Fundo Valora CRI Índice de Preço (VGIP11) finaliza segunda emissão de cotas e aposta no crescimento 

O VGIP11 é um fundo imobiliário do tipo papel, que investe a maior parte de seus recursos em títulos de dívidas imobiliárias. 

Recente no mercado, começou suas negociações em março passado. Já em julho, deu início a sua segunda emissão de cotas, finalizada em agora em agosto (08). 

Na captação foram reunidos cerca de R$ 87 milhões em recursos, que a gestão pretende aplicar na compra de novos CRIs, que favoreçam a diversificação e o crescimento do fundo. 

Se você busca maneiras efetivas de aumentar seu capital, precisa investir nos melhores fundos imobiliários, especialmente os que compõem o IFIX

Por isso,  conhecer as características do VGIP11 é essencial. 

Neste artigo você entenderá:

  • O que é VGIP11;
  • Rendimentos do VGIP11;
  • Resumo da Carteira do VGIP11;
  • Negociação e Liquidez do VGIP11;
  • Principais riscos do VGIP11;
  • Subscrição do VGIP11;
  • Se o VGIP11 é bom. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Valora CRI Índice de Preço (VGIP11) vale a pena e deve entrar em sua carteira! 

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O que é VGIP11 FII?

O código VGIP11 refere-se ao fundo imobiliário Valora CRI Índice de Preço, que é administrado pela BTG Pactual e gerido pela Valora Investimentos.  

Trata-se de um fundo do tipo papel, onde os recursos são aplicados em títulos de dívidas imobiliárias. 

No VGIP11, os ativos alvo são CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). No entanto, o portfólio do fundo aceita aplicações em outros títulos de dívidas imobiliárias, como LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e outros papéis de renda fixa

O VGIP11 teve início em março de 2020, trazendo ao mercado 2,5 milhões de cotas vendidas a R$ 100 cada uma. 

No final de julho de 2020, o patrimônio líquido do fundo era superior a R$ 79 milhões. 

VGIP11 Rendimentos

Os rendimentos mensais do VGIP11 foram de R$ 0,70 por cota em julho de 2020, o que corresponde a 0,71% sobre o valor de cota no fechamento do mês, que era de R$ 98,85. 

Com o IPO em março/20, as distribuições de rendimentos do FII são ainda recentes, tendo início no mês de maio passado. Até o momento,  o VGIP11 distribuiu R$ 2,11 em dividendos

Esse valor representa 2,13% do valor de cota no fechamento de julho/20. 

A tabela abaixo mostra os rendimentos do FII em seus primeiros meses de existência. 


janfevmarabrmaijunjulagosetoutnovdez
2020----0,750,660,70




Fonte: Relatório Gerencial

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Resumo da Carteira do VGIP11 

A carteira do VGIP11 é composta maiormente por CRIs, títulos de renda fixa que captam recursos para financiar operações no mercado imobiliário. 

Os CRIs não são investimentos diretos em imóveis, mas papéis de dívida garantidos por eles. 

Em julho de 2020, a carteira do VGIP11 apresentava a seguinte composição: 

  • CRI: 98,9%
  • Instrumentos de Caixa: 1,1%
Alocação de Ativos VGIP11
Alocação de Ativos VGIP11. Fonte: Relatório Gerencial.

Alocação por Indexador

A alocação de ativos por indexador do VGIP11 se divide entre índices conectados à inflação e ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário)

O CDI é a taxa praticada em empréstimos realizados entre instituições bancárias. 

Trata-se da taxa comumente utilizada para cálculo de rentabilidade de grande parte dos investimentos de renda fixa, CRIs (ativos alvo no VGIP11) incluídos. 

Os índices ligados à inflação no VGIP11 são: 

Em julho de  2020, a alocação de ativos do VGIP11 por indexador era a seguinte:

  • CDI: 23%
  • IPCA: 25,1%
  • IGPM:51,9%
Alocação por Indexador VGIP11
Alocação por Indexador VGIP11. Fonte: Relatório Gerencial.

Diversificação 

O fundo VGIP11 contava com 11 diferentes CRIs em seu portfólio em julho de 2020. 

A maior exposição era o CRI SER Educacional, respondendo por 14,14% dos recursos do FII. Entre as 5 principais exposições a concentração é de 63,06%. 

Cabe comentar que existem 2 CRIs cujo devedor é a SER Educacional. Em total, eles correspondem a 24,83% do patrimônio do fundo. 

Outra concentração importante é a que existem em dois CRIs JSL Ribeira, que juntos correspondem a 27,72% do patrimônio do VGIP11. 

A tabela abaixo mostra os ativos do VGIP11 em detalhe: 

EmissorLastroAtivoPrazoÍndice% PL
True SecBTS EducaçãoSER Educacionaljan/23IGPM+14,14%
RB SecBTS LogísticaJSL Ribeirajan/25IPCA +13,86%
RB SecBTS LogísticaJSL Ribeirajan/35IPCA+13,86%
True SecBTS EducaçãoSER Educacionaljan/31IGPM+10,69%
IsecShoppingSão Gonçalodez/34IPCA+10,48
ProvínciaResidencialPG Rodrigues Alvesdez/34IPCA+8,36%
ProvínciaResidencialAlfa Realtyabr/25CDI+8,36%
HabitasecResidencialNova Barueriabr/24CDI+8%
ProvínciaResidencialDona Carolinaset/25CDI+6,32%
FortesecPulverizadoGTR Seniorabr/24IPCA+2,83%
FortesecPulverizadoGTR Mezaninoabr/24IPCA+1,97%

Fonte: Relatório Gerencial

Negociação e Liquidez VGIP11

Em julho de  2020 foram registradas 1.507 negociações de cotas do VGIP11, totalizando um volume de R$ 6,68 milhões. 

