VLOL11: FII Vila Olímpia Corporate Vale a Pena?
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VLOL11: FII Vila Olímpia Corporate Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Vila Olímpia Corporate(VLOL11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 25/05/2020
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Fundo Imobiliário Vila Olímpia Corporate (VLOL11) sofre com inadimplência em abril e deixa de distribuir R$ 0,16 em dividendos por cota no mês. 

O momento atual segue desafiador para os fundos imobiliários de todos segmentos. Embora os fundos de shoppings tenham sido mais impactados, fundos no geral se encontram em posição de alerta.  

Em abril (30) o VLOL11 publicou fato relevante comunicando que os rendimentos distribuídos no mês diminuíram aproximadamente R$ 0,16 por cota em razão da inadimplência registrada no período. 

De seus 12 inquilinos, apenas um não cumpriu as obrigações de pagamento. No entanto, o locatário responde por 29,1% da ABL total do fundo, o que representa 33% de suas receitas. 

A gestora informou no documento que as medidas cabíveis foram tomadas, porém não existe previsão de regularização até o momento. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do VLOL11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é VLOL11;
  • Rendimentos do VLOL11;
  • Resumo da Carteira do VLOL11;
  • Liquidez do VLOL11;
  • Principais riscos do VLOL11;
  • Se o VLOL11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Vila Olímpia Corporate(VLOL11) Vale a Pena e deve fazer parte de sua carteira de investimentos!

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O que é VLOL11 FII?

O código VLOL11 identifica o Fundo Imobiliário Vila Olímpia Corporate, gerido pela Rb Capital Asset Management e administrado pela Oliveira Trust.  

Trata-se de um fundo do tipo tijolo, onde a maior parte dos recursos é destinada a investimento em imóveis físicos. 

Assim, o fundo gera rendimentos mensais livres de imposto de renda para seus cotistas através da exploração comercial desses imóveis. 

No VLOL11, o foco é um único empreendimento: o Vila Olímpia Corporate. Na atualidade o fundo é proprietário de 6 lajes comerciais na torre B do complexo. 

Iniciado em agosto de 2012, o VLOL11  trouxe o mercado 1,78 milhão de cotas comercializadas a R$ 100 cada uma. 

Ao final de abril de 2020, o VLOL11 apresentava um patrimônio superior a R$ 162 milhões.  

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VLOL11 Rendimentos

No mês de abril de 2020, o VLOL11 distribuiu R$ 0,27 em dividendos. O valor significa 0,26% sobre o valor da cota no fechamento do mês, que foi de R$ 103,79. 

Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do VLOL11  somaram R$ 5,38, o que corresponde a 5,18% sobre o valor de cota registrado ao final de março/20. 

A tabela abaixo mostra os rendimentos distribuídos pelo VLOL11  em diferentes períodos. Valores em Reais. 

VLOL11Abril/203 meses6 meses12 mesesDesde o início
Dividendos0,271,152,525,3943,98
% cota (março/20)0,26%1,13%2,48%5,31%43,33%

Fonte: Informes de Rendimentos. 

Cabe comentar que após a emissão do Habite-se do imóvel (agosto de 2013), o fundo deu início ao processo de maturação do investimento com a renda mínima garantida.

Assim, durante os 12 meses seguintes, os cotistas foram remunerados com 9% a.a. (ao ano) pela empresa desenvolvedora, a Odebrecht Realizações

Ao final desse prazo, os rendimentos do fundo passaram a ser provenientes apenas de seus próprios resultados, o que significou uma queda significativa no valor distribuído. 

É interessante ressaltar ainda que os rendimentos registrados em abril foram impactados pela inadimplência registrada no período. 

O decréscimo registrado sobre os dividendos foi de aproximadamente R$ 0,16 por cota. 

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Resumo da Carteira do VLOL11 

A carteira do VLOL11 é composta essencialmente por participação em um único imóvel, porém apresenta diminuta parcela aplicada em cotas de fundos de investimento de renda fixa.  

