Fundo Imobiliário Valora RE III (VGIR11) registra queda de -19,39% e fecha março em R$ 80,89.
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Assim como os demais fundos imobiliários, o fundo VGIR11 viu a queda de suas cotas causada pela recente crise do coronavírus.
O valor de cota já seguia a tendência de retorno ao ponto de equilíbrio depois da alta de dezembro, quando fechou acima dos R$ 127.
Em fevereiro, a cota do fundo já havia retornado para os R$ 101 que registrava em novembro passado.
Seus cotistas receberam R$ 0,55 em dividendos, mantendo a linha de distribuição do fundo desde seu IPO, em 2018.
Já em março, a cota teve uma desvalorização de R$ 20,11, fechando em R$ 80,89.
Com menos de 2 anos de mercado, o VGIR11 é um fundo de papel, que investe hoje 93,5% de seus recursos em CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários).
Desde o IPO, o fundo marca um retorno total de 199,83% do CDI e tem representatividade no IFIX de 0,531%.
Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de imposto de renda, deve investir nos melhores fundos imobiliários.
Por isso, conhecer as características do VGIR11 é fundamental!
Neste artigo, você entenderá:
- O que é VGIR11;
- Rendimentos do VGIR11;
- Resumo da Carteira do VGIR11;
- Liquidez do VGIR11;
- Principais riscos do VGIR11;
- Se o VGIR11 vale a pena.
Leia até o final e descubra se o fundo imobiliário Valora RE III (VGIR11) Vale a Pena e deve fazer parte de sua carteira!
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O que é VGIR11 FII?
A sigla VGIR11 identifica o fundo imobiliário Valora RE III , administrado pela BTG Pactual e gerido pela Valora Gestão de Investimentos.
Trata-se de um fundo do tipo papel, que investe a maior parte de seus recursos em títulos de dívidas imobiliárias, gerando com eles renda mensal isenta de impostos para seus cotistas.
Seu objetivo são os CRIs. Ao final de fevereiro, haviam 36 deles em sua carteira, correspondendo a 93,5% do patrimônio do fundo.
Novo no mercado, o VGIR11 iniciou suas operações em julho de 2018, trazendo ao mercado 1 milhão de cotas comercializadas a R$ 100 cada.
Em fevereiro de 2020 o patrimônio do fundo superava os R$ 437,06 milhões.
VGIR11 Rendimentos
No mês de fevereiro, o VGIR11 distribuiu R$ 0,55 em dividendos por cota. Isso significa 0,54% sobre o valor de cota de fechamento do mês, que foi de R$ 101.
Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do VGIR11 somaram R$ 8,48, o equivalente a 8,39% do valor da cota em fevereiro.
Na tabela abaixo, veja os rendimentos mensais do VGIR11 desde o início. Valores em Reais.
| VGIR11 | Jan | Fev | Mar | Abr | Mai | Jun | Jul | Ago | Set | Out | Nov | Dez |
| 2020 | 0,60 | 0,55 | ||||||||||
| 2019 | 1,00 | 0,66 | 0,72 | 0,79 | 0,80 | 0,74 | 0,85 | 0,70 | 0,67 | 0,69 | 0,60 | 0,66 |
| 2018 | - | - | - | - | - | - | - | 0,60 | 0,60 | 0,70 | 0,72 | 0,86 |
Fonte: Informes de Rendimentos.
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Resumo da Carteira do VGIR11
A carteira do VGIR11 é composta em maior parte por CRIs, títulos de renda fixa que captam recursos para financiar operações no mercado imobiliário.
Os CRIs não são investimentos diretos em imóveis, mas papéis de dívida garantidos por eles.
Na prática, esses papéis funcionam como empréstimos e geram pagamento de juros aos investidores em seu vencimento. Além disso, alguns deles oferecem cupons de juros periódicos.
Em fevereiro de 2020, a carteira do VGIR11 apresentava 36 diferentes CRIs, o correspondente a 93,5% de seus recursos. O restante (6,5%) está atualmente locado em instrumentos de caixa.
No gráfico abaixo, veja a alocação de ativos do VGIR11.
Alocação por Segmento
A maior parte dos CRIs na carteira do VGIR11 são do setor residencial. Sua alocação por segmento em fevereiro de 2020 era a seguinte:
- Residencial: 82,4%
- Shoppings: 9,4%
- Pulverizado: 2,9%
- Escritórios: 2,1%
- Logística: 1,1%
- Outros: 2,1%
Alocação por Indexador
A carteira do VGIR11 é majoritariamente indexada pelo CDI, mas apresenta títulos conectados ao IPCA (Índices de Preços ao Consumidor Amplo) e IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado).
O IPCA, medido mensalmente pelo IBGE, é o índice que considera os preços - e suas variações - praticados ao consumidor final.
O IGP-M, por outro lado, é medido todos os meses pela FGV de maneira independente, e reflete as variações de preços desde matérias-primas até bens e serviços prestados ao consumidor final.
