VISC11: Fundo Imobiliário Vinci Shopping Centers Vale a Pena?
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VISC11: Fundo Imobiliário Vinci Shopping Centers Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Vinci Shopping Centers (VISC11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 29/10/2020

O fundo imobiliário Vinci Shopping Centers (VISC11) encerrou 2019 com rentabilidade líquida de 37,5%. O volume médio de negociações em dezembro foi o mais alto registrado pelo fundo. 

O fundo VISC11 gera rendimentos mensais a seus cotistas através da exploração de empreendimentos comerciais.

Seus ativos imobiliários são shopping centers. A gestão busca empreendimentos já finalizados, não assumindo projetos em desenvolvimento (greenfield).

Em dezembro de 2019, a carteira do fundo contava com 12 propriedades em 9 estados brasileiros. Seu patrimônio na data superava R$ 1,2 bilhão.

Se você busca formas mais eficientes de aumentar seu capital, certamente deve investir nos melhores fundos imobiliários.

Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário VISC11 vale a pena e deve entrar em sua carteira de investimentos! 

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O que é VISC11 FII?

O código VISC11 é a identificação em bolsa do fundo imobiliário Vinci Shopping Centers, iniciado em novembro de 2017. 

Este fundo imobiliário é gerido pela Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda. e administrado pela BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários, ambas de São Paulo, SP. 

Iniciado em março de 2014, porém com oferta pública em novembro de 2017, o VISC11 é um fundo do tipo tijolo, como o fundo XPML11, que atua no mesmo segmento

Nessa classe de fundos, os ativos são maiormente destinados à aquisição de imóveis e os lucros surgem através de sua valorização, compra, venda e locação. 

No VISC11 o foco é a exploração de shopping centers.

A estratégia de gestão foca em compra de imóveis prontos, sem pretensões de investir em projetos greenfield (em desenvolvimento).

A oferta pública inicial trouxe 2,3 milhões de cotas, comercializadas a R$ 100,10 cada uma.

A 6ª emissão, realizada em dezembro de 2019, foi de 3,28 milhões de cotas, com valor de R$ 126,50 cada uma.

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VISC11 Rendimentos

Os rendimentos mensais do VISC11 foram de R$ 0,63 em janeiro de 2020, o que significa 0,49% em relação ao valor de cota.

Nos 12 meses anteriores, os dividendos pagos somaram R$ 7,92, batendo a meta de distribuição (R$ 7,25) em 9,2%.

Mês e Ano de ReferênciaData de PagamentoValor (em reais)
Janeiro/202014/02/20200,63
Dezembro/201915/01/20200,77
Novembro/201913/12/20190,63
Outubro/201914/11/20190,63
Setembro/201914/10/20190,92
Agosto/201913/09/20190,92
Julho/201914/08/20190,55
Junho/201915/07/20190,55
Maio/201914/06/20190,56
Abril/201915/05/20190,49
Março/201912/04/20190,6042
Fevereiro/201918/03/20190,6042
Janeiro/201914/02/20190,6042

Fonte: Vinci Shopping FII.

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Rentabilidade VISC11

Veja abaixo o gráfico de rentabilidade do VISC11 nos últimos 2 anos, comparado com IFIX (benchmark) e outros indicadores.

Rentabilidade dez/19 Acumulado
2019
Desde a
5ª Emissão
Desde a
4ª Emissão
Desde o IPO
3ª emissão
Valor da Cota de Referência Inicial133,85107,4108106100
Valor da Cota Final Ajustada 138,93138,93138,93138,93138,93
Rentabilidade Bruta
Variação Bruta da Cota3,80%29,40%28,60%31,10%38,90%
Rendimentos e Outros0,60%14,00%4,40%21,30%33,20%
Rentabilidade Bruta do Fundo4,40%43,40%33,00%52,40%72,20%
IFIX10,60%36,00%20,40%36,80%43,60%
IBOVESPA6,80%31,60%11,50%34,30%55,60%
Rentabilidade Líquida
Variação Líquida da Cota3,00%23,50%22,90%24,90%31,10%
Rendimentos e Outros0,60%14,00%4,40%21,30%33,20%
Rentabilidade Líquida do Fundo3,60%37,50%27,30%46,20%64,40%
CDI Líquido0,30%5,10%1,20%8,90%11,90%

