VILG11: Fundo Imobiliário Vinci Logística Vale a Pena?
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VILG11: Fundo Imobiliário Vinci Logística Vale a Pena?

Conheça o Fundo Imobiliário Vinci Logística (VILG11): Dividendos, Rentabilidade, Subscrição e Riscos.

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Atualizado em 21/05/2020
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Fundo imobiliário Vinci Logística (VILG11) encerra 4ª emissão. Os recursos captados serão destinados à novas aquisições estratégicas. 

O começo de 2020 vem trazendo crescimento para o fundo imobiliário VILG11. 

Os recursos captados na 3ª emissão de cotas foram utilizados na aquisição de três novos ativos em janeiro. Os imóveis apresentam taxa de ocupação de 100%. 

A 4ª emissão, encerrada em março (13), captou recursos serão destinados à continuidade do desenvolvimento do fundo. A intenção da gestora é adquirir de 5 novos imóveis. 

Após sua alocação, o VILG11 deve passar de 8 para 13 propriedades em carteira. Caso as compras sejam efetivadas, o fundo, chegará a quase dobrar seu total de área bruta locável, que hoje é de 195 m2. 

Além disso, seu número de cotistas cresceu 44% no final de fevereiro em comparação ao fechamento de 2019. 

Os investidores, atraídos pelo crescimento do fundo, receberam R$ 0,66 em dividendos no mês. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários. Especialmente nos FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados na bolsa de valores).

Por isso, conhecer as características do VILG11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

  • O que é VILG11;
  • Rendimentos do VILG11;
  • Resumo da Carteira do VILG11;
  • Liquidez do VILG11;
  • Principais riscos do VILG11;
  • Se o VILG11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Vinci Logística (VILG11) vale a pena e deve entrar em sua carteira de investimentos! 

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O que é VILG11 FII?

O código VILG11 se refere ao fundo imobiliário Vinci Logística, administrado pela BRL Trust e gerido pela Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda, do Rio de Janeiro, RJ. 

Iniciado em dezembro de 2018, o VILG11 é um fundo do tipo tijolo, que investe em imóveis físicos, lucrando com sua valorização e exploração comercial. 

O objetivo deste fundo é aplicar em imóveis do setor de logística, visando a renda mensal derivada das locações e o ganho de capital obtido com a compra e venda de seus ativos. 

A primeira emissão de cotas foi encerrada em 10 de dezembro de 2018 com uma captação total de R$ 65,2 milhões. O preço de emissão dessas cotas foi de R$ 100. 

Em fevereiro de 2020, o patrimônio total do fundo era superior aos R$ 598 milhões. 

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VILG11 Rendimentos

Em fevereiro de 2020, o VILG11 distribuiu R$ 0,66 em dividendos por cota, o que significa 0,53% sobre o valor de cota no fechamento do mês. 

Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do VILG11 somaram R$ 8,65, o correspondente a 7,02% do valor de cota de fechamento no mês de fevereiro. 

VILG11Fev/20206 meses12 mesesDesde o início
Rendimento por cotaR$ 0,66R$ 4,10R$ 8,65R$ 10,02
Em relação ao valor de cota (28/02/2020)0,53%3,32%7,02%8,14%

Fonte: Informes de rendimentos. 

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VILG11 Rentabilidade

A cota não-ajustada do Fundo encerrou o mês de fevereiro avaliada na B3 a R$ 123,14, o que corresponde a uma variação de -5,4%. 

Essa variação, somada aos rendimentos distribuídos pelo VILG11, representou uma rentabilidade de -4,9% no mês. 

Desde o início, a rentabilidade acumulada total do fundo é de 65,0%. Neste mesmo período o IFIX apresentou rentabilidade total de 29,1%. 

A rentabilidade líquida total do VILG11 desde o seu início foi de 57,9%, o que representa 965,8% do CDI líquido no período

No gráfico abaixo, a comparação da rentabilidade do VILG11 em comparação ao IFIX, CDI e ao IBOVESPA. 

Rentabilidade VILG11
Rentabilidade VILG11. Fonte: Relatório Gerencial.

Resumo da Carteira do VILG11 

A carteira do VILG11 é formada maiormente por investimentos em ativos imobiliários. Porém, uma pequena parcela está aplicada em fundos referenciados DI com liquidez imediata e cotas de outros fundos imobiliários

Em fevereiro de 2020, o portfólio do VILG11 apresentava a seguinte composição: 

Portfólio VILG11 (fevereiro de 2020)R$ (milhões)
Ativos imobiliários (total)553,4
⇒ Participações diretas em imóveis482,4
⇒ participações via ações de SPEs (Sociedades de Propósito Específico)71,0
Aplicações Financeiras37,3
Obrigações Imóveis a prazo-113,3
⇒Até 2020-39,3
⇒A partir de 2021-74,0
A pagar/Receber1,5
Patrimônio Líquido (PL)478,9

Fonte: Relatório Gerencial. 