Já o CDI, é a taxa praticada em empréstimos realizados entre instituições bancárias, comumente utilizado para cálculo de rentabilidade de grande parte dos investimentos de renda fixa.
No gráfico abaixo, veja os indexadores utilizados no VGIR11 e sua porcentagem em relação aos ativos.
Diversificação
O portfólio do VGIR11 apresentava 36 CRIs ao final de fevereiro.
A maior exposição é um CRI HM Engenharia, que responde por 10,09% do patrimônio líquido (PL) do fundo. Seu vencimento é em dezembro de 2023.
Trata-se de uma operação lastreada em debêntures. A devedora é incorporadora e construtora especializada em empreendimentos destinados ao programa Minha Casa Minha Vida.
Cabe comentar que o CRI em questão não conta com garantias reais, assim como a 5ª maior exposição, que é igualmente lastreada em debêntures.
Ambas somam 13,46% do patrimônio líquido (PL).
As 5 maiores exposições somam 40,84% do PL do fundo. Se observadas as 10 principais, chegamos a uma exposição de 62,82%.
Na tabela abaixo, veja detalhes sobre as 10 principais exposições do VGIR11.
| Ativo | Emissor | Segmento | % PL | Indexador | Cupom | Vencimento |
| CRI HM Engenharia | True Sec | Residencial | 10,09% | CDI+ | 2,50% | 15/12/2023 |
| CRI Manhattan | Habitasec | Residencial | 9,72 | CDI+ | 5,70% | 26/06/2026 |
| CRI Tecnisa | Ourinvest | Residencial | 9,01% | CDI+ | 2,30% | 18/12/2026 |
| CRI Direcional | True Sec | Residencial | 6,37% | % CDI | 104,00% | 04/07/2025 |
| CRI Longitude | Habitasec | Residencial | 5,65% | CDI+ | 5,00% | 29/11/2023 |
| CRI São José | RB Sec | Residencial | 5,63% | CDI+ | 5,50% | 29/09/2027 |
| CRI Helbor 146S | Habitasec | Residencial | 4,66% | CDI+ | 2,15% | 27/06/2023 |
| CRI Tegra | Habitasec | Residencial | 4,66% | CDI+ | 1,10% | 25/10/2022 |
| CRI São Gonçalo | Isec Sec | Shopping | 3,44% | IPCA+ | 5,06% | 15/12/2034 |
| CRI Upcon 7S | Província | Residencial | 3,43% | CDI+ | 8,00% | 28/09/2023 |
Fonte: Relatório Gerencial.
Negociação e Liquidez VGIR11
No mês de fevereiro foram negociadas 27.012 cotas do VGIR11, totalizando um volume de R$ 32,49 milhões. A média diária foi de aproximadamente R$ 1,80 milhão.
Ao longo dos últimos 12 meses, foram registradas 169.900 negociações, totalizando R$ 332,33 milhões.
A média observada no ano é de aproximadamente R$ 27,69 milhões mensais.
No gráfico abaixo, veja a evolução das negociações do VGIR11 desde dezembro de 2018.
Riscos do VGIR11
Os principais riscos do VGIR11 são: Risco de liquidez, de concentração e de crédito.
Risco de Liquidez
O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro.
Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.
A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral.
Embora o VGIR11 apresente liquidez no mercado secundário na atualidade (aproximadamente R$ 1,80 milhão ao dia em fevereiro/20), não existem garantias sobre o preço de venda, nem sobre o tempo para ela.
Risco de Concentração
O risco de concentração se refere à diversificação adotada pela gestão do fundo.
Em fundos de papel, como é o caso do VGIR11, esse risco é avaliado analisando a distribuição de capital entre ativos, em busca de concentrações excessivas entre os mesmos devedores.
Quanto mais diversificada e pulverizada a carteira, maior é a segurança do investidor.
A maior exposição da carteira do VGIR11 é o CRI da HM Engenharia, que ocupa 10,09% do patrimônio do fundo.
No entanto, as primeiras 5 principais posições somam mais de 40% dos recursos, e o volume supera os 60% somando os 10 maiores CRIs da carteira.
Esses percentuais demandam atenção antes de investir.
Risco de Crédito
O risco de crédito é a possibilidade de que a entidade emissora ou o devedor de um título não cumpram suas obrigações de pagamento, comprometendo o retorno do fundo.
Tal risco afeta os CRIs, ativos alvo do VGIR11. Esses títulos são lastreados a imóveis, que são tomados em pagamentos se existe inadimplência.
No VGIR11 existem duas posições que não contam com essa garantia: o CRI da HM Engenharia (10,09% do PL do fundo) e o CRI Direcional (6,37% do PL).
Esses títulos são lastreados em debêntures, não contando assim com garantias reais de imóveis. Dessa forma, o risco de crédito sobre esses dois ativos é ampliado.