A cota não-ajustada do Fundo encerrou o mês de dezembro cotada na B3 a R$ 138,93, uma variação de 3,8% que, somada aos rendimentos distribuídos, representou uma rentabilidade de 4,4% no mês, e de 43,4% no ano de 2019, o equivalente a 7,4 pontos percentuais acima da rentabilidade total do IFIX no mesmo período.

Gráfico: Rentabilidade do VISC11 2019.
Gráfico: Rentabilidade do VISC11 2019. Fonte: Relatório Gerencial.

A rentabilidade acumulada total do Fundo desde o seu IPO é de 72,2%. Neste mesmo período o IFIX apresentou rentabilidade total de 43,6%.

Para o caso de investidores pessoa física, simulamos a rentabilidade líquida do Fundo e comparamos com a rentabilidade líquida do CDI.

Neste cenário, a rentabilidade líquida total do Fundo desde o seu IPO foi de 64,4% representando 540,0% do CDI líquido no período.

Resumo da Carteira do VISC11

A carteira do VISC11 é formada por ativos imobiliários e aplicações financeiras com elevada liquidez. 

Em dezembro de 2019, o portfólio apresentava participações em 12 shopping centers, totalizando mais de 102 mil m2 de área bruta locável própria. 

Na ocasião, a carteira contava com R$ 248 milhões aplicados em títulos públicos, fundos DI com liquidez imediata e cotas de outros fundos imobiliários com alta liquidez. 

Além disso, outros R$ 85,7 milhões estavam comprometidos com obrigações referentes à aquisição de imóveis a prazo e R$ 233,5 milhões de cotas subscritas na 6ª emissão ainda a integralizar. 

PortfolioR$ MMR$/cota
Shopping Centers1.339,80129,7
Aplicações Financeiras24824
Obrigações Imóveis a Prazo-85,7-8,3
A Pagar / Receber0,20
Cotas a Integralizar-233,5-22,6
Patrimônio Líquido1.268,80122,9
Gráfico: Carteira do Fundo VISC11 2019
Gráfico: Carteira do Fundo VISC11 2019. Fonte: Relatório Gerencial.

Quantidade e Localização dos Ativos

O fundo imobiliário VISC11 possui participações em 12 shopping centers em 9 estados. 

PRUDENSHOPPING

Participação: 100%

Cidade: Presidente Prudente – SP

Área Bruta Locável: 32.374 m2

SHOPPING GRANJA VIANNA

Participação: 49%

Cidade: Cotia – SP

Área Bruta Locável: 30.376 m2

SHOPPING IGUATEMI FORTALEZA

Participação: 15%

Cidade: Fortaleza – CE

Área Bruta Locável: 90.103 m2 

MINAS SHOPPING

Participação: 19,1%

Cidade: Belo Horizonte – MG

Área Bruta Locável: 45.749 m2

SHOPPING ILHA PLAZA

Participação: 34,4%

Cidade: Rio de Janeiro – RJ

Área Bruta Locável: 21,678 m2

SHOPPING IGUATEMI FLORIANÓPOLIS

Participação: 30%

Cidade: Florianópolis – SC

Área Bruta Locável: 21.132 m2

WEST SHOPPING

Participação: 7,5%

Cidade: Rio de Janeiro – RJ

Área Bruta Locável: 42.390 m2

SHOPPING CRYSTAL

Participação: 17,5%

Cidade: Curitiba – PR

Área Bruta Locável: 15.124 m2

SHOPPING TACARUNA

Participação: 10%

Cidade: Recife – PE

Área Bruta Locável: 44.829 m2

SHOPPING PARALELA

Participação: 11%

Cidade: Belém – PA

Área Bruta Locável: 40.191 m2

SHOPPING PÁTIO BELÉM

Participação: 13,6%

Cidade: Belém- PA

Área Bruta Locável: 21.648 m2

CENTER SHOPPING RIO

Participação: 7,5%

Cidade: Rio de Janeiro – RJ

Área Bruta Locável: 17.191 m2

Negociação e Liquidez VISC11

O VISC11 encerrou dezembro de 2019 com volume médio diário negociado de R$ 10,4 milhões. 