A carteira de imóveis e participações em fevereiro de 2020 apresentava 8 imóveis em quatro estados brasileiros, somando 195 mil m2 de área bruta locável (ABL) própria. 

Seus inquilinos atuam em distintos setores, sendo o principal deles o varejo. 

Na imagem, a alocação de ativos do VILG11 por setor de atuação de seus inquilinos. 

Alocação de Ativos por segmento VILG11
Alocação de Ativos por segmento VILG11. Fonte: Relatório Gerencial.

Quantidade e Localização dos Ativos

O fundo imobiliário VILG11 apresentava 8 imóveis em carteira ao final de fevereiro de 2020. 

Seus imóveis estão localizados nos estados de Minas Gerais, Rio Grande do Sul, São Paulo e Espírito Santo. 

Os principais inquilinos do fundo são a indústria de bebidas Ambev e a varejista Netshoes, que respondem por 16% da diversificação da receita de aluguel própria do VILG11 cada uma. 

A Ambev, atualmente a maior cervejeira do mundo, registrou lucro líquido de R$ 4,2 bilhões no quarto trimestre de 2019. O valor representa um crescimento de 21,8% em relação ao mesmo período de 2018. 

Em março (8), a cervejaria anunciou investimento de mais de R$ 2 bilhões no Brasil em 2020

Os recursos serão destinados a uma maltaria na região sudeste, uma cervejaria na região norte, uma fábrica de latas e novas linhas de produção, focadas em cervejas puro malte. 

A Netshoes, grande player no setor de e-commerce de moda e artigos esportivos no Brasil, está há 20 anos no mercado. 

Em junho de 2019, a empresa foi adquirida pelo grupo Magazine Luiza, que obteve lucro líquido de R$ 168 milhões no quarto trimestre de 2019

Cabe comentar que as vendas do grupo tiveram aumento expressivo no período, porém seu crescimento foi menor no período. 

Houve uma retração de -1% em sua margem líquida ajustada e -6,4% no lucro líquido ajustado na comparação anual, como resultado do aumento tributos e provisões de estoque. 

Na tabela abaixo, confira os imóveis que compõem o portfólio do VILG11: 

EmpreendimentoLocalizaçãoParticipação Área Bruta LocávelOcupaçãoPrincipais locatários
Fernão Dias Business ParkExtrema – MG100%54.632 m2100%Netshoes, Intecom, Petlove, StockTech
CD PriváliaExtrema – MG100%26.774 m2100%Privália
Airport Town Ayrton SennaGuarulhos – SP100%18.923 m2100%10 locatários diversos
CD CariacicaCariacica – ES100%16.502 m2100% Ambev
CD EldoradoEldorado do Sul – RS100%15.512 m2100%Ambev
CD CachoeirinhaCachoeirinha – RS100%36.722 m2100%AGV Logística
BTS CremerPouso Alegre – MG100%13.899 m2100%Cremer
Jundiaí Business ParkJundiaí – SP43% 28.830 m2100%Foxconn

Fonte: Relatório Gerencial. 

Negociação e Liquidez VILG11

No mês de fevereiro de 2020 foram registradas 83,215 negociações do VILG11, o que resultou em um volume total de negociações de R$ 113,35 milhões. 

A média diária no período foi de aproximadamente R$ 6,26 milhões, representando um giro de 21% das cotas do fundo. 

Entre março de 2019 e fevereiro de 2020, se registraram 394.024 negociações, correspondendo a um volume total de R$ 671,39 milhões. 

Riscos do VILG11

Os principais riscos do VILG11 são: Vacância, risco do inquilino e prazo de contrato. 

Vacância

O risco de vacância se refere a possibilidade de que um ou mais imóveis em carteira permaneça desocupado por períodos, afetando assim os rendimentos do fundo. 

Até o final de fevereiro de 2020, todos os imóveis do VILG11 apresentavam taxa de ocupação de 100%. 

Na imagem abaixo, veja o índice de ocupação do VILG11 (em azul) desde março de 2019, comparado à média de mercado (em roxo). 

Ocupação VILG11
Ocupação VILG11. Fonte: Relatório Gerencial.

Prazo do Contrato

O risco de prazo do contrato é relacionado à taxa de vacância, uma vez que cabe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término. 

No VILG11, a maior parte dos contratos têm vencimento a partir de 2023. 

Gráfico de Vencimento de Contratos VILG11
Gráfico de Vencimento de Contratos VILG11. Fonte: Relatório Gerencial.

Cabe comentar ainda que os contratos são reajustados pelo IGP-M (19%) e pelo IPCA (81%). 

