liquidez, vacância, prazo do contrato e de concentração. 

Liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro. 

Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.

A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral. 

Embora o XPCM11 apresente liquidez no mercado secundário na atualidade (aproximadamente R$ 595 mil ao dia em abril/20), isso não é garantia de liquidez.

Cabe ressaltar que  não existem garantias sobre o preço de venda, nem sobre o tempo para ela, mesmo quando o fundo mostra liquidez consistente. 

Vacância

O risco de vacância se refere à possibilidade de que imóveis em carteira permaneçam desocupados, deixando de gerar a renda esperada em aluguéis. 

Embora a receita seja inexistente, os gastos naturais do empreendimento (como IPTU ou condomínio) seguem correndo e devem ser cobertos pelo fundo. 

O XPCM11 tem 100% de suas propriedades ocupadas atualmente, porém foi notificado da intenção de desocupação por parte da inquilina, com efeitos em dezembro de 2020. 

De ser efetiva, a desocupação levará a vacância do fundo para os 100%.  

Prazo do Contrato

O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, já que cabe a possibilidade de que o contrato não seja renovado em seu vencimento e o imóvel permaneça desocupado. 

No XPCM11 os dois contratos de locação tem vencimento em setembro de 2023. Porém, a empresa inquilina já manifestou sua intenção de ruptura, com efeito no último mês de 2020.  

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência: Sempre existe a possibilidade de que o locatário não cumpra suas obrigações de pagamento. 

Até o final de abril/20 o fundo apresentava 100% de adimplência. 

Risco de Concentração

O risco de concentração vem da diversificação de ativos adotada pela gestão do fundo.

Em fundos de tijolo, como é o caso do XPCM11, esse risco é analisado avaliando a quantidade de ativos, sua localização e seu inquilinos, entre outros. 

O XPCM11 apresenta apenas um imóvel em carteira, locado a apenas um inquilino. 

Com isso, os riscos do investimento se elevam. Afinal, toda a receita do fundo é resultado de um único aluguel, pago por uma única instituição. 

Com inadimplência ou ruptura do contrato, as receitas são fortemente impactadas. 

De fato, o risco de concentração se mostra o mais preocupante no fundo. 

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Dados do XPCM11

Conheça agora os principais dados do fundo imobiliário XPCM11:

  • Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário XP Corporate Macaé
  • CNPJ: 16.802.320/0001-03
  • Administrador: Rio Bravo Investimentos
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Renda Passiva - Lajes Corporativas
  • Patrimônio Total  (04/2020): R$ 160.057.164,73
  • Taxa de Administração: 0,80% a.a. (ao ano)
  • Taxa de Performance:  Não há
  • Início do Fundo: 06 de março de 2013
  • Quantidade de Emissões: 1
  • Número de Cotistas (04/2020):21.335
  • Número de Cotas do XPCM11: 2.414.570
  • Regulamento do XPCM11
  • Relatório Gerencial  XPCM11
  • XPCM11 Site Oficial (RI)

XPCM11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O fundo imobiliário XPCM11 ainda não realizou nenhuma emissão de cotas com oferta de subscrição. 

Dúvidas sobre XPCM11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o XPCM11.

Como comprar XPCM11?

A compra de cotas do XPCM11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (XPCM11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do XPCM11?

O informe de rendimentos do XPCM11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial

Onde achar o relatório gerencial do XPCM11?

O relatório do XPCM11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do XPCM11

Como declarar o fundo imobiliário XPCM11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário XPCM11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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XPCM11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário XPCM11 está no mercado desde 2013 e conta com apenas um ativo imobiliário em sua carteira, locado a apenas um inquilino. 

Desde o início, o fundo vem distribuindo rendimentos consistentes. Porém, esses rendimentos estão em xeque no momento, com a iminente desocupação de 100% do imóvel. 

O desafio do fundo é voltar a alugar seu ativo. 

A cidade de Macaé, localizada a aproximadamente 180 km do Rio de Janeiro (capital), não faz parte o eixo corporativo mais óbvio.

Além disso, o preço atual por metro quadrado praticado na cidade é ao redor de R$ 40, enquanto a Petrobras (atual inquilina) paga um valor aproximado de R$ 118 por m2, maior até que o praticado na capital. 

No melhor dos cenários, o fundo terá novo inquilino, com seu preço de aluguel ajustado à realidade local. 

Seja como for, os dividendos distribuídos pelo fundo serão afetados e vão cair. 

Assim sendo, eu não recomendo o XPCM11. Arriscar a compra tem alto potencial de risco. 

Lembre-se que é preciso manter o foco em uma alocação de ativos segura e de acordo com o seu perfil de investidor.

Descubra o seu perfil através deste teste online e receba uma sugestão de alocação para a sua carteira de investimentos.

Agora me conta uma coisa: Qual é o fundo imobiliário que quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu. 

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