Esse valor é 2,6 vezes superior à média diária registrada no início do ano e representa um giro de 14% das cotas do fundo. 

Gráfico: volume negociação e número de investidores do VISC11 - 2019
Gráfico: volume negociação e número de investidores do VISC11 – 2019. Fonte: Relatório Gerencial.

O Fundo encerrou o mês de novembro com 105.824 cotistas.

O valor de mercado do Fundo é de R$ 1,442 bilhão e o volume médio diário de negociação foi de R$ 10.358 mil, maior valor atingido pelo Fundo e mais que o dobro da média do mês anterior, o que representou um giro equivalente a 14% das cotas do Fundo.

Informações da B3dez/19
Valor de Mercado (R$ mil)1.442.664
Número de Cotistas105.824
Presença diária em Pregões100%
Volume Diário Médio Negociado (R$ mil)10.358
Giro (% de cotas negociadas no mês)14%

Riscos do VISC11

Como qualquer outro fundo imobiliário, o VISC11 possui os principais riscos: vacância, prazo do contrato, risco do inquilino e do setor.

Vacância

O risco de vacância é inerente ao mercado imobiliário. Ele trata da possibilidade de que um ou mais imóveis permaneçam desocupados, não gerando então a renda prevista em aluguéis. 

Embora não exista receita derivada do imóvel em questão, os gastos (como taxas de condomínio, IPTU e outros) seguem acontecendo e devem ser assumidos pelo fundo. 

No VISC11, a taxa de vacância apurada em novembro de 2019 foi de 5,6%. 

A taxa de ocupação ao longo dos 12 meses anteriores foi de 94,24 em média, o que leva a 5,75% de vacância média no período. 

Gráfico: Taxa de ocupação do VISC11 2019.
Gráfico: Taxa de ocupação do VISC11 2019. Fonte: Relatório Gerencial.

Prazo do Contrato

O prazo do contrato representa um risco relacionado à vacância dos imóveis, uma vez que existe a possibilidade de que seja desocupado em seu término. 

Risco do Inquilino

Além do risco de vacância, o setor de imóveis ainda traz outro risco inerente a inadimplência do inquilino

Nesse caso, o fundo deverá arcar com os custos e a burocracia de medidas judiciais. 

A inadimplência líquida no VISC11 foi de 8,9% em novembro de 2019.

Esse número foi ocasionado por duas lojas localizadas no Prudenshopping. 

Esses inquilinos não efetuaram o pagamento em data correta por mudanças da administração do shopping, porém já o regularizaram. 

Sem isso, a inadimplência líquida é de 4% no período, alcançando os 3,2% de média nos 12 meses anteriores. 

Riscos do Setor

O VISC11 é um fundo focado em investir em Shopping Centers, o que traz certos riscos do setor

  • Desaquecimento econômico e queda de consumo;
  • Condições econômicas desfavoráveis na região onde o ativo se localiza;
  • Interesses distintos entre o fundo e outros investidores do empreendimento. 

Em todos esses casos pode haver uma queda de rendimentos do fundo imobiliário.

Além disso, o mercado de shoppings no Brasil é altamente competitivo.

Por isso, existe a possibilidade de que ocorra uma queda nos valores de locação, com o mesmo efeito sobre os dividendos do fundo. 