O volume médio diário foi de aproximadamente R$ 290 mil por dia. 

A imagem abaixo mostra o volume de negociações desde o IPO do VGIP11 (março/20) e a evolução do preço de cota.

Negociação e Liquidez VGIP11
Negociação e Liquidez VGIP11. Fonte: Relatório Gerencial.

Riscos do VGIP11

Os principais riscos do VGIP11 são: riscos de liquidez, concentração e de crédito. 

Risco de Liquidez

Os fundos imobiliários como o VGIP11, RBVA11 (Renda Bravo Varejo) e outros são constituídos como condomînio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.

A venda delas fica à mercê do mercado secundário que nem sempre apresenta grande liquidez geral. 

Assim, não existem garantias sobre o preço de venda, nem sobre o tempo para ela. 

Na atualidade, a liquidez do VGIP11 é de cerca de R$ 290 mil diários. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se refere à diversificação adotada pela gestão do fundo. 

Para avaliá-lo se analisa a distribuição de capital entre ativos, buscando concentrações excessivas entre os mesmos devedores. 

Quanto mais diversificada e pulverizada a carteira, maior é a segurança do investidor. 

No VGIP11, são 11 diferentes CRIs, o que não dá muito espaço para grandes diversificações. 

Cabe ressaltar, no entanto, uma concentração de 24,83% em CRIs cujo devedor é a SER Educacional, e 27,72% em 2 CRIs da JSL Ribeira

São concentrações bastante elevadas e que devem ser observadas com atenção. 

Risco de Crédito

O risco de crédito é a possibilidade de que a entidade emissora ou o devedor de um título não cumpram suas obrigações de pagamento, comprometendo o retorno do fundo. 

Tal risco afeta os CRIs, ativos alvo do VGIP11. Esses títulos são lastreados a imóveis, que são tomados em pagamentos se existe inadimplência. 

No entanto, se enfrenta a possibilidade de demora na conversão do imóvel em dinheiro, afetando os rendimentos do fundo. 

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Dados do VGIP11

Veja agora os dados oficiais do VGIP11: 

  • Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Valora CRI Índice de Preço
  • CNPJ: 34.197.811/0001-46
  • Gestor: BTG Pactual
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Segmento: Gestão Ativa - Outros
  • Patrimônio Total (07/2020): R$ 80.831.772,09
  • Taxa de Administração: 1,00% ao ano sobre o patrimônio líquido do Fundo, valor mínimo mensal de R$ 20 mil no 1º ano do Fundo, e de R$ 25 mil mensal a partir do 2º ano 
  • Taxa de Performance: 20% sobre o que exceder IPCA + média do yield anual do IMAB5 no semestre civil anterior
  • Taxa de Escrituração:0,05% ao ano sobre o patrimônio líquido do Fundo
  • Início do Fundo: 17 de março de 2020
  • Quantidade de Emissões: 2
  • Número de Cotistas (07/2020): 1.507
  • Número de Cotas do VGIP11: 828.653 
  • Regulamento do VGIP11
  • Relatório Gerencial do VGIP11
  • VGIP11 Site Oficial (RI) 

VGIP11 Subscrição

A subscrição é o direito que o investidor tem de manter o seu percentual de participação em um fundo imobiliário do qual é cotista quando ocorre uma nova emissão. 

O fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo e o cotista tem preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

Embora recente, o VGIP11 já realizou sua segunda emissão de cotas, e ofereceu o direito à subscrição para seus cotistas. 

A oferta, finalizada a princípio de agosto/20, trazia um fator de proporção de 2,80197208888. Esse número deve ser aplicado sobre o total de cotas que se possua na data de anúncio da oferta.

Na prática, um investidor que possua 100 cotas pode adquirir 280 novas cotas ao preço de emissão, que foi de R$ 95,68. 

Dúvidas sobre VGIP11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o VGIP11.

Como comprar VGIP11?

A compra de cotas do VGIP11 e outros fundos imobiliários é feita através das corretoras de valores.

Abra sua conta e transfira o montante que deseja investir para ela.

Logo, acesse o Home Broker, busque o fundo por seu código (VGIP11) e selecione o número de cotas a comprar. 

Então é só inserir o valor a pagar e enviar a ordem de compra. 

Onde achar o informe de rendimentos do VGIP11?

O informe de rendimentos do VGIP11 é encontrado através do site da B3, em fundos listados, na aba relatórios financeiros. 

Onde achar o relatório gerencial do VGIP11?

Disponibilizei o relatório gerencial do VGIP11 neste artigo, na seção Dados do VGIP11. Além disso, você o encontra no site da BTG Pactual, gestora do fundo. 

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VGIP11 Vale a Pena?

Como fundo novo que é, o VGIP11 ainda não tem muito para mostrar. 

Hoje, seus principais pontos positivos são uma carteira quase totalmente composta por CRIs, que são os ativos alvo, e três meses de distribuição linear. 

No entanto, há uma concentração importante em CRIs de dois devedores, que detém cerca de 50% dos recursos do Fundo. Isso representa um risco que não deve ser ignorado. 

Por outro lado, é possível que essas posições mudem em pouco tempo. O FII acaba de finalizar sua segunda emissão de cotas e é possível que os recursos sejam destinados a melhorar essa diversificação. 

Com isso, não recomendo o VGIP11 neste momento. Mas, como todo fundo jovem, ele merece um acompanhamento para ver o que acontece. 

Se optar por investir, não descuide a alocação de ativos!

Agora, me conte uma coisa: Qual é o FII que quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários. A próxima análise pode ser a que você pediu!