Cabe destacar ainda que ambas exposições ocupam posição de destaque dentro do portfólio, respondendo pela 1ª e 5ª posições (respectivamente) como maiores exposições do fundo.
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Dados do VGIR11
Veja agora os dados do fundo imobiliário VGIR11:
- Razão Social: Valora RE III Fundo de Investimento Imobiliário
- CNPJ: 29.852.732/0001-91
- Gestor: Valora Gestão de Investimentos
- Público Alvo: Investidores em Geral
- Segmento: Gestão Ativa - Títulos e Valores Mobiliários
- Patrimônio Total (02/25020): R$ 440.346.497,28
- Taxa de Administração: 0,20% ao ano sobre o patrimônio líquido do Fundo
- Taxa de Performance: 20% sobre o excedente ao CDI, pago semestralmente
- Taxa de Gestão: 0,80% ao ano sobre patrimônio líquido do fundo
- Taxa de Escrituração: Equivalente a R$ 1,40 ao mês por cotista, limitado a 0,06% do PL do fundo
- Início do Fundo: 27 de julho de 2018
- Quantidade de Emissões: 4
- Número de Cotistas (02/2020): 27.857
- Número de Cotas do VGIR11: 4.506.414
- Regulamento do VGIR11
- Relatório Gerencial VGIR11
- VGIR11 Site Oficial (RI)
VGIR11 Subscrição
A subscrição é um privilégio do investidor de fundos imobiliários, que assegura seu direito de manter seu percentual de participação no fundo quando existe uma nova emissão de cotas.
Quando o fundo distribui novas cotas, geralmente a preço mais baixo, o cotista tem a preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.
É um direito, não obrigação. Caso não queira efetivar a compra, alguns fundos permitem que você as venda através do home broker da sua corretora de valores.
A última distribuição de cotas do VGIR11 com oferta de subscrição aconteceu em agosto de 2019. Na ocasião, o fator de proporção utilizado foi 1,36909473053.
Esse fator é aplicado sobre o número de cotas que se possua na data de anúncio.
Na prática, a cada 100 cotas que possuía na data, o cotista pode adquirir 136 novas cotas ao preço de R$ 101, já com a taxa de distribuição.
Após essa emissão aconteceu outra em novembro de 2019, destinada apenas a investidores profissionais.
Veja as Datas e Prospectos das Emissões de Subscrição do VGIR11:
Dúvidas sobre VGIR11
Veja as dúvidas mais comuns sobre o VGIR11.
Como comprar VGIR11?
A compra de cotas do VGIR11 e de outros fundos imobiliários é feita através das corretoras de valores. Por isso, abrir sua conta em uma delas é o primeiro passo.
Após transferir o valor que deseja investir para sua conta na corretora, é só seguir o passo a passo:
- Abra o Home Broker;
- Procure o fundo por seu código (VGIR11);
- Selecione o número de cotas que deseja adquirir e o valor a pagar;
- Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação.
Onde achar o informe de rendimentos do VGIR11?
O informe de rendimentos do VGIR11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial.
Além disso, você o encontra ainda através da página da B3.
Onde achar o relatório gerencial do VGIR11?
Disponibilizei o relatório gerencial do VGIR11 neste mesmo artigo, na seção dados do VGIR11. Você o encontrará ainda no site oficial do fundo.
Como declarar o fundo imobiliário VGIR11 no IR?
Para descobrir como declarar o fundo imobiliário VGIR11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.
→ Quer Viver de Renda? Veja o Melhor Fundo Imobiliário para Receber Aluguéis.
VGIR11 Vale a Pena?
Fundo do tipo papel, o VGIR11 investe a maior parte de seus recursos em CRI.
Trata-se de um fundo novo no mercado, que iniciou suas operações em julho de 2018. Desde então vem apresentando um retorno linear.
Em sua carteira estão 36 CRIs diferentes, e a maior exposição responde por 10,09% do patrimônio líquido do fundo.
Além disso, as taxas de administração e gestão estão dentro do praticado pelo mercado.
No entanto, o VGIR11 tem certos pontos a ponderar antes de investir:
- Duas das principais exposições (somando 13,46% do PL) não são cobertas por garantias reais;
- Além das taxas já citadas, o fundo cobra taxa de performance e taxa de escrituração;
- É um fundo novo, que ainda não conta com um histórico de resiliência consistente.
Com base nesses pontos, não recomendo o fundo VGIR11 neste momento. Existem outros fundos de CRI mais interessantes no mercado, como o BCRI11, apenas para citar um exemplo.
Lembre-se que antes de investir em fundos imobiliários é necessário conhecer seu perfil de investidor para fazer uma boa alocação de ativos e se expor a um nível adequado de risco.
Descubra o seu perfil através deste teste online de perfil e receba uma sugestão de ativos para a sua carteira.
Agora, me conte uma coisa: Qual é o fundo que quer conhecer melhor?
Responda nos comentários. A próxima análise pode ser a sua!