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Dados do VISC11

Veja os dados oficiais do fundo imobiliário VISC11: 

  • Razão Social: Vinci Shopping Centers FDO INV IMOB FII
  • CNPJ: 17.554.274/0001-25
  • Gestor: Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda. 
  • Público Alvo: investidores em geral
  • Segmento: FII de renda ativa – Shopping Centers
  • Patrimônio Total (12/2019): R$ 1.268,8 bilhão
  • Taxa de Administração: 1,35 a.a. (ao ano) sobre o valor de mercado, em alíquota regressiva. 
  • Taxa de Performance: Não há
  • Início do Fundo: 14 de março de 2014
  • Quantidade de Emissões: 6
  • Número de Cotistas (12/2019): 105.824
  • Número de Cotas do VISC11: 10.326.870
  • Regulamento do VISC11;
  • Relatório Gerencial do VISC11;
  • Site Oficial (RI) do VISC11

VISC11 Subscrição

A subscrição é o direito que o investidor que possui cotas de um fundo imobiliário tem de manter o seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão de cotas.

Na prática, o fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo e o cotista tem preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas do fundo que já possui.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

Em 18 de dezembro foi anunciada a 6ª emissão de cotas do VISC11.

Nela se ofereceu a subscrição considerando um fator de proporção equivalente a 0,31827368796.

Esse fator deve ser aplicado sobre o número de cotas que você possuir na data de divulgação do anúncio de início.

Isso significa que para cada 100 cotas você terá direito a comprar 31 novas cotas ao preço de R$ R$ 126,50 (preço de emissão).

Considerando que a cotação de fechamento no dia 31 de janeiro de 2020 a cota estava em R$ 137,03, o investidor que vendesse seu direito lucraria 8,32% com a diferença de cotação.

Essa emissão foi finalizada em 28 de janeiro de 2020. 

Datas e Prospectos das Últimas Subscrições do VISC11:

#EventoData
1Início do Período do Direito de Preferência06/12/2019
2Encerramento da negociação do Direito de Preferência12/12/2019
3Encerramento do Período do Direito de Preferência18/12/2019
4Divulgação do Prospecto Definitivo e Anúncio de Início18/12/2019
5Data de Liquidação do Direito de Preferência19/12/2019
6Início do Período do Direito de Subscrição de Sobras23/12/2019
7Encerramento do Período do Direito de Subscrição de Sobras09/01/2020
8Encerramento do Período do Direito de Subscrição de Sobras no Escriturador10/01/2020
9Data de Liquidação do Direito de Subscrição de Sobras10/01/2020
10Divulgação do Comunicado de Encerramento do Direito de SobrasInício do Período de Subscrição13/01/2020
11Encerramento do Período de Subscrição24/01/2020
12Data de Liquidação da Oferta31/01/2020
13Data prevista para divulgação do Anúncio de Encerramento03/02/2020

Dúvidas sobre VISC11

Selecionei as dúvidas mais comuns sobre o fundo imobiliário VISC11 e as respondo a seguir. 

Como comprar VISC11?

A compra de cotas do VISC11 é feita através das corretoras de valores. Por isso, abrir sua conta é o primeiro a ser feito. 

Então, basta transferir o montante que deseja investir para sua conta e acessar o Home Broker. 

Busque o código do fundo (VISC11), selecione a quantidade de cotas e o valor a pagar e envie a ordem de compra. 

Onde achar o informe de rendimentos do VISC11?

O informe de rendimentos do VISC11 é disponibilizado pela gestora do fundo em sua página oficial. Consulte a aba “governança corporativa”. 

Onde achar o relatório gerencial do VISC11?

O relatório gerencial do VISC11 está disponível para download na página oficial do fundo. Acesse a aba “resultados”.

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VISC11 Vale a Pena?

Sim, o VISC11 vale a pena. 

Embora não seja o melhor fundo imobiliário focado em shopping centers do mercado, trata-se de um fundo diversificado, tanto em ativos como em sua localização. 

Foi um dos fundos que uma forte queda na bolsa de valores com o impacto do coronavírus, devido ao fechamento dos shoppings, por isso não negligencie os riscos deste tipo de ativo.

Lembre-se que, antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

Descubra o seu perfil através deste teste online de perfil e receba uma sugestão de ativos para a sua carteira.

Análise de FIIs

VISC11 Prospecto Subscrição

Veja abaixo o prospecto da subscrição do VISC11, da 6ª emissão, de dezembro de 2019.

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