Fundo Imobiliário Vinci Offices (VINO11) anuncia 5ª emissão de cotas em agosto.

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As novas emissões de cotas dos  fundos imobiliários, que foram praticamente todas suspensas desde a grande queda de março, parecem haver recomeçado.

O VINO11 anunciou agora em agosto (11) sua quinta emissão de cotas, a primeira após o IPO do fundo, em novembro de 2019. 

Trata-se de uma oferta restrita, destinada apenas a investidores profissionais, pessoas físicas ou jurídicas que possua mais de R$ 10 milhões investidos. 

Nesta ocasião, as novas cotas serão vendidas a R$ 56,92. O valor é abaixo do valor patrimonial das cotas, que ao final de julho era de cerca de R$ 60. 

O período de direito à preferência começa em 18 de agosto de 2020. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do VINO11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é VINO11;
  • Rendimentos do VINO11;
  • Resumo da Carteira do VINO11;
  • Liquidez do VINO11;
  • Principais riscos do VINO11;
  • Se o VINO11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Vinci Offices (VINO11) Vale a Pena e deve fazer parte de sua carteira de investimento! 

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O que é VINO11 FII?

O código VINO11 identifica o Fundo Imobiliário Vinci Offices,  administrado pela BRL Trust e gerido Vinci Real Estate Gestora de Recursos

Trata-se de um fundo do tipo tijolo, que investe a maior parte de seus recursos em imóveis físicos cuja exploração comercial gerará renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas. 

No VINO11 o foco são escritórios. Na atualidade, o fundo apresenta participação em 7 diferentes empreendimentos. 

Iniciado em julho de 2013, o VINO11 só trouxe cotas ao mercado em novembro de 2019, vendidas a R$ 63,50 cada.  

Ao final de junho de 2020, o patrimônio total do fundo era superior aos R$ 687 milhões.

VINO11 Rendimentos

O fundo VINO11 distribuiu R$ 0,36 em dividendos no mês de julho de 2020, o que significa 0,59% sobre o valor de cota apurado no fechamento do mês (R$ 60,54). 

Embora tenha surgido em 2013, O FII VINO11 iniciou suas negociações em novembro de 2019 e, por isso, não conta com um longo histórico de distribuições. 

Entre dezembro/19 e julho/20, o fundo distribuiu um total de R$ 2,95, o que reflete um percentual de 4,87% sobre o preço da cota ao final de julho 20. 

A imagem abaixo mostra os rendimentos distribuídos pelo fundo entre dezembro de 2019 e julho de 2020. Valores em Reais. 

Rendimentos Mensais VINO11
Rendimentos Mensais VINO11. Fonte: Relatório Gerencial.

Esses resultados estão de acordo com a estimativa da gestão, que situa os ganhos mensais até o final do ano entre os R$ 0,34 e os R$ 0,37. 

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VINO11 Rentabilidade

No mês de julho/20, o FII VINO11 apresentou uma rentabilidade de -1,9%, contra os -2,6% marcados pelo IFIX

Desde o IPO, o Fundo apresentou rentabilidade de -4,8%, enquanto o índice atingiu os -5,2%. 

Em julho, a variação da cota foi de -2,5%. Desde o IPO (nov/19), a variação foi de -9,7%. O gráfico abaixo mostra a rentabilidade bruta do VINO 11 desde seu IPO, em comparação com o IFIX e outros indicadores. 

Rentabilidade VINO11
Rentabilidade VINO11. Fonte: Relatório gerencial.

Resumo da Carteira do VINO11 

A carteira do VINO11 é formada por mais de 33,5 mil m² em área bruta locável própria, dividia entre São Paulo (47%) e Rio de Janeiro (53%).

O portfólio do fundo tem uma característica interessante: Seus imóveis seguem o conceito boutique, um termo que se refere a imóveis de características arquitetônicas  altamente diferenciadas.

Essa particularidade se reflete nas localizações escolhidas, que embora no eixo principal do segmento, são menos óbvias entre as lajes corporativas. 

Seus ativos são em maioria novos. 67% deles tem menos de 5 anos e apenas 17% contam mais de 10 anos de sua construção, como mostra a imagem abaixo. 

Idade dos Ativos VINO11
Idade dos Ativos VINO11. Fonte: Relatório Gerencial.

Seu principal inquilino é a própria Vinci Partners, gestora do Fundo, que responde por 35% da receita de aluguel.

Na sequência, a empresa americana de espaços coworking WeWork responde por 19% da receita. 

O quadro abaixo mostra a diversificação da receita de aluguel própria do FII VINO11 em julho de 2020. 

Receita por Inquilinos VINO11
Receita por Inquilinos VINO11. Fonte: Relatório Gerencial.

É interessante comentar que as revisionais do FII acontecem em maioria após 2025, como mostra a imagem abaixo. 

Revisional VINO11
Revisional VINO11. Fonte: Relatório Gerencial.

Quantidade e Localização dos Ativos

A tabela abaixo lista e detalha os 7 imóveis presentes na carteira do FII VINO11, localizadas no Rio de Janeiro e em São Paulo, capitais. 

