O que é VGV?

VGV é a sigla para Valor Geral das Vendas. Este é um importante indicador utilizado no mercado imobiliário usado para estimar o potencial do negócio.

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Esse indicador é muito simples de ser calculado. Sua fórmula é basicamente a soma do valor potencial de venda de todas as unidades de um determinado empreendimento:

VGV = (número de unidades do empreendimento) x (valor médio de cada unidade)

Por exemplo, se um empreendimento conta com 30 apartamentos, no valor de R$350 mil cada um, então o VGV será de R$10,5 milhões.

Isso não significa que o empreendedor irá conseguir obter o valor referente ao VGV, mas sim que este é o potencial de receita do lançamento imobiliário a ser realizado.

Neste caso, devemos ter em mente que há diversos fatores que podem impactar o ganho final do empreendimento.

Fatores como a negociação com os compradores, a alteração nos valores dos imóveis ao longo do tempo são exemplos do que pode afetar o ganho final com as vendas. 

Sendo assim, o VGV é apenas uma estimativa usada para analisar a viabilidade econômica do negócio, ou seja, se vale ou não a pena o investimento. 

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Entendendo o VGV

Apesar de simples, o VGV é um indicador muito importante no ramo imobiliário. É a partir dele que o investidor poderá saber o potencial de ganho de um empreendimento.

Além disso, o VGV indica um valor próximo com o que as unidades devem ser negociadas.

Descontos muito abaixo do VGV indicam que o empreendimento foi um fracasso. 

Já se as vendas forem feitas com valores muito acima do VGV, significa que os resultados foram acima das expectativas, e que o mercado imobiliário pode estar aquecido.

De modo geral, o VGV pode influenciar a receita total, alterar o preço das unidades, margem de negociação e uma série de outros aspectos.

Do ponto de vista comercial, o VGV ajuda a identificar se o empreendimento é viável ou não para determinada região.

O indicador também serve de base para a gestão do empreendimento como um todo. 

Neste caso, o VGV é usado para auxiliar no orçamento da obra, das verbas administrativas da incorporadora, no desempenho da empresa, no mercado, entre outros.

Por exemplo, é comum que incorporadoras de São Paulo gastem de 3% a 6% do VGV de um empreendimento imobiliário em marketing.

Problemas do VGV

Por ser uma estimativa, o VGV sofre com problemas relacionados à incerteza e mudanças do mercado imobiliário.

Neste sentido, alguns aspectos impactam diretamente no resultado do VGV, como mudanças de mercado, alterações de preços dos imóveis, descontos, margem de negociação.

Diante disso, é preciso avaliar os imprevistos com custos e venda das unidades, por exemplo, para ser assertivo no cálculo.

Uma ampla pesquisa é necessária, levando em conta a condição dos clientes, dos fornecedores, da mão de obra, e as possíveis mudanças nos cenários futuros.

Uma crise econômica, por exemplo, pode elevar a inadimplência, a concessão de crédito e a demanda por imóveis.

Aumentos nos juros, derivado de uma política monetária contracionista, também podem impactar o mercado imobiliário, diminuindo o preço dos imóveis.

Por isso, as construtoras devem levar em conta o máximo de métricas possíveis para calcular o VGV e maximizar suas decisões de investimentos.

Por via de regra, calcular todas as etapas da construção de um empreendimento requer um trabalho minucioso.

Esse trabalho começa desde a planta ao processo de vendas, passando pelos custos de marketing, preço de vendas e taxa de lucro obtida quando o imóvel poderá ser vendido no futuro.

Seja como for, a incerteza faz parte de praticamente todos os tipos de negócios.

Apesar destes problemas, o VGV ainda é uma das ferramentas mais utilizadas e confiáveis no mundo corporativo para identificar o potencial financeiro de um empreendimento.