Nessa última semana saiu mais uma transação de galpões industriais envolvendo dois fundos imobiliários.
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O HGLG11 vendeu um galpão para o XPIN11.
Isso vai ser cada vez mais comum de acontecer dado que hoje os FIIs representam cerca de 15,7% do mercado de galpões logísticos e industriais de alto padrão.
Essas transações costumam levantar a questão de para quem será que foi o melhor negócio?
Nesse caso, me parece nítido que o negócio foi muito bom para os dois envolvidos.
Isso porque cada um deles conseguiu ter seus interesses atendidos pela transação.
Do lado do HGLG11, ele é um fundo de patrimônio que passa dos R$ 3 bilhões e está focado em imóveis logísticos.
Então, faz todo sentido passar adiante um imóvel pequeno, que tem mais vocação industrial do que logística, é modular e cujos prováveis inquilinos são empresas de médio ou pequeno porte.
A transação foi de R$ 18 milhões, o que representa quase nada de um patrimônio de mais de R$ 3 bi.
Na ótica do HGLG11, esse imóvel dá muito trabalho para administrar e um retorno pífio para o fundo. Faz todo sentido passá-lo adiante.
Já pelo lado do XPIN11, a compra foi do tipo de imóvel que é justamente o foco do fundo.
O XPIN11 opera majoritariamente condomínios industriais modulares com foco em empresas de médio porte para o aluguel.
O operacional desses condomínios é tocado pelo parceiro comercial do fundo, chamado BBP.
É a BBP que é responsável pelo operacional de todo o condomínio e pelo serviço oferecido por ele.
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Essa não é a primeira aquisição do XPIN11 de um imóvel que não fazia sentido mais para seu antigo dono e que portanto não recebia a devida atenção.
Nessas condições, o fundo consegue adquirir imóveis a preços interessantes e, ao investir no condomínio ou simplesmente dar atenção ao imóvel, consegue extrair melhor valor dele.
Mesmo o XPIN11 sendo um fundo bem menor, com R$ 735 milhões de patrimônio, esses R$ 18 milhões não são muito representativos.
Mas o fundo já possui neste mesmo condomínio outros 28,7 mil metros quadrados, que somados aos 7,8 mil comprados agora, o colocam como uma posição relevante para o fundo.
Portanto, para ele foi sim um bom negócio.
Está vendo? Não tem muito mistério nesses negócios.
Não é só a disputa de preço que determina para quem o negócio foi bom.
Há muito mais em jogo do que só o preço.
Quem deve se preocupar com preço é você na hora de escolher os melhores FIIs para sua carteira.
Esse é o trabalho pesado que faço para você no Canal Aluguel Inteligente.