Ao final de abril, a composição da carteira era a seguinte: 

Alocação de Ativos VLOL11
Alocação de Ativos VLOL11. Fonte: Relatório Gerencial.

Localizado em região nobre de São Paulo (capital), o complexo conta com duas torres de 12 andares cada. 

O fundo é proprietário de 13,35% do empreendimento, somando 10.368,28 m2 em área bruta locável divididos em 6 andares e 24 unidades locáveis, além de 284 vagas de estacionamento.

Sua taxa de vacância histórica é baixa, e isso se deve em grande parte a estratégia da gestão. 

Logo após o vencimento do prazo de renda mínima garantida (até 2014), a vacância do fundo se mostrava elevada. 

A gestora, notando a mudança no mercado corporativo na capital paulista, optou por uma estratégia de locações rápida, com o preço por metro quadrado ajustado e abaixo do que era então praticado. 

A decisão foi controversa na ocasião, porém se mostrou acertada. O mercado se transformou e enfrentou desafios, tornando o ajuste de preços necessário. 

O fundo mantém uma taxa de ocupação saudável desde então e conta boa pulverização de locatários (entre 10 e 12 inquilinos). 

Apesar de ser um empreendimento de alto nível, que atrai empresas de primeira linha, é  interessante ressaltar que existe uma inadimplência histórica recorrente no fundo ao redor de 10%. 

VILA OLÍMPIA CORPORATE – TORRE B

Endereço: Rua Fidência Ramos, 302 ‐ Vila Olímpia 

Cidade: São Paulo, SP

ABL total: 19.416,16 m2

ABL própria do fundo: 10.368,28 m2 

Negociação e Liquidez VLOL11

Foram registradas 2.148 negociações de cotas do VLOL11 durante o mês de abril de 2020, somando um volume total de R$ 4,44 milhões. 

A média no período foi de aproximadamente R$ 202 mil ao dia. 

Nos 12 meses anteriores, o volume total foi de R$ 118,26 milhões, com 76.334 negociações de cotas do fundo registradas. A média mensal foi de aproximadamente R$ 9,85 milhões no período. 

A imagem abaixo mostra a evolução das negociações do VLOL11 entre agosto/12 e agosto de 2019.

Negociação e Liquidez VLOL11
Negociação e Liquidez VLOL11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do VLOL11

Os principais riscos do VLOL11  são: Liquidez, Vacância, Prazo do Contrato, Risco do Inquilino e Risco de Concentração. 

Liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro. 

Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.

A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral. 

Embora o VLOL11 apresente certa  liquidez no mercado secundário na atualidade (aproximadamente R$ 202 mil ao dia em abril/20), não existem garantias sobre o preço de venda, nem sobre o tempo para ela. 

Vacância

O risco de vacância se refere a possibilidade de que o imóvel permaneça desocupado por períodos, deixando de gerar as receitas esperadas em aluguéis. 

Apesar de não haver renda, os gastos naturais do empreendimento (como IPTU, condomínio e outros), seguem correndo e devem ser cobertos pelo fundo.

O VLOL11 mantém uma taxa histórica de vacância baixa. Na atualidade, 100% de sua área bruta locável se encontra ocupada. 

Prazo do Contrato

O risco do prazo do contrato se relaciona com a vacância, uma vez que existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término. 

No VLOL11, os vencimentos estão distribuídos da seguinte forma, tomando o mês de abril/20 como base: 

  • Até 3 meses: 6,7%
  • De 3 a 12 meses: 4,4%
  • De 12 meses a 24 meses:10,1%
  • De 24 a 36 meses: 49%
  • Acima de 36 meses ou prazo indeterminado: 29,8%. 

Dessa forma, o VLOL11 a maior parte dos contratos vencendo entre 2022 e 2023. 

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência. Caso os locatários não cumpram suas obrigações de pagamento, os rendimentos do fundo são afetados. 