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência: existe a possibilidade de que o locatário não cumpra suas obrigações de pagamento, o que afetaria o retorno do fundo. 

Até o final de 2019, os inquilinos do VILG11 mantiveram 100% de adimplência. 

Em janeiro de 2020, o fundo apresentou 0,3% de inadimplência devido a um atraso do pagamento, que foi concretizado no começo do mês seguinte. 

No mês de fevereiro a inadimplência registrada pelo VILG11foi de 2,1%. Dois de seus inquilinos não efetivaram o pagamento na data de vencimento. 

Gráfico Inadimplência VILG11
Gráfico Inadimplência VILG11. Fonte: Relatório Gerencial.

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Dados do VILG11

Veja agora os dados do VILG11: 

  • Razão Social: Vinci Logística Fundo de Investimento Imobiliário
  • CNPJ: 24.853.044/0001-22
  • Gestor: Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda
  • Público Alvo: Investidores em geral
  • Segmento: Gestão Ativa – Logística
  • Patrimônio Total (01/2020): R$ 598.894.159,52
  • Taxa de Administração: Entre 0,75% e 0,95% a.a. (ao ano)
  • Taxa de Performance: 20% da soma dos rendimentos distribuídos que excederem o IPCA acrescido de spread de 6% sobre o valor total integralizado de cotas
  • Início do Fundo: 10 de dezembro de 2018
  • Quantidade de Emissões: 4
  • Número de Cotistas (02/2020): 24.133
  • Número de Cotas do VILG11: 4.379.425
  • Regulamento do VILG11
  • Relatório Gerencial VILG11
  • VILG11 Site Oficial (RI)

VILG11 Subscrição

A subscrição é um privilégio dos cotistas de fundos imobiliários, que assegura seu direito de manter o seu percentual de participação no fundo quando ocorre uma nova emissão de cotas.

O fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo, e seus cotistas têm a preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuírem do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

A última emissão de cotas do VILG11 com oferta de subscrição aconteceu em 19 de fevereiro de 2020, sendo finalizada em 13 de março do mesmo ano. 

Nela, o fator de proporção para a subscrição de novas cotas foi de 1,41778132974. 

Esse fator deve ser aplicado sobre o número de cotas que você possuir na data de divulgação do anúncio de início.

Na prática para cada 100 cotas que tenha, você teria direito a comprar 141 novas cotas ao preço de R$ 122 (preço de emissão com taxas de distribuição).

Veja as Datas e Prospectos das Emissões de Subscrição do VILG11:

Dúvidas sobre VILG11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o VILG11.

Como comprar VILG11?

A compra de cotas do VILG11 e de outros fundos imobiliários é feita através das corretoras de valores. Assim, os primeiros passos são abrir sua conta em uma delas e transferir o valor que deseja investir. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo por seu código (VILG11), inserir a quantidade de cotas e o valor a pagar e enviar a ordem de compra. 

Onde achar o informe de rendimentos do VILG11?

O informe de rendimentos do VILG11 é disponibilizado no site da B3, na página dedicada ao fundo. Acesse a aba ‘Relatórios Financeiros’. 

Onde achar o relatório gerencial do VILG11?

Disponibilizei o relatório gerencial do VILG11 neste mesmo artigo, na seção Dados do VILG11. Você o encontrará ainda na página oficial do fundo

Acesse a aba ‘Resultados’ e em seguida ‘Relatórios de Desempenho Mensal’.

Como declarar o fundo imobiliário VILG11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário VILG11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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VILG11 Vale a Pena?

O fundo imobiliário VILG11 é novo, conta com um patrimônio ainda em desenvolvimento e apresenta em carteira 8 diferentes imóveis. 

A última emissão de cotas finalizou em março (13). 

Os recursos captados devem ser empregados em 5 novas aquisições, que somarão ao redor de 194 mil m2 em área bruta locável à carteira, impactando os rendimentos do fundo positivamente. 

A diversificação de ativos atual e prevista é inteligente, pensada para minimizar riscos. 

Atualmente a maior exposição (em ABL), representa aproximadamente 28% do patrimônio do fundo, e está locada para diversos inquilinos. 

O mesmo vale para a diversidade de locatários: Os mais representativos não ultrapassam os 16% de participação na receita do fundo, e são empresas consistentes e de boa qualidade creditícia. 

Sendo assim, o VILG11 é um fundo em que vale a pena investir

No entanto, a recomendação é sempre manter o foco em uma alocação de ativos adequada para sua segurança e não pagar muito além do valor patrimonial. 

Lembre-se que, antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.

Descubra o seu perfil através deste teste online de perfil e receba uma sugestão de ativos para a sua carteira.

Agora, me conte: Qual é o fundo imobiliário que quer conhecer melhor? 

Deixe um comentário! A próxima análise pode ser a sua! 

Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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