AtivoLocalizaçãoRegiãoParticipação Área BOMATaxa de OcupaçãoTipo de Contrato 
BM 336Rio de JaneiroZona Sul100%4.916 m2100%Atípico
BMA CorporateRio de JaneiroZona Sul70%8.264 m298,9%Típico
Oscar Freire 585São PauloJardins100%6.145 m2100%Típico
Vita CoráSão PauloAlto de Pinheiros66,4%6.450 m2100%Típico
BBSSão PauloChucri Zaidan100%5.379 m2100%Típico
C&ASão PauloAlphaville70%7.910 m2100%Típico
LAB 1404São PauloVila Madalena20,11%6.874 m20%

Fonte: Relatório Gerencial.

Negociação e Liquidez VINO11

O VINO11 fechou o mÊs de julho com valor de mercado de R$ 573,6 milhões. Seu volume médio de negociações na bolsa foi de R$ 2,2 milhões por dia, o que representa um giro de 8% das cotas. 

A imagem abaixo mostra a evolução da cotação e o volume negociado pelo VINO11 desde seu IPO, em novembro de 2019. 

Liquidez VINO11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do VINO11

Assim como outros fundos imobiliários, o VINO11 apresenta certos riscos. Os principais riscos do VINO11 são: Liquidez, vacância, prazo do contrato, risco do inquilino e de concentração.  

Liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro. 

Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.

A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral. 

O VINO11 apresentava um volume de negociações diárias de cerca de R$ 2,2 milhões ao dia no final de julho de 2020.  

Vacância

O risco de vacância se refere à possibilidade de que imóveis em carteira permaneçam desocupados, deixando de gerar a renda esperada em aluguéis. 

Embora a receita seja inexistente, os gastos naturais do empreendimento (como IPTU ou condomínio) seguem correndo e devem ser cobertos pelo fundo. 

O VINO11 apresentava 4,9% de vacância em julho de 2020.

Prazo do Contrato

O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, já que cabe a possibilidade de que o contrato não seja renovado em seu vencimento e o imóvel permaneça desocupado. 

No VINO11, a maior parte dos contratos (em relação à receita do FII) vence a partir de 2025, conforme mostra a imagem abaixo.   

Vencimento dos Contratos VINO11
Vencimento dos Contratos VINO11. Fonte: Relatório Gerencial.

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência: Sempre existe a possibilidade de que o locatário não cumpra suas obrigações de pagamento. 

Ao final de julho de 2020 o VINO11 não registrava situação de inadimplência.  

Inadimplência VINO11
Inadimplência VINO11. Fonte: Relatório Gerencial.

Risco de Concentração

O risco de concentração vem da diversificação de ativos adotada pela gestão do fundo.

Em fundos de tijolo, como é o caso do VINO11, esse risco é analisado avaliando a quantidade de ativos, sua localização e seu inquilinos, entre outros. 

O VINO11 apresenta 7 imóveis em carteira, locados para inquilinos diversos. 

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Dados do VINO11

Conheça agora os principais dados do fundo imobiliário VINO11:

  • Razão Social: Vinci Offices Fundo de Investimento Imobiliário
  • CNPJ: 12.516.185/0001-70
  • Administrador: BRL Trust
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Renda Ativa - Lajes Corporativas
  • Patrimônio Líquido  (06/2020): R$ 687.663.553,63
  • Taxa de Administração:Entre 1% e 1,20%, de acordo com o valor de mercado do fundo
  • Taxa de Performance: 20% do que exceder o IPCA + spread de 6%
  • Início do Fundo: novembro de 2019
  • Quantidade de Emissões: 5
  • Número de Cotistas (06/2020): 27.738
  • Número de Cotas do VINO11: 9.942.726
  • Regulamento do VINO11
  • Relatório Gerencial  VINO11
  • VINO11 Site Oficial (RI)

VINO11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

Agora em agosto (11), o  fundo imobiliário VINO11  comunicou sua 5ª emissão de cotas, a primeira após o IPO.  No entanto, trata-se de uma oferta destinada apenas a investidores profissionais. 

Dúvidas sobre VINO11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o VINO11.

Como comprar VINO11?

A compra de cotas do VINO11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (VINO11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do VINO11?

O informe de rendimentos do VINO11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial

Onde achar o relatório gerencial do VINO11?

O relatório do VINO11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do VINO11

Como declarar o fundo imobiliário VINO11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário VINO11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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VINO11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário VINO11 iniciou sua jornada no mercado há menos de um ano e vem distribuindo rendimentos regulares nesse período. 

Seu portfólio busca imóveis de alta qualidade, com características arquitetônicas atraentes e diferenciais que agregam valor ao imóvel. 

Uma boa parte de sua receita (35%) vem da gestora do FII, o que é interessante de observar. Logo, outra parte relevante (23%) vem de duas empresas de espaços de coworking, o que igualmente deve ser levado em consideração.  

Uma delas (que representa 19% da receita) é a WeWork, que já não andava tão bem das pernas antes do coronavírus.

O VINO11 até pode parecer promissor, mas não seria minha primeira opção de investimento. Existem outros FIIs de lajes corporativas que já provaram sua resiliência, que estão rendendo mais que ele e possuem risco mais diversificado. 

Caso opte por investir, lembre-se que é preciso manter o foco em uma alocação de ativos segura e de acordo com o seu perfil de investidor.

Descubra o seu perfil através deste teste online e receba uma sugestão de alocação para a sua carteira de investimentos.

Agora me conte uma coisa: Qual é o fundo imobiliário que quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários! A próxima análise pode ser a que você pediu. 

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