TRFX11: Alavancagem e Concentração nos Fundos Imobiliários
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TRFX11: Alavancagem e Concentração nos Fundos Imobiliários

Entenda como a alavancagem do fundo imobiliário TRFX11 e a desconcentração de seus ativos pode melhorar esse FII.

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Atualizado em 12/04/2021

A TRX é uma gestora de fundo imobiliário (FII) que já passou por muita coisa desde sua criação.

Os sócios admitem que cometeram erros na fase de crescimento acelerado da empresa o que os levou a fazer muita coisa ao mesmo tempo, perdendo um pouco a mão e a proximidade com os investidores

Um erro comum de quem cresce muito e rápido.

Aprendidas as lições, a TRX cortou na própria carne, diminuiu de tamanho e agora diz que não perde mais o foco. 

A visão da gestora atualmente é de ter o time todo 100% focado num único fundo imobiliário, o TRXF11, num modelo de gestão mais semelhante ao dos REITs (Real Estate Investment Trusts) do que da maioria dos FIIs atualmente.

O tal do único fundo imobiliário, o TRX Real Estate (TRXF11) foi criado em outubro de 2019.

Foco do fundo no curto prazo é em imóveis de varejo

No médio prazo, poderá investir em mais galpões com contratos atípicos até 30% do patrimônio do fundo. 

E no longo prazo pode até ter outros tipos de imóveis, mas isso a gestão nem olha por enquanto.

Apesar da expertise da TRX em desenvolver imóveis, no atual momento a gestora não pretende desenvolver dentro do fundo, por causa da alavancagem do fundo

Mas pretende fazer isso no futuro, em algo como 10% do patrimônio do fundo. 

O racional por trás do desenvolvimento é o seguinte: Uma operação onde você compra o imóvel pronto, mesmo num Sale Lease Back, rende algo na ordem de 7 a 7,5% ao ano, já em um Build to Suit chega a 9, 10 até 11% ao ano.

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Portanto, tendo expertise e surgindo uma oportunidade, é algo que vale a pena fazer sim. 

Não só pela renda gerada, mas por um potencial ganho de capital grande quando você desenvolve num cap rate de 10% e depois vende num cap rate de 7,5%.

Para ilustrar essa conta, numa situação hipotética de se desenvolver num cap rate de 10% e pouco tempo depois vender esse mesmo imóvel num cap rate de 7,5%, o ganho de capital chega a 33% sobre o investimento feito.

Portanto, se bem-feito, isso pode ou gerar uma renda muito boa para o FII caso ele permaneça com o imóvel, ou pode gerar um bom ganho de capital em caso de venda.

Então essa é uma carta na manga do fundo, mas que não será lançada tão cedo.

No IPO do TRXF11, o fundo captou R$ 190 milhões e comprou dois galpões e duas lojas por R$ 250 milhões. Ou seja, já largou alavancado. 

O fundo fez isso pois identificou oportunidade de captar no mercado financeiro um recurso com custo abaixo do que obteria de receita com os inquilinos.

Mais adiante, veio a compra dos imóveis do Pão de Açúcar. Inicialmente eram 44 lojas, mas viraram 39 pois algumas não passaram no processo de diligência da gestora. 

A ideia era ainda trabalhar com alavancagem nessa aquisição, mas não tão grande como a que foi necessária. 

Acontece que esse negócio foi feito bem na época da pandemia no ano passado, então captar recursos via bolsa de valores numa nova emissão não foi possível.

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A TRX precisou recorrer a uma maior securitização para manter a operação de pé.

Atualmente, o fundo recompôs seu caixa com a última emissão, inclusive já pré-pagou um dos CRIs mais caros que emitiu. 

Com o atual caixa, o fundo tem recursos para quitar as amortizações de 2021 e 2022, cerca de R$ 40 milhões.

O gestor do fundo, explica que essa é uma das marcas da sua gestão ativa: usar a alavancagem quando for pertinente. 

Mas não é só, ele pretende fazer uso também do desenvolvimento para gerar ganho de capital, administrar bem o caixa para diluir o mínimo possível o resultado do fundo, entre outras medidas que estão dentro das competências da TRX.

Muitos acham a alavancagem arriscada e estão certos ao pensar assim. Só não vale taxar de arriscado e não parar para entender como ela pode te beneficiar.

Alavancagem, na dose adequada gera um excelente incremento de receita para o fundo.

O mercado brasileiro é que não está acostumado com isso, até porque só num passado muito recente é que a alavancagem passou a fazer sentido para os FIIs.

O sentido está em se alavancar com custos menores do que as receitas geradas pelo imóvel adquirido. Isso era impensável a pouco tempo atrás.

TRXF11 já nasceu com a maior alavancagem do mercado de fundos imobiliários

Hoje é em torno de 40%, ainda considerada alta. O fundo quer ficar entre 20% e 30% apenas, não mais do que isso.

Hoje o fundo possui 90% do seu patrimônio alocado em imóveis de varejo, chamados de big box pelo gestor. 

Esses são imóveis de super ou hipermercados, com áreas de 1 mil a 10 mil m², grandes estacionamentos e bem localizados. 

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O racional por trás destes imóveis é que são grandes áreas, com construções baratas em cima, que uma hora ou outra se verão “abraçados” pela cidade e que poderão virar, a longo prazo, alvo de uma incorporação maior, destravando muito valor no futuro. 

No meio do caminho, esses imóveis poderão ter incrementos de receita com a construção de outras estruturas para lojas e restaurantes que tenham sinergia com o atual inquilino.

O racional é bom. Só o tempo vai nos dizer se vai mesmo funcionar assim.

Sobre o seu portfólio de imóveis, recentemente a Camil (CAML3), avisou que sairia do imóvel que ocupa do TRX no Rio de Janeiro, em Santa Cruz. 

Este imóvel representa 4,8% da receita do fundo e é um galpão logístico.

O contrato entre o fundo e a Camil é um considerado um contrato atípico pela gestora. 

Apesar de não ser literalmente um contrato atípico, ele tem ingredientes de um.

O resultado é que desde o aviso prévio da Camil, dado em fevereiro de 2020, o fundo ainda faz jus a 21 meses de aluguel entre período de aviso prévio e multa contratual. 

Portanto, há bastante tempo para a TRX recolocar este imóvel no mercado.

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Santa Cruz é um oásis no mercado imobiliário do Rio de Janeiro. Uma região onde as taxas de vacância são sensivelmente mais baixas do que o resto do estado.

Se tudo der certo nessa recolocação de inquilino, o fundo pode até aumentar sua receita com ele já que o aluguel pago pela Camil era de R$ 14,75 por m² e a região trabalha com valores médios na casa dos R$ 19. 

Como eu disse, se tudo der certo né?

O fundo era superconcentrado em um inquilino só, com 90% das receitas vindo de um grupo só, o Grupo Pão de Açúcar – GPA (PCAR3).

Com a cisão do grupo entre Assaí e GPA, a concentração de inquilinos ficou no máximo 50% com o GPA e 40% com o Assaí.

Até bem pouco tempo atrás, eu não entraria nele em função dessa concentração enorme num inquilino só.

Mas agora, quem sabe?

Enfim, é um bom fundo a se considerar numa carteira de investimentos.

Vamos ficar de olho em TRXF11 e conforme ele poderá compor a lista de FIIs do Canal Aluguel Inteligente, claro, se encontrarmos ele a um preço adequado.

Análise de FIIs

Disclaimer: Declaro que as informações contidas neste texto são públicas e que refletem única e exclusivamente a minha visão independente sobre a companhia, sem refletir a opinião do The Capital Advisor ou de seus controladores.

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