Alcançar uma aposentadoria tranquila é um desejo unânime entre os brasileiros, mas pouco realista para quem for depender apenas da previdência social do INSS para sobreviver.
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Dada a necessidade de equilibrar as despesas fixas e os gastos com passeios, viagens e outros projetos pessoais, muitos buscam por produtos de previdência privada, os famosos PGBL e VGBL, como alternativa para se manter na terceira idade.
Mas com tantas opções de investimentos disponíveis hoje, é possível acumular patrimônio por meio de outros produtos financeiros, e os fundos imobiliários se destacam nesse aspecto, dado que que costumam remunerar os cotistas com pagamentos regulares.
A categoria tem, basicamente, duas fontes principais de retorno para quem aplica: ganho de capital, por meio da valorização das cotas, e distribuição de rendimentos, também chamados de dividendos.
Pela legislação, os fundos são obrigados a distribuir pelo menos 95% dos lucros a cada seis meses, mas a maioria opta por entregar mensalmente.
Além desta regra, a lei também determina a isenção de imposto de renda em cima da rentabilidade entregue pelos fundos.
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Por conta dessas características e vantagens regulatórias, Rodrigo Sgavioli, chefe da área de alocação e fundos da XP, acredita que os fundos imobiliários são excelentes instrumentos para quem deseja se aposentar ou ter uma renda complementar à do trabalho ou de outras fontes.
Pelo lado de quem já se aposentou ou está perto disso, o foco do investidor deve ser em ativos que gerem renda, e não necessariamente no ganho de capital.
“Para esse público, a preocupação deve estar centrada em investir em fundos que têm um comportamento mais consistente de distribuição de rendimento vis a vis com os fundos em que a cota oscila muito”, explica.
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A título de exemplo, no momento atual da economia, acrescenta, os fundos imobiliários de recebíveis, também conhecidos como "fundos de papel", são os que estão se beneficiando do cenário de inflação e juros altos e, portanto, distribuindo maiores rentabilidades.
Vale lembrar que, ao investir nessa subcategoria, o cotista não necessariamente se expõe aos imóveis diretamente, mas ao mercado de renda fixa imobiliária, por meio de títulos de dívida lastreados ao setor.
Para quem está acumulando
Em relação à geração mais nova, que ainda está acumulando capital, ou seja, ainda está no mercado de trabalho e reserva uma fatia do salário para construir um patrimônio já pensando lá na frente, Sgavioli diz que os fundos imobiliários podem ser um caminho até o objetivo final.
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No entanto, diferentemente da situação de uma pessoa prestes a se aposentar, na fase de acumulação o ideal é olhar mais para o ganho de capital do que para o rendimento mensal do fundo, uma vez que a valorização da cota vira, de certa forma, rentabilidade ao longo do tempo.
“Isso porque o investidor mais novo pode cair na tentação de pegar o dinheiro dos dividendos mensais e, ao invés de reinvestir durante a acumulação, usar para gastar com outras coisas”, explica.
“Quanto mais ganho de capital na fase de acumulação, melhor”, reforça Sgavioli ao argumentar que, depois de alcançar um patamar de patrimônio investido que possa gerar um rendimento satisfatório, o investidor pode começar a migrar uma parte do dinheiro para fundos imobiliários mais focados em distribuir renda mensal.
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Na mesma linha, Caio Vaz, fundador da Conti Capital, pondera que alocar algo em torno de 20% da carteira em ativos imobiliários com foco em longo prazo pode ser uma opção até mesmo para uma pessoa mais jovem.
“Temos que parar de pensar em deixar para guardar dinheiro só quando chegar perto da aposentadoria. Quem tem entre 25 e 30 anos já pode reservar uma parte da renda para investir pensando lá na frente. O fator multiplicativo é a grande riqueza do mercado imobiliário”, destaca.
Agora, pensando na perspectiva de retorno, pela valorização da cota ou pela distribuição de dividendo, Vaz pondera que vai depender da tese de investimento a ser seguida pelo investidor.
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“Se olharmos mais a longo prazo, vale pensar que a ideia é não usar o capital no curto prazo, seja ganho recorrente ou não. Então, eu prefiro ter um retorno mensal baixo e uma apreciação da cota maior, por exemplo”.
Antes de tomar a decisão de comprar algum fundo imobiliário, porém, é importante entender que o ativo faz parte da classe de renda variável, com cotação diária na bolsa, e, por isso, a cota pode oscilar para cima ou para baixo, mesmo que distribua bons rendimentos.
Se a pessoa não tiver estômago para lidar com a volatilidade de preço da cota, diz Sgavioli, não é recomendável investir em fundos imobiliários pensando na aposentadoria.
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Mas se ela entende que a cota oscila porque o mercado às vezes atribui um valor maior ou menor ao ativo, só que não necessariamente ele perdeu valor de fato, aí tudo bem.
“É por isso que um bom planejamento financeiro é necessário para ajustar as diversas variáveis de investir para a aposentadoria”, destaca o profissional.
Para além do apetite ao risco, Vaz tem uma visão mais conservadora e faz uma breve comparação com o mercado americano, que tem uma posição muito forte no segmento imobiliário, chamado de real estate.
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“A posição média em real estate no portfólio dos investidores americanos é de 37%. Partindo desse ponto de vista, há de se considerar que se expor 100% é um excesso, mas uma posição de 25%, de repente, faz sentido no longo prazo”, explica.
“Fundo imobiliário é um investimento muito bom para aposentadoria, mas prefiro ver como complemento da carteira e não como o todo dela”, acrescenta.
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Ele chama a atenção para a importância de considerar que imprevistos podem acontecer a qualquer momento, como algo relacionado à saúde, e levar o investidor a precisar tirar o dinheiro de imediato.
“É bom ter uma posição líquida, como dinheiro no banco, nem que seja 5% do patrimônio'', orienta Vaz.
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