Ao final de abril/20 apenas um inquilino do VLOL11 estava inadimplente. 

No entanto, o seu contrato representa aproximadamente 33% das receitas de imóveis do fundo, o que equivale a 29,1% da área bruta locável própria total. 

O impacto sobre os dividendos distribuídos pelo fundo foi de R$ 0,16 por cota aproximadamente.

Risco de Concentração

O risco de concentração se relaciona com a alocação de ativos adotada pelo gestor do fundo. 

Fundos como o VLOL11, que tem apenas um ativo em carteira, ampliam o risco de investimento, uma vez que todas as receitas derivam de uma única fonte. 

Ainda assim, cabe salientar que o fundo busca minimizar esse risco através da diversificação de inquilinos. 

O fundo EDGA11 tem 12  inquilinos distintos na atualidade, de segmentos diversos. 

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Dados do VLOL11

Veja agora as principais informações sobre o VLOL11: 

  • Razão Social:Fundo de Investimento Imobiliário Vila Olímpia Corporate
  • CNPJ:15.296.696/0001-12
  • Gestor: RB Capital Asset Management Ltda.
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Renda Passiva – Lajes Corporativas
  • Patrimônio Total  (04/2020): R$ 162.996.517,48
  • Taxa de Administração:  0,3% ao ano sobre o Patrimônio Líquido do Fundo
  • Taxa de Performance: Não há
  • Início do Fundo: 08 de agosto de 2012
  • Quantidade de Emissões: 1
  • Número de Cotistas (04/2020): 6.375
  • Número de Cotas do VLOL11: 1.784.828
  • Regulamento do VLOL11
  • Relatório Gerencial  VLOL11
  • VLOL11 Site Oficial (RI)

VLOL11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O fundo VLOL11 ainda não teve nenhuma emissão de cotas com oferta de subscrição. De fato, somente uma emissão de cotas do fundo foi realizada até o presente. 

Dúvidas sobre VLOL11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o VLOL11.

Como comprar VLOL11?

A compra de cotas do VLOL11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (VLOL11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do VLOL11?

O informe de rendimentos do VLOL11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial

Onde achar o relatório gerencial do VLOL11?

O relatório do VLOL11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do VLOL11

Como declarar o fundo imobiliário VLOL11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário VLOL11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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VLOL11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário VLOL11 é um fundo de tijolo com apenas um ativo em carteira. 

Trata-se de um grande empreendimento, localizado em região nobre da capital paulista e eixo importante para o mercado corporativo. 

A concentração em um único ativo é balanceada pela pulverização de inquilinos (12 atualmente). 

No entanto, o risco não desaparece: as receitas do fundo permanecem derivadas de um único empreendimento. 

O grande ponto positivo do fundo é sua constância quanto à ocupação. A gestão da RB Capital já demonstrou sua eficiência em outros períodos menos favoráveis,  conseguindo provar a resiliência do fundo. 

Além disso, o fundo apresenta distribuição de rendimentos linear ao longo de sua existência. Nada espetacular, porém constante e acorde a seu patrimônio. 

Já observando pontos negativos, o fundo sofreu um impacto importante em abril com a inadimplência do inquilino que responde por 33% de suas receitas imobiliárias. 

A distribuição foi bastante afetada por isso. 

Como norma geral, fundos com um só ativo em carteira não são recomendados, já que ampliam o risco para quem vai investir. 

Porém, o VLOL11 é um bom fundo, e até pode chegar a fazer parte de sua carteira, de maneira cautelosa. 

Se optar por investir, mantenha o foco em uma alocação de ativos saudável e de acordo com o seu perfil de investidor

Descubra o seu perfil através deste teste online e receba uma sugestão de alocação para a sua carteira de investimentos.

Agora, quero saber uma coisa: Qual é o fundo que quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários. A próxima análise pode ser a sua! 

Análise de FIIs


Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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