TRXF11: Novas Aquisições Exigem Nova Emissão de Cotas

Essa semana a TRX anunciou que seu fundo o TRXF11 assinou contrato para comprar 5 imóveis da rede Assaí.

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Destes, um está pronto e os outros 4 estão em construção.

O valor do negócio é de R$ 363 milhões.

Olhando assim é ótimo: imóveis bons, cap rate adequado, inquilino bom e contrato atípico de 20 anos.

Agora olhando para o fundo imobiliário já começam a aparecer os “poréns” dessa operação.

Este fundo não tem dinheiro em caixa para pagar essa operação, portanto ele precisaria ou se alavancar ou fazer uma nova emissão de cotas.

O fundo está indo pelo caminho de uma combinação dos dois e anunciou uma nova emissão de cotas que deve somar R$ 200 milhões.  

A diferença de R$ 163 milhões deverá vir de alavancagem.

Acontece que o fundo TRXF11 já é bastante alavancado, num ponto em que muitos cotistas já se sentem incomodados por isso.

Alavancar ainda mais é dar uma nova “cutucada” nos cotistas e esticar um pouco mais essa corda.

A impressão que fica é que os mais incomodados por isso já saíram do fundo. 

O que me leva a crer nisso é que a reação foi bem menos colérica do que a da última vez, que o fundo fez a captação de recursos e usou maior parte dela para comprar imóveis e mais diluir do que diminuir a alavancagem.

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Isso não é ruim. Na verdade, é até bom. 

Ninguém é obrigado a ficar no fundo, só fica quem quer e quem concorda e confia na estratégia do gestor.

Mas isso é a alavancagem, tem a história da nova emissão agora.

O fundo anunciou a emissão num valor que é abaixo do valor patrimonial por cota atual.

O mercado financeiro como um todo não gosta disso e grita alto quando acontece.

Já me manifestei a respeito disso inúmeras vezes, sempre dizendo que o que faz uma emissão ser boa ou ruim é muito mais o que o fundo vai fazer com o dinheiro do que a que preço ele está captando.

Nesse caso, o TRXF11 já anunciou que este negócio deve aumentar o rendimento por cota em algo como R$ 0,03.

Portanto, se for realmente isso, essa emissão mesmo que abaixo do valor patrimonial, é boa.

Só vamos ver como o mercado, de forma geral, adere a essa emissão.

No frigir dos ovos, se o FII conseguir captar o que pretende nessa emissão, ele vai ficar muito parecido com o que é hoje, só que maior.

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Veja que nesta simulação, o fundo aumentaria muito pouco sua alavancagem nesse cenário. 

Por isso eu gosto de parar e pensar direito nas coisas.

Se não colocar na ponta do lápis, numa primeira olhada parece que o fundo iria se perder na alavancagem. Não é o caso.

Agora, se a emissão não captar o que pretende, a figura pode mudar.

Mesmo assim vale destacar que com a característica de bons imóveis, contratos atípicos de 20 anos com inquilino bom, o fundo não terá dificuldade de alavancar essa operação com custos bem baixos.

Gostei da operação e da solução proposta pela gestão.

Agora tem que “combinar com os russos” para aderirem à emissão.

Torcemos para dar tudo certo.

TRXF11 faz parte da lista de recomendações ativas do Canal Aluguel Inteligente.

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