A Vinci Real Estate Gestora de Recursos (VISC11), informou na última segunda feira (24), através de comunicado ao mercado, que adquiriu a fração imobiliária de 3,83% do empreendimento original do RibeirãoShopping, localizado em Ribeirão Preto, no estado de São Paulo.
→ Carteira Recomendada? Faça um Diagnóstico Online e Receba uma Carteira Gratuita.
A aquisição não inclui as expansões realizadas, além de 2,08% de seu estacionamento.
→ Quer Viver de Renda? Veja o Melhor Fundo Imobiliário para Receber Aluguéis.
Essas participações equivalem a 2,19% da área bruta locável (“ABL”) total do RibeirãoShopping e representou 3,25% do resultado operacional líquido (“NOI”) do empreendimento no ano de 2019.
A participação adquirida posiciona o Fundo de forma estratégica no ativo e pode ser ampliada com potenciais aquisições futuras do mesmo shopping.
O valor total da aquisição foi de R$ 25,8 milhões, com pagamento à vista nesta data, passando o Fundo a ter direito ao resultado do shopping em regime caixa de imediato.
Nessa transação a gestora estima um cap rate de 7,1%, baseado no resultado gerado pelo shopping nos 12 meses anteriores a pandemia da COVID-19, de abril de 2019 e março de 2020 em regime caixa.
Com esta aquisição, o Fundo adiciona uma nova administradora ao seu portfólio e se torna o único fundo imobiliário com participação em um shopping administrado pela Multiplan (MULT3), uma das maiores empresas de shopping centers do Brasil.
Além disso, o VISC11 reforça sua estratégia de diversificação adicionando ao seu portfólio um shopping de qualidade em uma nova cidade e permanece sendo o fundo imobiliário detentor do maior número de participações diretas em shoppings, com 14 ativos em operação, distribuídos em 9 estados e administrados por 8 administradoras distintas, somando mais de 109 mil m² de ABL Própria.
Estimativa de Rendimento
A expectativa da gestão é de que a aquisição do shopping gere, nos próximos 12 meses, o equivalente a R$ 0,11/cota, o que, descontados os efeitos da redução das receitas de aplicação financeira do caixa utilizado na aquisição, representa um incremento anual de R$ 0,07/cota ao resultado caixa que seria gerado sem esta aquisição.
Esta estimativa não representa promessa ou garantia de rentabilidade ou isenção de riscos para os Cotistas, e foi baseada na estimativa da gestão para o resultado do shopping nos próximos 12 meses, assumindo redução gradativa dos impactos da crise do COVID-19 no shopping.
O Shopping e sua Aderência à Estratégia do Fundo
O RibeirãoShopping, inaugurado em 1981, foi o primeiro shopping de Ribeirão Preto, e ao longo dos anos se consolidou como o principal shopping da região.
O shopping, que já passou por nove significativas expansões, atualmente possui 74.988 m² de ABL total, e está entre os 10 maiores shoppings do estado de São Paulo.
A unidade faz parte de um complexo multiuso que inclui hotel, centro empresarial e profissional, além de um centro médico inaugurado em 2017, que conta com mais de 30 clínicas e day hospital distribuídos em 6.000 m² de ABL¹.
Mix de Lojas, Serviços e Restaurantes
O shopping apresenta um mix completo, boa ancoragem com mais de 430 lojas, incluindo diversas opções de restaurantes, cinema com 11 salas, serviços e centro médico.
Entre as principais marcas do shopping estão: Zara, Magazine Luiza (MGLU3), Lojas Americanas (LAME4), Polishop, Fast Shop, Renner (LREN3), Riachuelo (GUAR3), C&A (CEAB3), Centauro (CNTO3), Decathlon, Carrefour (CRFB3), Lacoste, Nespresso, Ponto Frio (VVAR3), Reserva, Ri Happy, Adidas, Arezzo (ARZZ3), Richards, Schutz, Sephora, UCI Cinemas, Vivara (VIVA3), Madero e Outback.
A cidade de Ribeirão Preto, São Paulo
Ribeirão Preto é uma das mais importantes cidades do estado de São Paulo, com uma economia diversificada a partir da cadeia industrial do agronegócio, figurando como o 10º maior PIB do estado de São Paulo e o 21º maior PIB do Brasil¹.
Principais indicadores Financeiros e Operacionais
O NOI, em regime caixa, referente à participação adquirida pelo Fundo do RibeirãoShopping apresentou crescimento médio composto nos últimos 3 anos de 6,7% ao ano.
No ano de 2019, a média de NOI/m² foi de R$ 1.152,3/m², superior em 15% à média do portfólio do VISC de R$ 1.002,4/m².
O RibeirãoShopping também se destaca na comparação com a média do portfólio do Fundo em relação a diversos indicadores operacionais, como as vendas nas mesmas lojas (SSS) e aluguéis das mesmas lojas (SSR), que no ano de 2019 apresentaram 2,6 e 4,0 pontos percentuais acima da média do portfólio do Fundo, respectivamente.
O shopping apresentava uma taxa de ocupação de 96,8% em junho de 2020, superior à ocupação média do portfólio do Fundo no mês em 4,0 pontos percentuais.
E, mesmo durante a pandemia de COVID-19, a taxa de ocupação do RibeirãoShopping apresentou um aumento de 1,0 ponto percentual em relação ao mês de março de 2020, o que demonstra a resiliência do shopping diante do atual cenário.
